مسکن ویلایی؛ طرح کشورهای پیشرفته برای حل معضل اجاره‌نشینی
جریان رسانه‌های زنجیره‌ای حامی عباس آخوندی که با سیاست مسکن نساختن برای مردم، مجرم اصلی در گرانی مسکن و اجاره‌بها است، به تازگی طرح دولت سیزدهم در زمینه عرضه زمین برای ساخت مسکن ویلایی برای مستأجران متقاضی را زیر سؤال برده است. در این مطلب به ادعاهای مذکور پاسخ داده‌ایم.
روزنامه دنیای اقتصاد در شماره روز پنجشنبه خود مورخ ۲۰/۰۷/۱۴۰۲، مطلب « سراب مسکن در زمین ویلایی رد طرح «مسکن معیشت‌‌‌محور» در برنامه هفتم از سوی نخبگان شهرساز» با توجه به نشستی که مخالفان توسعه افقی شهرها برگزار کردند، به نقد برنامه دولت و مجلس برای توسعه حریم شهرها پرداخته است که دارای اشکالات محتوایی بسیار است. از این رو این پاسخ ناظر به اشکالات مطرح شده ارائه می‌شود.
1. در تیتر مطلب این طور القا شده است که نخبگان حوزه شهرسازی با توسعه افقی شهر مخالف هستند؛ در صورتی که نشست برگزار شده تنها با تعدادی از مخالفان این طرح به صورت یکجانبه برگزار شده است و افراد دیگری که موافق طرح یادشده هستند در این نشست دعوت نشده بودند.
لازم به ذکر است برخی از افراد دعوت شده خود به مدت طولانی در وزارت راه و شهرسازی دارای مسئولیت مرتبط بوده‌اند و امروز باید پاسخگوی عملکرد خود در وضعیت نابسامان شهرسازی و مسکن کشور باشند.
2. پیشفرض نادرستی که در مطلب روزنامه دنیای اقتصاد مطرح شده است بیشتر بودن عرضه مسکن نسبت به تقاضای آن است. در پاسخ باید گفت مسکن یک کالای همگن نیست که بیشتر بودن تعداد عرضه از تقاضا نشان‌دهنده عدم نیاز به ساخت مسکن جدید باشد. برای مثال بر اساس گزارش نفوس و مسکن مرکز آمار در سال ۱۳۹۵، عمده مسکن‌های خالی که به بازار عرضه نشده‌اند در مناطق به اصطلاح بالای شهر و گران تهران قرار دارند. این در صورتی است که تقاضای واقعی مسکن عمدتاً از طرف زوج‌های جوان و طبقات پایین درآمدی است. فلذا این مسأله بدیهی عمداً یا سهواً از سوی نگارنده مطلب نادیده گرفته شده و منجر به تحلیل اشتباه از نیاز کشور به ساخت مسکن شده است.
3. بدیهی است که برای موفق بودن طرح مسکن مهر در خانه‌دار کردن افراد نیازمند، باید افزایش تعداد مالک در بازه ۹۰ تا ۹۵ مورد استناد قرار گیرد. اما دنیای اقتصاد در مطلب خود به افزایش تعداد مستأجران در این بازه اشاره کرده است و نتیجه گرفته با توجه به رشد ۲،۵ میلیون اجاره‌نشین در بازه فوق، طرح مسکن مهر موفق نبوده است.
اشکال این ادعا ندیدن این واقعیت است که چه بسا اگر مسکن مهر نبود وضعیت اجاره‌نشینی نیز بدتر می‌شد برای مثال اگر طرح مسکن مهر نبود به جای اینکه تعداد مستأجران ۲،۵ میلیون افزایش پیدا کند مثلاً ۴ میلیون افزایش پیدا می‌کرد و اتفاقاً طرح مسکن مهر باید در دولت‌های بعد هم ادامه پیدا می‌کرد تا تعداد بیش‌ری از متقاضیان واقعی صاحب خانه شوند.
4. برای مقایسه میزان موفقیت طرح‌های حمایتی دولت باید این طرح‌ها را با نسخه بدیل آن مقایسه کرد یعنی مقایسه مداخله دولت در ساخت مسکن با دورانی که چنین طرح‌هایی پیگیری نشد.
به عبارت دیگر مقایسه باید به صورت کانترفکچوال(counterfactual) انجام شود نه اینکه میزان موفقیت یک طرح با وضعیت ایده‌آل سنجیده شود و نتیجه گرفته شود که طرح شکست خورده است. این بررسی نشان خواهد داد در دولت‌هایی که طرح دولتی برای ساخت مسکن انجام نشد (و البته روزنامه دنیای اقتصاد مدافع آن روش بود و هست) وضعیت مسکن در کشور شرایط سخت‌تری هم پیدا کرد و چه بسا بخش بزرگی از وضعیت مسکن در حال حاضر معلول رها بودن این بخش در دوره 1400-1392 باشد.
5. این روزنامه با حمله به گسترش بخش سکونتگاهی کشور در برنامه هفتم، آن را موجب از بین رفتن امنیت غذایی و زمینهای کشاورزی، باغات و ... دانسته است. اشتباه از آن‌جا رخ داده که به ارجاعات بند «پ» ماده ۵۰ لایحه برنامه هفتم توجه نشده است؛ جایی که این ماده صراحتاً تغییر کاربری را با توجه به شرایط مندرج در ماده ۹ قانون جهش تولید مسکن می‌داند.
