یک کارشناس اقتصادی در گفت‌و‌گو با «ایران اقتصادی» مطرح کرد
پایان سوداگری در بازار مسکن با مالیات بر عایدی سرمایه
در دهه‌های اخیر افزایش نرخ ارز و تورم بالا باعث شد میل سوداگران بیشتر از هر زمانی به سمت معاملات بازار مسکن قرار گیرد و همین افزایش سوداگری منجر به رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها در این بازار مصرفی شد. از طرفی رشد چشمگیر قیمت‌ها همزمان با عدم تولید مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم، عقب ماندن درآمد خانوار از تورم و بی‌اثر شدن ابزارهای تأمین مالی مسکن باعث شد بخشی از متقاضیان مصرفی دیگر امیدی به مالک شدن نداشته باشند و خرید مسکن را دورتر از هر زمان دیگری تصور کنند. تقاضای سوداگرانه در کنار عوامل دیگری مانند رشد نقدینگی، از جمله عواملی است که موجب نوسانات قیمتی در بازار دارایی‌هایی همچون مسکن می‌شود. این نوسانات قیمتی با ایجاد نااطمینانی از یک‌سو و با افزایش قیمت از سوی دیگر، موجب اخلال در روند فعالیت‌های اقتصادی شده و تقاضای مصرفی مردم را با مشکل مواجه کرده و بر آمار خانه‌های خالی افزوده و این در حالی است که به گفته فعالان بازار مسکن تا ۷۰ درصد معاملات مسکن در سال‌های گذشته به بخش سرمایه‌ای و تنها ۳۰ درصد معاملات به بخش مصرفی اختصاص داشته است. البته دولت و مجلس برای محدودسازی فعالیت‌های سوداگرانه و همچنین رعایت عدالت و حمایت از فعالیت‌های مولد، دو طرح «مالیات بر عایدی سرمایه» و «مالیات بر خانه‌های خالی» را در دستور کار قرار داده‌‌اند. برای بررسی موضوع به سراغ علی ملک‌زاده، کارشناس اقتصادی رفتیم تا در این خصوص بیشتر جویا شویم.
زینب صفری
خبرنگار
سهم مسکن در هزینههای خانوارهای فعلی چقدر است؟
مسکن به عنوان کالای اساسی و مورد نیاز خانوار نقش ویژه‌ای در کیفیت زندگی و سطح رفاه دارد. این کالا قابلیت جایگزینی با کالاهای دیگر را ندارد و اصطلاحاً «بی‌کشش» است. لذا خانوار مجبور به تهیه و تأمین سرپناه برای خود با هر سطحی از قیمت است و فشار قیمتی، این نیاز اساسی را حذف نخواهد کرد بلکه بر کیفیت مسکن انتخابی خانوار اثرگذار خواهد بود. بنابراین مسکن کالایی ضروری و فاقد جانشین بوده و تقاضای آن روند باثباتی دارد.
از سوی دیگر خدمات سکونت سهم قابل توجهی در سبد مصرفی آحاد اقتصادی دارد. از این منظر با پیشرفت کشورها و افزایش سطح رفاه، نیاز به مسکن با کیفیت بهتر سبب می‌شود تقاضای خدمات مسکن و به تبع آن تقاضا برای خرید و نگهداری مسکن همواره نقش قابل توجه خود را در ترکیب تقاضا و بودجه خانوارها حفظ کند.
بر اساس گزارش هزینه خانوار شهری از سوی مرکز آمار در سال 1401، سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار از 26 درصد در دهه هفتاد به رقم 38.1 درصد در سال 1401رسیده است. به این معنا که هر خانوار باید ماهانه 38.1 درصد از درآمد خود را برای پرداخت هزینههای مسکن اعم از پرداخت اجاره‌بها یا اقساط خرید بپردازد. افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار سهم هزینههای دیگر مانند خوراک، پوشاک، رفاه و... را کوچک‌تر می‌کند و خانوار را مجبور به کاهش سایر هزینههای زندگی کرده تا مبلغ آن را به هزینه مسکن اختصاص دهند.
