موج مسکن‌سازی
خروج از رکود ۱۰ ساله ساخت مسکن و رونق تولید با آغاز ساخت۲ میلیون و ۴۰۰هزار واحد مسکونی شهری روستایی و نوسازی بافت‌های فرسوده مهمترین دستاورد اجرایی در حوزه مسکن در سال ۱۴۰۲ است
جهش نزدیک به ۹ برابری قیمت مسکن، رکود ساخت و ساز و توقف اجرای برنامه‌های تولید مسکن حمایتی، در یک دهه گذشته بر بازار مسکن سایه سنگینی انداخت و این سنگینی پیامدهایی منفی در بخش مسکن بجای گذاشت که آثار میان‌مدت و بلند‌مدت آن در بخش مسکن و ساختمان ماندگار شد. طبق اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق مردم است و دولت‌ها مکلف به ساماندهی و مداخله در بازار مسکن به منظور تأمین مسکن متقاضیان هستند. مداخله در حوزه مسکن به معنای سیاستگذاری، تسهیل مقررات و حمایت از بخش‌های مختلف تولید مسکن است. با توجه به شرایط بازار مسکن در سال‌های اخیر، دولت سیزدهم بازگرداندن مسکن بر مدار تولید و افزایش عرضه را برنامه محوری در حوزه اقتصاد و بازار مسکن قرار داد. برهمین اساس یکی از اصلی‌ترین شعارهای دولت وعده ساخت ۴ میلیون مسکن بود. طبق قوانین بالادستی، از نیمه دهه ۸۰ باید هر سال یک میلیون مسکن ساخته می‌شد، تولید مسکن تا ابتدای دهه ۹۰ تقریباً برابر با نیاز کشور بود و اجرای مسکن مهر توانست تولید مسکن را سرپا نگه دارد.اما متولیان وسیاستگذاران حوزه مسکن در دولت قبل تعهد به تکمیل مسکن مهر و ساخت مسکن حمایتی در قالب‌های مختلف را کنار گذاشتند و برنامه جایگزینی هم برای این بخش ارائه نکردند به این ترتیب ساخت یک میلیون مسکن در سال به حدود ۳۰۰ هزار واحد رسید و صف تقاضا برای مسکن به‌خاطر سال‌ها توقف ساخت مسکن به صفی طولانی تبدیل شد که حاصل آن افزایش قیمت مسکن، افزایش تعداد مستأجران و افزایش زمان انتظار برای دسترسی به مسکن بود. دولت برای حل این معضل اساسی در کشور، بلافاصله از شهریور ماه سال ۱۴۰۰ قانون جهش تولید مسکن را اجرایی کرد و برنامه نهضت ملی مسکن برای ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور را تصویب کرد. اکنون پس از گذشت بیش از دو سال از اجرای برنامه نهضت ملی مسکن، آمارها در این بخش تغییر شرایط بخش مسکن را بخوبی نشان می‌دهد. افزایش ساخت و ساز، کاهش سرعت رشد قیمت و تورم، تحویل نیمی از مسکن‌های مهر باقی‌مانده، سرعت ساخت و نوسازی مسکن روستایی، نوسازی بافت فرسوده و حمایت از مستأجران در بازار مسکن در آمارهای رسمی خود را نشان می‌دهد.
تأمین زمین
در برنامه نهضت ملی مسکن، مهمترین رکن مسکن‌سازی یعنی تأمین زمین بر عهده دولت است و زمین این طرح به‌صورت رایگان توسط دولت تأمین و آماده و واگذار می‌شود؛ به این ترتیب هزینه زمین که نزدیک به ۷۰ درصد هزینه کل مسکن را در بر دارد در نهضت ملی مسکن حذف شده است تا قیمت تمام شده واحدها متناسب با شرایط متقاضیان باشد. بر اساس آخرین آمار وزارت راه و شهرسازی تا کنون بیش از ۴۰ هزار هکتار اراضی دولتی آماده‌سازی و به محدوده شهرها الحاق شده است. بزرگی این عدد در مقایسه نهضت ملی مسکن با مسکن مهر مشخص می‌شود. در طرح مسکن مهر حدود ۸ هزار هکتار زمین دولتی تخصیص یافت، اما اکنون دولت سیزدهم ۴۰ هزار هکتار زمین را برای نهضت ملی مسکن تعیین کرده که حدود ۸ برابر آن است.
