سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران اقتصادی»
افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن با ابزارهای قانونی و نظارتی کنترل شد
بیش از یک ماه است که بازار مسکن بعد از 5 سال التهاب و جهش‌های بدون وقفه قیمت، به ثبات رسیده و آرامش حاکم بر بازار باعث شده قیمت‌ها به سمت پایین جهت پیدا کند. ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفت‌و‌گو با «ایران»، برنامه دولت برای نظامند کردن بازارهای مسکن را علت ثبات کنونی این بازار دانست. سرپرست دفتر اقتصاد مسکن، نقش قوانین بازدارنده را در وضعیت کنونی بازار مسکن توضیح داد.
با توجه به شروع فصل تابستان و افزایش تحرکات در بازار مسکن، انتظار این بود که مانند این چند سال دوباره شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم اما گزارش‌ها از این بازار نشان می‌دهد بر خلاف سال‌های گذشته، امسال قیمت مسکن در فصل نقل و انتقالات به ثبات رسیده است، تحولات بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
ما در وزارت راه و شهرساری همزمان دو مسیر را برای مدیرت بازار مسکن پیگیری می‌کنیم، یکی مسیر عرضه مسکن است که از طریق نهضت ملی مسکن با عرضه زمین، اعطای تسهیلات ساخت، نوسازی مساکن روستایی و نیز نوسازی بافت فرسوده شهری با همکاری دستگاه‌های مختلف مانند نیروهای مسلح و امثال آن اجرا می‌شود؛ در حال حاضر یک میلیون و 300 هزار مسکن در حال ساخت است. در وزارت راه و شهرسازی در کنار افزایش عرضه مسکن، همزمان در حال کنترل بازار مسکن با ابزارهای مالیاتی و نظارتی هم هستیم؛ رویکرد اصلی ما در این خصوص، مقابله با احتکار، سوداگری و دلالی و رفتارهای غیرقانونی است.
اخیراً مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در مجلس تصویب شده که در این مصوبه چند اتفاق خوب رخ داده است؛ روی این طرح 6 ماه کار کارشناسی شده و در همه جلسات بررسی آن، نمایندگان وزارت راه و شهرسازی و برخی دستگاه‌های اجرایی حضور داشتند که با توجه به همکاری خوب مجلس و دولت، اجرای آن می‌تواند در مقابله با دلالی مسکن از یک سو و نظارت بر ساماندهی بازار مسکن از سوی دیگر مؤثر باشد.
پیش‌تر در هیأت دولت این روش تعیین حق الزحمه مشاوران املاک تصویب شده بود، اما اجرا نمی‌شد، قانون جدید چه تفاوتی با قانون قبلی دارد؟
بله درست است. این روش تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک قبلاً نیز تصویب شده بود اما مشاوران املاک می‌گفتند این موضوع در قانون نیامده و آن را اجرا نمی‌کردند لذا پس از تصویب این قانون، تصویب‌نامه قبلی هیأت وزیران درباره فرمول تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک ویرایش شده و مجدداً برای تصویب در هیأت دولت، مراحل لازم را طی می‌کند و سپس به اتاق اصناف ابلاغ می‌شود.
قانون دیگری که تلاش دولت، اجرای آن است مربوط به قوانین مالیاتی و شناسایی واحدهای خالی است. با توجه به اینکه اقداماتی که برای اجرای این قانون انجام گرفته کافی و لازم به نظر نمی‌رسد، راهکار شما برای اجرای دقیق و درست قوانین بازدارنده چیست؟
روش جدید شناسایی خانه‌های خالی در مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها آمده است. برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی و شناسایی خانه‌های خالی در این مصوبه مجلس، شهرداری‌ها به کمک دولت آمده و با توجه به ابزارها و دیتاهایی که شهرداری‌ها دارند، امکان شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه برای مدیریت شهری راحت‌تر از وزارت راه و شهرسازی است.
