کاهش 10 تا 30 درصدی قیمت مسکن در حومه تهران
تا یک ماه پیش عرضه واحدها در بازار مسکن به کمترین میزان رسیده بود اما با کاهش انتظارات تورمی، علاوه بر افزایش تمایل برای فروش مسکن، قیمت‌ها نیز افت محسوسی دارد
رکود تورمی از ابتدای امسال بر بازار مسکن سایه انداخته و خرید و فروش به کمترین میزان رسیده بود چون عرضه واحدها به‌خاطر انتظار برای افزایش قیمت کم شده و از طرفی واحدهای عرضه شده هم قیمت‌های نجومی داشت؛ اتفاقی که انتظار می‌رفت با شروع تابستان و افزایش تقاضا در بازار مسکن حداقل از ناحیه قیمتی تشدید شود اما با تحرکات دیپلماسی چند وقت اخیر و تأثیر آن بر کاهش تورم انتظاری، معادلات در بازار مسکن به‌هم خورده و معادلات در این بازار به نفع متقاضیان مصرفی تغییر جهت داده است یعنی نه‌تنها شاهد افزایش فایل‌های فروش هستیم بلکه پیشنهادهای قیمتی نیز نسبت به چند وقت گذشته نزولی است. این اتفاقات که از شهرهای اقماری و شهرهای مجاور کلانشهرها شروع شده بود اکنون در شهرهای مادر و کلانشهرها بخصوص در شهر تهران نیز بر بازار مسکن حاکم شده است. مثلاً واحدهای ریز متراژ(تا 60 متر) که به‌خاطر رشد قیمت‌ها و کاهش توان مالی مردم با افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مواجه بود در حال حاضر از طرف فروشندگان با پیشنهاد قیمتی متناسب‌تر عرضه می‌شود. واحدی 57 متری در مولوی که با قیمت 2.5 میلیارد برای فروش فایل شده بود اکنون با قیمت 2 میلیارد تومان از سوی مالک برای فروش عرضه شده است.
علاوه بر واحدهای کوچک، واحدهای با متراژ متوسط بین 70 تا90 متر نیز کاهش قیمت را در بازار امروز تجربه کرد. واحد 80 متری در حوالی انقلاب که 6 میلیارد و 300 میلیون قیمت داشت از سوی مالک به قیمت 5.7 میلیارد برای فروش پیشنهاد شده است.
رونق تولید
فعالان حوزه مسکن معتقدند تصویب قوانین حمایتی از متقاضیان مصرفی مسکن، در کاهش قیمت‌ها مؤثر بوده است. تأکید دولت بر شناسایی واحدهای خالی برای عرضه به بازار، قوانین مالیاتی و مصوبه ساماندهی بازار املاک و اجاره در کنار نگاه مثبت به آینده روابط دیپلماتیک و اقتصادی، انتظار برای کاهش بیشتر قیمت‌ها در بازار مسکن را بالا برده است. هم مالکان و هم خریداران انتظار ندارند در روزهای پیش رو جو بازار مسکن التهابی باشد، مالکان مخصوصاً کسانی که به اصطلاح «پول لازم» هستند، می‌خواهند واحدشان را پیش از آنکه ارزش آن بیشتر افت کند، بفروشند؛ از طرف دیگر خریداران برعکس، در انتظار افت بیشتر قیمت‌ها هستند. این شرایط به‌طور کلی آینده‌ای به دور از التهاب را در بازار مسکن ترسیم کرده است.
موضوع دیگری که بر بازار مسکن اثر مثبت گذاشته افزایش تحرکات برای تولید مسکن است. با توجه به افت شدید تولید مسکن در دهه 90، برنامه نهضت ملی چشم‌انداز تولید را رونق بخشیده است. آمار نشان می‌دهد ساخت مسکن در سال‌های 1392 تا سال 1400 تقریباً متوقف شده بود که تأثیرات منفی آن در جهش‌های قیمتی و 10 برابر شدن آن در این بازه زمانی دیده می‌شود. یکی از اولویت‌های دولت و نخستین اقدام برای کاهش التهابات در بازار مسکن، برنامه‌ریزی برای بازگشت چرخه مسکن بر مدار تولید بود. براساس آمار وزارت راه و شهرسازی از نهضت ملی مسکن، هم‌اکنون یک میلیون و 321 هزار و 749 واحد مسکونی در حال ساخت است و فرایند ساخت با سرعت به پیش می‌رود. براساس برنامه ارائه شده مبنی بر واگذاری زمین در سال 1402 وزارت راه و شهرسازی، واگذاری انفرادی و گروهی حداقل 400 هزار قطعه زمین در 31 استان کشور را هدف گرفته است.
براساس این آمار، در بخش بافت فرسوده شهری هم‌اکنون 30 هزار و 671 پروژه در قالب 123 هزار و 948 واحد مسکونی در دست ساخت است که از تسهیلات اشتغالزایی و نهضت ملی مسکن بهره‌مند می‌شوند.