طبق داده‌های مرکز آمار، قیمت مسکن (واحد مسکونی) در سال 1372 متوسط متری 52 هزار تومان بوده و این آمار در آذرماه سال 1402 به 80.6 میلیون تومان رسیده؛ به عبارتی قیمت مسکن در ایران در این مدت تقریباً 1550 برابر شده است. همچنین رشد قیمت مسکن در تهران در 10 سال اخیر یعنی از آذرماه سال 93 (4 میلیون تومان) تا آذرماه سال 1402 تقریباً (20 برابر) بوده است.
طی دهه‌های اخیر شاهد افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در کشور بودیم و بجز دولت نهم و دهم که رئیس‌جمهور وقت آقای احمدی‌نژاد توجه شایانی به کمک به اقشار متوسط و محروم جامعه و خانه‌دار شدن آنها داشت، دیگر به تولید مسکن توجه زیادی نشده و با وجود اینکه در دولت سیزدهم به این امر اهمیت داده شده اما سؤال اینجاست که چرا قیمت مسکن با نرخ تورم مطابقتی ندارد؟
مطالعه روند بلندمدت بازار املاک مسکونی در دوره 30 ساله از سال 1372 تا سال 1401، رشد غیرمتعارف قیمت مسکن در برخی از سال‌ها نسبت به سال‌های دیگر را به خوبی نشان می‌دهد. این رشد قیمت هیچ تناسبی با نرخ تورم عمومی نداشته و به صورت جهشی اتفاق افتاده است. علاوه بر این، نرخ رشد قیمت مسکن در دوره‌های بلندمدت فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد، به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال 1372 تا 1401 معادل 23 درصد، اما نرخ تورم مسکن در همین بازه زمانی 29.7 درصد بوده است.
چرا همواره بیشتر تقاضاها در بخش مسکن تقاضای غیرمصرفی و سوداگرانه بوده است؟
بر اساس داده سرشماری‌های کشور از مرکز آمار، در بازه زمانی 1385 تا 1395 با احتساب تعداد خانه‌های خالی و شبه‌خالی و افزودن آن به آمار خانه‌های دارای سکونت دائم، حدود 10.5 میلیون واحد به موجودی مسکن کشور اضافه شده است، اما تنها 2.4 میلیون خانوار صاحب مسکن ملکی شده‌اند. این بدان معناست که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 8.1 میلیون واحد معادل 77 درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای غیرمصرفی اختصاص یافته و این در حالی است که در بازه بین دو سرشماری 1365-1355 نزدیک به 80 درصد از تقاضای بخش مسکن تقاضای مصرفی بوده است. بنابراین می‌توان گفت بخش قابل‌توجهی از خانه‌های موجود طی دهه اخیر به دست مصرف‌کننده واقعی نرسیده و به دلایلی غیر از سکونت و برای افزایش دارایی و سرمایه خریداری شده است.
ویژگی‌های منحصر‌به‌فرد بخش زمین و مسکن مانند غیرقابل جایگزین بودن، غیرقابل تجارت بودن، محدود و ناهمگن بودن نسبت به سایر بازارها، این بازار را بشدت مستعد پدیده «شکست بازار» کرده است. بدین منظور دولت‌ها سیاست‌های مختلفی را متناسب با شرایط اقتصادی خود برای کارآمد کردن این بازار وضع می‌کنند.
اینجا دو سؤال مطرح است؛ اولاً آیا واقعاً تجارب جهانی هم نشان داده که مالیات بر عایدی سرمایه توانسته است به کنترل سوداگری در بخش مسکن کمک کند؟ دوماً نهادها و سازمان‌های مرتبط باید چه اقداماتی را برای حل مشکل مسکن از طریق مالیات بر عایدی سرمایه انجام دهند؟
تجربه جهانی نشان می‌دهد در چنین بازاری استفاده از ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن موجب کمک به تعادل بازار شده و با اصلاح ماهیت تقاضای موجود در بازار، موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود. ایران از معدود کشورهایی است که مالیات بر عایدی سرمایه ندارد؛ این مسأله بویژه در بخش مسکن، نیازمند پیگیری از جهت آثار اقتصادی این ابزار مالیاتی در کشور است.