البته شهرداری‌ها علاوه بر کمک به شناسایی خانه‌های خالی و معرفی این واحدها به سازمان امور مالیاتی برای مالیات‌ستانی از آنها، در درآمدهای مالیاتی نیز شریک و سهیم می‌شوند تا برای شناسایی این واحدها ترغیب شوند. شهرداری‌ها هم می‌توانند از این درآمدها در نوسازی بافت‌های فرسوده و ساخت واحدهای مسکونی حمایتی در این بافت‌ها و سایر مناطق شهری بهره ببرند.
یک کار خوبی که صورت گرفته است، شهرهای جدید اطراف کلانشهرها هم مشمول مالیات بر خانه‌های خالی شده‌اند؛ در قانون موجود، فقط در شهرهای بالای 100 هزار نفر قانون مالیات بر خانه‌های خالی قابل اجراست که با مصوبه جدید مجلس، این مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی به شهرهای جدید هم تسری داده می‌شود.
از دیگر نکات مثبت مصوبه جدید مجلس با عنوان ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، تعیین عوارض و مالیات بر اراضی بلااستفاده درون شهرهاست؛ تا پیش از این مصوبه، هیچ قانونی برای اخذ مالیات از اراضی احتکار شده نداشتیم و برای اولین بار است که مصوبه خوبی در مجلس در این زمینه داریم و اراضی شهرها که در اختیار مردم و دستگاه‌هاست، از سوی شهرداری‌ها شناسایی شده و عوارض مربوطه را هم از مالکان این اراضی اخذ می‌کنند؛ 70 درصد درآمد عوارض مربوطه هم به شهرداری‌ها می‌رسد.
علاوه بر قیمت مسکن، در آغاز فصل جابه‌جایی، قیمت اجاره‌بها نیز مسأله مهم بازار مسکن است. برای این بازار نیز ابزارهای قانونی تعریف شده است، پیش‌بینی شما از تأثیر این ابزارها بر بازار اجاره چیست؟
تعیین دامنه اجاره‌بها در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دیده شده است. در مصوبه مجلس تعیین شده که شورای عالی مسکن مجاز است در شرایطی که قیمت مسکن بالاست و تورم مسکن داریم، بتواند در زمینه اجاره‌بها قیمت‌گذاری کند، قبلاً هم این موضوع وجود داشت ولی چون پشتوانه و ضمانت اجرایی نداشت، برخی موجران آن را رعایت نمی‌کردند اما در این قانون جدید ضمانت اجرایی لازم برای رعایت سقف اجاره‌بها چه از سوی موجران و مالکان و چه از سوی مشاوران املاک دیده شده است و اگر رعایت نکنند، با جریمه مواجه می‌شوند. در طرح اولیه مجلس که به کمیسیون عمران اعاده شد، آمده بود که اگر تورم اجاره مسکن 70 درصد تورم عمومی بود، دولت می‌تواند به قیمت‌گذاری ورود کند یعنی اگر تورم 100 درصدی داشتیم و تورم اجاره‌بها 70 درصد آن باشد، دولت می‌بایست ورود کند که هیچ وقت این اتفاق نمی‌افتد و معمولاً اجاره مسکن 5 تا 10 درصد از تورم عمومی بالاتر است. قرار شد سامانه‌ای طراحی و اجرا شود که در آن بر اساس ارزش منطقه‌ای املاک و بر اساس معاملاتی که در هر منطقه انجام می‌شود، قیمت منصفانه اجاره مسکن آن منطقه اعلام شود در حال حاضر بعضاً شاهد قیمت‌گذاری‌های کاذب توسط محتکران و دلالان زمین و مسکن هستیم اما قیمت منصفانه را سامانه مذکور برای هر منطقه با استفاده در تجربیات سایر کشورها و نیز توانمندی‌های شرکت‌های دانش‌بنیان تخمین می‌زند.
انتقال نظارت بر اتحادیه مشاوران املاک از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی چه تأثیری بر ساماندهی بازار مسکن خواهد گذاشت؟
بر اساس قانون جهش تولید مسکن مدیریت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به طور کامل به وزارت راه و شهرسازی منتقل شده است. اما مدیریت بازار اجاره مسکن و نیز مدیریت دفاتر مشاوران املاک در بخش‌های سیاستگذاری با وزارت راه و شهرسازی، برخورد انتظامی با وزارت کشور و نظارت بر تخلفات صنفی نیز با اتاق اصناف و وزارت صمت است. موضوع دیگر برای ساماندهی بازار اجاره، راه‌اندازی سامانه ثبت قراردادها و صدور کدرهگیری رایگان است.