امسال 3 برنامه مهم در تأمین و واگذاری زمین رایگان به مردم در سیاست‌های حوزه مسکن اجرا شد. دولت تصمیم گرفت به کسانی که می‌خواهند به صورت انفرادی خانه‌های یک طبقه و دو طبقه در شهرها و روستاها بسازند، در این برنامه به 2 میلیون متقاضی نهضت ملی مسکن زمین در شهرها و روستاها واگذار می‌شود. 500 هزار قطعه زمین تا روزهای آینده برای متقاضیان در روستاها در سامانه «تم» بارگذاری می‌شود، تا کنون 80 هزار نفر زمین خود را دریافت کرده‌اند. برنامه دولت این است که تا پایان امسال یک میلیون متقاضی نهضت ملی مسکن در شهرها و روستاها زمین دریافت کنند و این تعداد تا سال ۱۴۰۴ به دو میلیون نفر برسد یعنی نصف واحدهای نهضت ملی مسکن به‌صورت واگذاری زمین و شخصی‌سازی خواهد بود.
طرح دیگر واگذاری زمین مربوط به قانون جوانی جمعیت و تأمین زمین برای خانوارهای دارای 3 فرزند و بیشتر است؛ امسال به 70 هزار متقاضی این طرح زمین واگذار شده که از برنامه جلوتر است.
مسکن مهر
با اینکه بر اساس برنامه، مسکن مهر تا اوایل دولت یازدهم باید تکمیل می‌شد اما به‌خاطر اینکه وزیر راه و شهرسازی وقت به صراحت اعلام کرد به مسکن مهر اعتقادی ندارد، تکمیل واحدها به تأخیر افتاد و 240 هزار واحد مسکن مهر برای ساخت و تکمیل به دولت سیزدهم واگذار شد. در سال گذشته از این تعداد دولت 100 هزار مسکن مهر را تکمیل و به متقاضیان واگذار کرده است. برنامه دولت اتمام مسکن مهر در نیمه اول سال آینده است.
نوسازی بافت فرسوده
با توجه به اینکه 2 میلیون و 700 هزار مسکن فرسوده و ناپایدار در کشور موجود است، نوسازی بافت‌های فرسوده در برنامه‌های بخش مسکن اهمیت ویژه‌ای دارد. این برنامه نیز مانند برنامه‌های دیگر حوزه مسکن در دولت قبل متوقف شد و در حالی که قرار بود سالانه 100 هزار مسکن نوسازی شود عملاً واحدهای نوسازی شده حدود 10 هزار واحد در سال بود. در برنامه نهضت ملی مسکن نوسازی سالانه 150 تا 200 هزار مسکن در دستور کار قرار گرفت که اجرای این برنامه پیشرفت مناسبی دارد.
برای بیش از ۲۲۴ هزار واحد در بافت‌های فرسوده شهرها از ابتدای دولت سیزدهم تاکنون، پروانه ساخت صادر شده است. امسال تعداد واحدهای نوسازی شده به 80 هزار واحد می‌رسد که با توجه به آمار پایین نوسازی در سال‌های گذشته روند نوسازی سرعت قابل قبولی گرفته است. بر اساس آمار رشد نوسازی در این دولت 140 درصد است.
مسکن روستایی
ساخت و نوسازی مسکن روستایی در برنامه نهضت ملی مسکن مورد توجه قرار گرفته است و در این برنامه ساخت 800 هزار واحد مورد نظر است. از ابتدای دولت سیزدهم تا به امروز ۳۸۰ هزار واحد مسکونی نهضت ملی مسکن در روستاها وارد فاز عملیات اجرایی شده است. تاکنون بیش از ۲۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در روستاها تکمیل و تحویل متقاضیان شده است و ۱۸۰ هزار واحد نیز در دست ساخت است. بنا بر اعلام بنیاد مسکن به عنوان متولی ساخت واحدهای روستایی، امسال 100 هزار واحد روستایی تکمیل و به متقاضیان واگذار شده و یا در روزهای باقی‌مانده سال واگذار می‌شود.
مهمترین برنامه اجرایی در حوزه مسکن روستایی، افزایش تسهیلات این نوع مسکن از 200 به 350 میلیون تومان بود که امسال مصوب و به اجرا رسید. این تسهیلات با سود 5 درصد سهم قابل توجهی در تأمین هزینه ساخت مسکن در روستاها دارد.
ساماندهی بازار و حمایت از مستأجران
طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره از برنامه‌هایی بود که از ابتدای امسال اجرا شد که به گفته فعالان بازار این برنامه توانسته قیمت‌سازی و التهاب را در بازار بخصوص در بخش اجاره کنترل کند. ساماندهی بازار اجاره همزمان چند برنامه را در حال اجرا دارد که نظارت بر عملکرد بنگاه‌های املاک به عنوان مهمترین بخش فعال بازار مسکن و شناسایی واحدهای خالی برای عرضه به بازار بخشی از آن است. بیش از 100 هزار مستأجر تا کنون قرارداد خود را در سامانه «خودنویس» ثبت کرده‌اند و از خدمات این سامانه در صدور کد رهگیری رایگان استفاده کرده‌اند.