شناسایی واحدهای خالی
افزایش قیمت و کاهش تولید، اثر دیگری که بر بازار مسکن داشت، افزایش احتکار مسکن و خالی نگه داشتن واحدها با هدف فروش با قیمت بالاتر بود. این موضوع در کنار قانون معطل‌مانده دریافت مالیات از مالکان این واحدها، به احتکار مسکن دامن زد. برای حفظ آرامش بازار، کارشناسان اقتصادی برنامه مالیاتی را مهمترین اهرم کنترلی در بازار مسکن می‌دانند و دولت نیز با توجه به آن، قوانین مالیاتی معطل‌مانده در حوزه مسکن را اجرا می‌کند.
به استناد اطلاعات نتایج مرحله نخست تسریع در اجرایی‌سازی قانون مالیات بر خانه‌های خالی که از سوی وزارت راه و شهرسازی اجرا شد، هیأت رسیدگی به 60 هزار واحد مسکونی خالی با اولویت مالکان دارای 20 خانه خالی به بالا، در سال 1400 تشکیل شد.
همچنین در سال 1401 بیش از 200 هزار واحد مسکونی خالی مطابق قانون توسط وزارت راه و شهرسازی شناسایی شد و این واحدهای مسکونی به سازمان امور مالیاتی معرفی شدند. در محور شناسایی میدانی خانه‌های خالی در تهران 25 هزار خانه خالی در پایتخت شناسایی و 5 هزار واحد مسکونی به وزارت راه و شهرسازی معرفی شده است.
در حوزه شناسایی میدانی خانه‌های خالی در شهرهای جدید هشتگرد، پرند و پردیس نیز تا کنون 45 هزار واحد مسکونی خالی در سال 1402 شناسایی شده است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سال 1395 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده، اما اثر مهمی بر بازار مسکن نداشته است. بر این مبنا اصلاح سازکار شناسایی در اصلاحیه ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم سبب شد تا فرایند راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان سرعت گرفته و هم‌اکنون شاهد اثرگذاری این طرح بر بازار اجاره مسکن هستیم.
در حال حاضر شهرداری‌ها ملزم به شناسایی واحدهای خالی و معرفی آنها به وزارت راه و شهرسازی شده‌اند. بر اساس اطلاعات سرشماری سال 1395، 2.6 میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که 600 هزار واحد مسکونی آن در پایتخت قرار گرفته است.
بنگاه‌های متخلف در تیررس قانون
ساماندهی بنگاه‌های املاک، به عنوان صنفی که بیشتر تحرکات را در بازار مسکن دارد، بخشی دیگر از برنامه دولت برای کنترل بازار مسکن و حفظ آرامش آن است. طرح ساماندهی بنگاه‌های مشاور املاک در ماه گذشته توسط وزارت راه و شهرسازی اجرایی شد که تخلفاتی نظیر نبود جواز کسب، ثبت قرارداد در مبایعه‌نامه غیرمجاز و عدم دریافت کد رهگیری، گران‌فروشی و دریافت دستمزد بیش از میزان ابلاغی، عدم صدور صورتحساب، عدم نصب جواز کسب در رؤیت مشتریان، عدم رعایت سقف افزایش اجاره اعلامی، کتمان درآمد مالیاتی و اخلال در بازار املاک و زمین در قالب قوانین تعزیرات حکومتی، قانون مالیات‌های مستقیم و اقدام اطلاعاتی حکم دادستان احراز شد.
در گشت‌های مشترک ساماندهی بنگاه‌های مشاور املاک، نماینده وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور، نمایندگان سازمان تعزیرات حکومتی، نماینده اصناف، نماینده فراجا، نماینده سازمان امور مالیاتی و بسیج اصناف حاضر هستند. طبق گزارش شورای عالی مسکن، در شهر جدید پردیس 153 بنگاه مشاور املاک مورد بازرسی قرار گرفتند که از این تعداد 29 واحد پلمب تعزیرات و اماکن شدند. در شهر جدید پرند نیز 54 بنگاه املاک بازرسی شد و 20 بنگاه پلمب شد. در شهر جدید هشتگرد از 20 بنگاه مشاور املاک بازرسی شده نیز 6 بنگاه مشاور پلمب شد. بر اساس این آمار، در استان زنجان 51 بنگاه مشاور املاک توسط تعزیرات و اماکن پلمب شدند. مجموع جرایم 106 بنگاه مشاور املاک که در مرحله نخست ساماندهی پلمب شدند نیز از 3 میلیارد تومان بیشتر شد.
با اجرای مختلف، کاهش قیمت مسکن که از یک ماه گذشته شروع شده، در حال حاضر در تمام نقاط به ریزش قیمتی بیش از 500 میلیون تومان رسیده است. ضمن اینکه کاهش قیمت در شهر تهران، در نقاط دیگر با درصد افت بیشتری خود را نشان می‌دهد و گزارش میدانی از برخی شهرها از این افت قیمتی حکایت دارد.