این سامانه محدودیت زمانی نداشته و متقاضیان با ورود به آن می‌توانند به صورت رایگان اقدام به ثبت قراردادهای خود و دریافت کدرهگیری کنند. در صورتی که متقاضیان همچنان خواهان ثبت قراردادهایشان در بنگاه‌های املاک باشند این امکان نیز برای آنها وجود دارد، همچنین بنگاه‌های املاک نیز می‌توانند از این سامانه به صورت رایگان برای ثبت قراردادها استفاده کنند. با راه‌اندازی رسمی این سامانه، مالک و مستأجر بدون مراجعه به بنگاه و در یک روند کاملاً شفاف و قانونی و تنها با درج اطلاعات خود در سامانه می‌توانند نسبت به ثبت قراردادهای خود و دریافت کد رهگیری به صورت قانونی و رایگان اقدام کنند.
بــــرش
قبلاً نیز مصوباتی برای کنترل یا ساماندهی بازار مسکن اجرا شده است که شرایط بازار نشان داده این قوانین نتوانسته اهداف را محقق سازد، مصوبات جدید را چقدر بر تغییر شرایط بازار مسکن مؤثر می‌دانید؟
از ابزارهایی که در این مصوبه لحاظ شده ساماندهی مشاوران املاک است که یکی از اصلی‌ترین ابزارهای کنترلی است البته بسیاری از مشاوران املاک رفتارهای قانونی دارند و فعالیت این دفاتر به دلالی قانونی مسکن کمک می‌کند و جزو مشاغل خدمت‌رسان هستند و در انجام معاملات، تسهیلگر هستند، اما در مقابل برخی مشاوران املاک اقدامات غیرقانونی دارند که با قوانین تعزیراتی و نظارتی مغایر است و رفتارهای سوداگرانه آنها به بازار لطمه می‌زند؛ این رفتارهای مغایر قانون شامل رفتارهایی چون اخذ کمیسیون و حق‌الزحمه بالاتر از نرخ مصوب، خرید و فروش مکرر و... می‌شود لذا بر اساس این قانون و پس از تأیید در شورای نگهبان، دفاتر مشاور املاک بدون مجوز پلمب شده و مشاوران املاکی که تخلف داشته باشند، تذکر دریافت می‌کنند یا با آنها برخورد می‌شود. مهم‌ترین تخلفات بنگاه‌های معاملات املاک نداشتن مجوز و عدم ارائه کدرهگیری است. بر اساس ماده 18 قانون جهش تولید مسکن، بنگاه‌های مشاور املاک و موجران و مالکان مکلف به دریافت کدرهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات هستند. از دیگر نکات خوب مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها می‌توان به مسأله تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک اشاره کرد. تا کنون نحوه تعیین دستمزدها بر اساس درصدی از قیمت معامله است، این مسأله تعارض منافع ایجاد می‌کرد و سبب شده بود هر چه رقم معامله بالاتر می‌رفت، حق‌الزحمه مشاوران هم بیشتر می‌شد به همین دلیل در مجلس تصویب شد تا این روش تعیین کمیسیون مشاوران املاک تغییر کرده و بر اساس ارزش منطقه‌ای املاک که سالانه اعلام می‌شود و همچنین بر اساس خدماتی که مشاوران املاک ارائه می‌دهند، حق‌الزحمه این صنف مشخص شود. هر کدام از مواد این قانون آیین‌نامه جداگانه‌ای دارد و همچنین برای برخی آیین‌نامه‌ها هم باید دستورالعمل‌های جداگانه‌ای تهیه شود که وزارت راه و شهرسازی ابلاغ می‌کند؛ برخی آیین‌نامه‌ها مانند حق‌الزحمه مشاوران املاک هم با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، صمت و دادگستری آماده شده و برای تصویب به هیأت دولت می‌رود.