در بازار اجاره همچنین دو برنامه حمایتی پرداخت وام ودیعه مسکن و راه‌اندازی سامانه خودنویس برای ثبت رایگان قراردادهای اجاره، امسال اجرا شد. دولت امسال منابع وام ودیعه را از 40 به 80 هزار تومان افزایش داد و همچنین مبلغ تسهیلات در شهر تهران از 100 به 200 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها از 70 به 150 میلیون تومان و در سایر شهرها از 40 به 100 میلیون تومان افزایش یافت. ضمن اینکه تسهیلات ودیعه مسکن در روستاها که پیش از این تعریف نشده بود، به مبلغ 40 میلیون تومان تعیین شد. بانک‌ها تاکنون به۳۹۲ هزار و ۳۰۳ متقاضی وام ودیعه مسکن پرداخت کرده‌اند.
کاهش تورم
تمام اقداماتی که در دو سال اخیر در حوزه مسکن اجرا شده منجر به کاهش تورم مسکن شده که در حداقل 6 سال اخیر بی‌سابقه است. کاهش قیمت و کاهش سرعت رشد تورم دستاورد مهمی برای بخش مسکن است که در سال‌های اخیر با تکانه‌های تورمی شدید مواجه شده است. بر اساس اطلاعات آماری، تورم نقطه به نقطه مسکن از 116.2 درصد فروردین به 46.5 درصد در دی‌ماه کاهش یافته است. تورم ماهانه بخش مسکن نیز در شهر تهران از 10.1 درصد در فروردین به 2.2 درصد در دی‌ماه رسیده است. آمارهای بانک مرکزی نیز کمترین رشد تورم مسکن را در دو سال اخیر نشان می‌دهد.
افزایش صدور پروانه ساخت و افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن و ساختمان، در کنار کاهش نرخ تورم، موجب ایجاد ثبات در این بازار شده و بازار مسکن از التهابات قیمتی و قیمت‌های نامتعارف دور شده است. بر اساس این گزارش در 6 ماهه نخست سال 1402 میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید مناطق شهری به قیمت‌های جاری با افزایش 48.2 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل به 430 هزار میلیارد تومان رسید. این میزان عملکرد به قیمت‌های ثابت سال 1395 نشان از افزایش 6 درصدی سرمایه‌گذاری حقیقی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری نسبت به 6 ماهه نخست سال 1401 دارد. ارزش افزوده بخش ساختمان به قیمت ثابت سال 1395 در 6ماهه نخست سال 1402 به رقم 31.7 هزار میلیارد تومان رسیده که نسبت به دوره مشابه سال قبل با رشد 3.1 درصد همراه بوده است. رشد این شاخص در سه ماهه اول و دوم سال 1402 به ترتیب معادل 1.6 و 4.3 درصد بوده است.
صدور پروانه ساختمانی نیز از منفی 24.1 درصد از تابستان امسال در پاییز به 27 درصد افزایش یافته است.
به اعتقاد کارشناسان اقتصادی، دولت توانسته با تکیه بر ارائه برنامه برای تولید مسکن و پاسخ به تقاضای انباشته شده در این بخش، همچنین ساماندهی و کنترل بازار با ابزارهای نظارتی، این بازار ملتهب و بحران زده در سال‌های اخیر را به ثبات برساند که نخستین گام و مهمترین قدم برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت است. ساخت 4 میلیون مسکن نهضت ملی در کنار ثبات اقتصادی و کنترل تورم چشم‌اندازی که برای بازار مسکن ترسیم می‌کند، به دور از جهش قیمت در سال آینده است.
بــــرش
ساخت مسکن
با تأمین زمین بخش زیادی از واحدهای نهضت ملی مسکن، ساخت واحدها آغاز شده است. بر اساس آخرین آمار وزارت راه و شهرسازی دو میلیون و 400 هزار واحد نهضت ملی مسکن در کشور در حال ساخت است. بر اساس این گزارش بخشی از واحدها در قالب مسکن مهر، نوسازی بافت فرسوده و مسکن روستایی به متقاضیان واگذار شده است. اجرای این میزان خانه‌سازی برابر کل ساخت مسکن در دهه گذشته است. تا کنون بیش از 400 هزار واحد تحویل متقاضیان شده است. این واحدها شامل 100 هزار مسکن مهر، 200 هزار مسکن روستایی و نزدیک به 100 نوسازی مسکن در بافت فرسوده است. به این ترتیب واحدهایی که در دو سال دولت سیزدهم ساخته و تحویل داده شده بیشتر از مجموع فعالیت بخش مسکن در دولت قبل است. در نهضت ملی مسکن، افزایش مبلغ تسهیلات پرداختی از 350 به 550 میلیون تومان در سراسر کشور و همچنین کاهش سود این تسهیلات از 23 به 18 درصد، نکته حائز اهمیتی است که امسال مصوب و اجرا شد. تلاش دولت این است که با تأمین زمین رایگان و پرداخت تسهیلات، فشار مالی تأمین مسکن بر متقاضیان نهضت ملی مسکن را کاهش دهد.