سند قانونی برای حمایت از مستأجران
با اجرای قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها، دولت برای اولین بار می‌تواند سقف اجاره‌بها را تعیین کند
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که توسط مجلس و به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تدوین شده بود، ۱۲ اردیبهشت توسط شورای نگهبان تأیید و سید ابراهیم رئیسی، رئیس جمهور این قانون را روز سه‌شنبه ۲۴ اردیبهشت برای اجرا به قوه قضائیه، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی ابلاغ کرد.
ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها نخستین قانون و سند رسمی ناظر بر تحولات، عملکردها و اقدامات اجزا و تمام بازیگران بازار مسکن است که با استفاده از تجربه کشورها، به تنظیم‌گری این بازار می‌پردازد. قانون ساماندهی ابعاد مختلفی دارد که مجموعه آن در جهت حمایت از مستأجران است. قانون در حوزه‌های مختلفی تدوین شده است. مهم‌ترین محورهای این قانون ساماندهی مشاورین املاک، اخذ مالیات از اراضی بایر، توسعه سامانه ملی املاک و اسکان کشور، ارائه مشوق به موجرین، تعیین حداکثر نرخ افزایش اجاره‌بها توسط شورای عالی مسکن در شرایط اضطرار، کشف بازه قیمت مسکن و اجاره‌بها، پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن، ایجاد سکوهای ثبت رسمی اسناد و املاک- ساماندهی خرید و فروش امتیازهای طرح‌های حمایتی تأمین مسکن، است.
در قانون اساسی دولت موظف به تأمین مسکن مردم شده است، اما برای مسأله اجاره و اجاره‌نشینی (حدود ۳۰ درصد جمعیت کشور اجاره‌نشین هستند) قانونی که ناظر بر روندهای مختلف این بازار و این بخش بزرگ از جامعه باشد، در کشور نداریم و بیشتر قوانین موجود در بازار اجاره، به مسأله مالکیت پرداخته که به نوعی به نفع موجران سنگینی می‌کند و برای مثال برای مواردی مانند تعیین اجاره و اجاره‌های خارج از عرف عملاً دست مستأجران به جایی نمی‌رسد و آنان مجبور به قبول شرایط موجران هستند.
ابعاد مختلف قانون
قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره، جزئیات مختلفی دارد که دست دولت را برای مداخله در بازار مسکن و اجاره باز می‌کند تا براساس آن و بازه زمانی کوتاه مدت (برای امسال) شاهد بازاری آرام‌تر برای مسکن اجاره‌ای باشیم. نظام‌مندتر کردن مداخله‌گران بازار مسکن و اجاره هم در این زمینه صورت خواهد گرفت و برای اولین‌بار دولت می‌تواند سقف اجاره‌بها را تعیین کند.
ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تأکید کرد که برای تصویب قانون ساماندهی از تجربیات کشورهای دیگر در بازار اجاره استفاده شده است.
در اکثر کشورهایی که توانسته‌اند بازار مسکن و اجاره را کنترل و دلالی و سوداگری را از این بازار حذف کنند، موجرها اجازه افزایش قیمت اجاره بیشتر از تورم را ندارند و نهایت یک تا ۳ درصد افزایش اجاره سالانه لحاظ می‌شود. البته افزایش نرخ تورم نیز به همین میزان است. در کشور، قیمت مسکن و بخصوص اجاره‌بها در چند سال گذشته از نرخ تورم هم فراتر رفته است. اکنون برای ضابطه‌مند شدن نرخ‌گذاری در بازار اجاره‌بها، قانون ساماندهی بازار اجاره و مسکن، قیمت‌گذاری را براساس فرمول‌هایی تعیین کرده است.
براساس این قانون، دولت سقف قیمت اجاره را در استان‌های مختلف تعیین می‌کند. تعیین قیمت اجاره از سوی دولت، در استان‌هایی است که تورم بالای ۳۰ درصد دارند. در این استان‌ها چون هزینه مسکن مردم افزایش پیدا می‌کند، شورای عالی مسکن باید نرخ رشد اجاره را به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم ۳۰ درصدی تعیین کند. در این قانون قیمت‌گذاری اجاره‌بها براساس شاخص‌های استاندارد است و به سودآوری، سوداگری، دلالی یا خواسته خارج از عرف صاحبخانه‌ها ربط ندارد.
