متوسط افزایش قیمت اجاره بها 17 تا 35 درصد
براساس فرمول جدید تعیین سقف اجاره بها، با توجه به میزان تورم در استان‌های مختلف، سقف افزایش اجاره بها امسال در استان‌های مختلف از 17 تا 35 درصد خواهد بود.
محور اصلی قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره که اخیراً تصویب شد تنظیم گری این بازار است. در سال‌های گذشته، برنامه بخش مسکن که دولت‌های مختلف اجرا کرده‌اند عموماً معطوف به تولید و عرضه مسکن بوده و دولت نقشی در تنظیم گری بازار نداشته است این درحالی است که بر اساس قانون، دولت مسئول تأمین مسکن مردم و نظارت بر بازار است.
دولت سیزدهم علاوه بر اینکه تولید مسکن را براساس قانون جهش تولید مسکن و طرح نهضت ملی مسکن اجرا می‌کند تنظیم گری بازار را نیز برعهده گرفته است که در قانون ساماندهی بازار املاک و اسکان دیده شده است. بخشی از بندهای این قانون پیش از تصویب به‌صورت آزمایشی از سال گذشته در بازار مسکن به اجرا درآمد، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، برنامه ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب قانون جهش تولید و تأمین مسکن، برخورد با اخلال‌گران و سوداگران بازار مسکن، تنظیم رایگان قرارداد اجاره در سامانه خودنویس، ساماندهی سایت‌های فروش ملک، قانون مالیات بر عایدی سرمایه و تأمین مصالح ارزان قیمت برای سازندگان از جمله این برنامه‌ها بوده است ولی دولت از سال قبل با هدف اصلی حمایت از مستأجران آن را اجرا کرد اما با ابلاغ قانون ساماندهی بازار املاک و اسکان، این موارد قانونی شده و عدم اجرای آن مشمول جرایم خواهد بود.
ساماندهی بازار املاک قانونی است که برای دستگاه‌های مختلف ضوابطی تعیین کرده تا دستگاه‌هایی در هماهنگی با هم، قانون را اجرا کنند. در بخش مسکن مهم‌ترین برنامه اجرایی در حال حاضر ساخت مسکن برای جبران کمبود و ایجاد تراز بین عرضه و تقاضا است. در دهه 90 مشکلات اساسی در حوزه مسکن وجود داشت و افتخار وزیر وقت این بود که «یک مسکن مهر را افتتاح نکرده است!» این در حالی بود که مردم از 10 سال پیش پول مسکن مهر را داده بودند اما 10 سال بعد واحد خود را تحویل نگرفته بودند و به تحلیل کارشناسان بازار مسکن وضعیت ساخت مسکن در دولت قبل بحرانی شد و تقاضا بالا رفت. به این ترتیب ناترازی باعث شد نرخ تورم مسکن از نرخ تورم عمومی بالاتر برود. اما قانون جهش تولید مسکن دست دولت را برای ساخت مسکن باز کرد. با وجود این با توجه به مشکلات اساسی بخش مسکن و کمبود در این حوزه، ساخت مسکن در کوتاه مدت امکان ندارد، دولت تغییر ریل در حوزه مسکن را ایجاد کرده است و نباید انتظار داشته باشیم بحران 10 ساله در یک سال حل شود. با این حال دولت بازار را به حال خود رها نکرده و قانون ساماندهی بازار مسکن برای ساماندهی مسکن موجود است. یکی از بخش‌های مهم این قانون تعیین فرمولی برای نرخ‌گذاری قیمت اجاره است. برای این منظور سامانه‌ای طراحی شده که قیمت منطقه‌ای مسکن را با سنجش شاخ‌های مختلف احراز می‌کند. در بازار مسکن در حال حاضر و قبل از اجرای قانون ساماندهی، نرخ را دلالان و مشاوران املاک بر مبنای سودی که می‌برند تعیین می‌کنند. در واقع بازار اجاره مسکن رها بود و هر کسی هر نرخی می‌خواست ارائه می‌داد و مستأجر مجبور بود تبعیت کند.
اما در قانون ساماندهی بازار اجاره و مسکن، قیمت‌گذاری بی‌ضابطه نیست و براساس فرمول‌هایی تعیین می‌شود.
دو اصل مهم در این قانون برای قیمت‌گذاری تعیین شده است و این‌گونه نیست که دولت بطور مداوم قیمت را تعیین کند. براساس این قانون دولت با دو شرط سقف قیمت اجاره را در استان‌های مختلف تعیین می‌کند. شرط نخست تعیین قیمت در استان‌هایی است که تورم بالای 30 درصد دارند، در این استان‌ها چون هزینه مسکن مردم افزایش پیدا می‌کند شورای‌عالی مسکن باید نرخ رشد اجاره را تعیین کند. در شرط دوم نیز شورای‌عالی مسکن باید با مصلحت تشخیص بدهد که مردم دچار مشکل هستند و در قیمت‌گذاری اجاره دخالت کند.
با توجه به اینکه بر اساس آمار بانک مرکزی متوسط نرخ تورم در بیشتر استان‌ها و در تهران 35 درصد است بر اساس فرمول تعیین سقف اجاره، رشد اجاره بها امسال در استان‌ها بین 17.5 تا 35 درصد خواهد بود.
تعیین سقف اجاره در سال‌های قبل هم اجرا شده است اما قانونی نبوده و بیشتر توصیه‌ای بود. در قانون ساماندهی اجرای سقف اجاره بها دو ضمانت اجرایی دارد. بر اساس این قانون اگر مالک قرارداد اجاره را بیشتر از سقف قیمت و یا ارزش ملک به مستأجر ارائه کند، مستأجر می‌تواند تا 5 سال بعد از انعقاد قرارداد از موجر شکایت کند. چنانچه تخلف موجر محرز شود او باید هزینه‌ای که اضافه از مستأجر گرفته را به مستأجر برگرداند و معادل همان مبلغ را نیز به صورت جریمه به دولت بپردازد. به این ترتیب مالک دو برابر اضافه اجاره دریافتی را باید به مستأجر و دولت بازگرداند.
بر اساس ضمانت اجرایی دیگر، مشاورین املاک باید تمام اسناد موجر و مستأجر را هنگام تنظیم قرارداد بررسی کنند و اگر سقفی که دولت برای اجاره تعیین کرده در تنظیم قرارداد اجاره رعایت نشود، مشاور املاک جریمه تعزیراتی می‌شود.
فعالان بازار مسکن معتقدند با اجرای قانون ساماندهی، امسال این بازار از قوانین تبعیت می‌کند و انتظار این است با توجه به قانون، سقف افزایش اجاره بها اجرا شود.