در تبصره ۲ این ماده به صراحت ذکر شده است: « اراضی کشاورزی حاصلخیز (درجه ۱ و ۲)، جنگل‌های طبیعی و دست‌کاشت، بیشه‌های طبیعی، نهالستان‌ها، پارک‌ها و ذخیره‌گاه‌های جنگلی و مرتعی، عرصه‌های ذخیره ژنتیکی، ایستگاه‌های تولید بذر، حوضه‌های آبخیز زوجی، محدوده ایستگاه‌های پایش و اندازه‌گیری آبخیزداری، بستر و حریم رودخانه‌ها و انهار، چراگاه‌ها و راه‌های مسیر کوچ ایل‌نشین‌ها و مناطق چهارگانه محیط زیستی نمی‌تواند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار گیرد.» بنابراین همه مطالبی که درباره مضرات تغییر کاربری در مطلب این روزنامه منتشر شده است، با دقت در متن قانون مرتفع می‌شد.
6. در مورد عرضه زمین نیز باید به جوانب بیشتری توجه کرد. در وهله نخست دکتر جابری مقدم در نشست گفت که «در بازه ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۰، سکونتگاه‌های شهری و روستایی کشور ۷۸ درصد افزایش یافته‌اند. در حالی که جمعیت در آن دوره ۱۹ درصد افزایش یافته است» در حالی که این عبارت در مطلب دنیای اقتصاد به «... پهنه‌‌‌های سکونتگاهی کشور از قبیل شهرها و روستاها، معادل 78 درصد افزایش یافته‌اند...».
توضیح بیشتر آنکه سکونتگاه‌های شهری و روستایی تمام مناطق ۱۸ گانه شهری را در بر می‌گیرد برای مثال حتی مساحتی که پالایشگاه در آن احداث شده است. اما پهنه سکونتگاهی تنها به مناطقی اطلاق می‌شود که در آن مسکن ساخته شده است.
نکته دوم آنکه تقاضای مسکن در یک بازه زمانی مربوط به افرادی است که وارد مرحله ازدواج و جدا شدن از والدین می‌شوند. به عبارت دیگر افزایش تقاضای مسکن در بازه زمانی ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۰ مربوط به متولدین دهه ۶۰ و ۷۰ خواهد بود؛ در این بازه جمعیت ایران حدود ۵۵ درصد رشد داشته است و بنابراین رشد ۱۹ درصدی بازه ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۰ نباید ملاک قرار گیرد.
7. باز هم باید بر این موضوع تأکید کرد که برای میزان موفقیت یک طرح باید آن را با شرایطی که اگر آن طرح انجام نمی‌شد مقایسه کرد. بنابراین گزاره «علی‌رغم اینکه مساحت زمینهای سکونتگاهی در کشور تقریباً دوبرابر شده است، میانگین قیمت زمین و مسکن در کشور به ترتیب بیش از 15 و 20 برابر شده است.
به این ترتیب آشکار است که ارتباط روشنی بین افزایش مساحت شهرها و آبادی‌‌‌ها با تغییرات قیمت مسکن به شکلی که سیاستگذار تصور می‌کند، وجود ندارد.» اشتباه است و مقایسه درست این است که اگر عرضه زمین صورت نمی‌گرفت، رشد قیمت زمین در بازه مذکور چه تفاوتی می‌کرد؟
8. در مورد مقایسه تراکم تهران با سایر شهرها و اینکه تراکم تهران در مقایسه با سایر پایتخت‌ها و شهرهای مهم جهان بد نیست هم آمار زیر راهگشا خواهد بود. وضعیت نامطلوب شهرسازی در تهران بیانگر همه‌چیز است و نیاز به توضیح بیشتری نیست.
9. اما در مورد مقایسه هزینه تمام شده یک واحد مسکن یک طبقه با آپارتمان، همان‌طور که در مطلب دنیای اقتصاد اشاره شده است در زمینهای دولتی باید هزینه زمین را صفر در نظر گرفت در این صورت محاسبات دقیق نشان می‌دهد هزینه تمام شده یک واحد یک طبقه تا ۴۰ درصد از هزینه تمام شده یک آپارتمان ۵ طبقه با مساحت خالص برابر کمتر خواهد شد. زیرا در آپارتمان به دلیل مشاعات حداقل ۲۰ درصد به مساحت بنا اضافه می‌شود (مساحت ناخالص)، همچنین هزینه آسانسور، یک طبقه پارکینگ، پی و فونداسیون قوی‌تر، زمان ساخت طولانی‌تر و ... منجر به هزینه تمام شده بیشتری خواهد شد. ضمن اینکه در مسکن یک طبقه، افرادی که استطاعت کافی برای ساخت تمام بنا را ندارند می‌توانند آن را به صورت تدریجی و در چند سال بسازند که این نوع مسکن را استطاعت‌پذیرتر می‌کند.
10. در مورد اینکه اعطای زمین رایگان رانت به افراد بدون مسکن است نیز باید گفت همان‌طور که اقتصاددانان بحث می‌کنند دولت بزرگ‌ترین ایجادکننده و توزیع‌کننده رانت است.
دولت سیزدهم تصمیم گرفته است رانت منابع طبیعی در اختیار خود از جمله زمین را که پیش از این منافع آن تنها به گروه‌های خاصی می‌رسید، براساس اولویت‌ها و اهدافی که براساس آن منتخب شده است در اختیار اقشار بدون مسکن قرار دهد. ضمن اینکه این واگذاری به صورت اجاره بوده و مالکیت زمین به افراد منتقل نمی‌شود و این رانت در اختیار دولت خواهد ماند.