در این راستا طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجالس مختلف قبلی بارها در دستور کار قرار گرفت ولی هیچ‌گاه به سرانجام نرسید. در آخرین مورد، طرح مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان اولین طرح‌های وعده داده شده در ابتدای مجلس یازدهم اعلام وصول شد ولی با وجود پیگیری‌های فراوان مردم، اصحاب رسانه، کارشناسان و حتی پیگیری‌های مکرر وزیر امور اقتصادی و دارایی، دولت سیزدهم و رئیس سابق بانک مرکزی (دکتر صالح‌آبادی)، هنوز در واپسین روزهای عمر مجلس یازدهم نیز به نتیجه نهایی نرسیده است.
پس از گذشت بیش از 8 ماه از دریافت بازخورد شورای نگهبان نسبت به مصوبه مجلس در مورد طرح مالیات بر سوداگری (مالیات بر عایدی سرمایه)، هنوز که هنوز است کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی طرح مذکور را برای اصلاح و تأمین نظر شورای نگهبان به صف دستورات صحن علنی مجلس ارسال نکرده است.
امید است مجلس فعلی در واپسین روزهای کاری خود این طرح مهم و حیاتی را تکمیل کرده و به تصویب نهایی برساند.
برای کنترل سوداگری در بخش مسکن چه گام‌هایی باید برداشته شود؟
در واقع بازار مسکن نیازمند استخدام ابزارهایی برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا و رفع تقاضای غیرمصرفی یا سوداگرانه است. بخشی از مهم‌ترین ابزارهای مدیریت بازار مسکن و کنترل فعالیت‌های سوداگرانه که توسط دولت‌ها به کار گرفته می‌شود در نظام مالیاتی بخش مسکن تعبیه شده و این موضوع در تجارب کشورهای توسعه‌یافته نیز به وضوح قابل مشاهده است. پایه‌های مالیاتی با اهداف مختلفی مانند افزایش منابع عمومی، ایجاد عدالت اجتماعی، کاهش فاصله طبقاتی و تنظیم فعالیت بخش‌های مختلف اقتصادی به کار گرفته می‌شود. مالیات بر عایدی سرمایه نیز یکی از پایه‌های مالیاتی است که علاوه بر افزایش منابع عمومی می‌تواند با کاهش جذابیت فعالیت‌های غیرمولد باعث تخصیص بهینه و افزایش سرمایه‌گذاری در تولید شود. همچنین با محدود کردن عواید سوداگرانه و کاهش شدید تقاضای سوداگری نقش مؤثری در تنظیم بازارهای مختلف از جمله مسکن، خودرو، طلا و ارز ایفا کند. مالیات بر عایدی سرمایه از مهم‌ترین پایه‌های مالیاتی است که از دیرباز (بیش از 100سال) در بسیاری از کشورها وجود داشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار یا سوداگری در مسکن نسبت به سایر بازارهای موازی تولید، خطر (ریسک) کمتر و سودآوری مطمئن‌تری دارد که باعث شده بازار آن برای سوداگران و تقاضاهای سرمایه‌ای و غیرمصرفی جذاب باشد و به عنوان نقطه امنی برای سرمایه‌های سرگردان تلقی شود. سوداگری در بخش مسکن کشور جدای از اینکه مانع تولید است، نیاز مصرفی مردم را در این بخش دچار مشکل می‌کند و به دلیل ایجاد تقاضای غیرواقعی و بیشتر از میزان نیاز حقیقی، قیمت این کالای اساسی را افزایش می‌دهد.