تعیین سقف اجاره در سال‌های قبل هم اجرا شده است اما قانونی نبوده و بیشتر توصیه‌ای بود. در قانون ساماندهی اجرای سقف اجاره‌بها دو ضمانت اجرایی دارد. براساس این قانون، اگر مالک قرارداد اجاره را بیشتر از سقف قیمت یا ارزش ملک به مستأجر ارائه کند، مستأجر می‌تواند تا ۵ سال بعد از انعقاد قرارداد از موجر شکایت کند. چنانچه تخلف موجر محرز شود، او باید هزینه‌ای که اضافه از مستأجر گرفته را به مستأجر برگرداند و معادل همان مبلغ را نیز به صورت جریمه به دولت بپردازد. به این ترتیب مالک دو برابر اضافه اجاره دریافتی را باید به مستأجر و دولت بازگرداند.
براساس ضمانت اجرایی دیگر، مشاورین املاک باید تمام اسناد موجر و مستأجر را هنگام تنظیم قرارداد بررسی کنند و اگر سقفی که دولت برای اجاره تعیین کرده در تنظیم قرارداد اجاره رعایت نشود، مشاور املاک جریمه تعزیراتی می‌شود.
در قانون ساماندهی، همچین راه‌اندازی سامانه‌ای برای «کشف منطقه‌ای قیمت مسکن» پیش‌بینی شده است. این سامانه با استفاده از ارزش منطقه‌ای و ارزش ملک، قیمت اجاره یا خرید و فروش ملک را تعیین می‌کند. مردم با مراجعه به این سامانه از قیمت نسبی ملک یا قیمت اجاره آن مطلع می‌شوند. فعالان بازار مسکن معتقدند با اجرای قانون ساماندهی، امسال این بازار از قوانین تبعیت می‌کند و انتظار این است با توجه به قانون، سقف افزایش اجاره‌بها بزودی اجرا شود.
ساماندهی بازار برای مستأجران
براساس قانون جهش تولید مسکن، سامانه معاملات املاک و مستغلات به وزارت راه و شهرسازی منتقل شد و ضمن این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف شد بستر عقد انواع قرارداد دارای کد رهگیری توسط معامله‌گران را خارج از بنگاه‌های مشاورین املاک فراهم کند. ثبت رایگان معاملات املاک نیز بخشی از قانون ساماندهی است که از سال گذشته به صورت آزمایشی اجرا شد. در ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن آمده است: «در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش‌خرید، پیش‌فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاه‌های مشاوران املاک توسط بنگاه‌ها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاه‌های مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه (کد) رهگیری بدون اخذ هزینه الزامی است.»
در راستای اجرای قانون ویرایش جدیدی از سامانه معاملات املاک و مستغلات «سامانه خودنویس» برای ثبت رایگان قراردادها برقرار شد. کارکرد این سامانه تنها مربوط به موضوع قرارداد نیست و در واقع خودنویس نسخه به‌روز شده و جدید سامانه املاک و مستغلات است که با ثبت اطلاعات مربوط به املاک موجود در کشور، تنظیم‌گری بازار مسکن را در قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره تسهیل می‌کند. مهم‌ترین ویژگی این سامانه، امکان ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری رایگان است. قرار است از خردادماه، امکان ثبت معاملات خرید و فروش نیز در این سامانه اجرایی شود. این سامانه مورد استقبال مردم قرار گرفته است و در مدت حدود یکسال نزدیک به ۳۰۰ هزار قرارداد اجاره در این سامانه ثبت شده است.
سامانه خونویس هزینه‌های واسطه‌گری هزینه‌های مالی و غیرمالی معاملات مسکن را از طریق ثبت رایگان قراردادهای اجاره کاهش داده است. همچنین تکمیل و به‌روزرسانی سامانه ملی املاک و اسکان در قانون ساماندهی دیده شده است. این سامانه حسب ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم به عنوان ابزاری برای مدیریت و ایجاد شفافیت در بازار مسکن ایجاد شده و تاکنون بالغ بر ۴۰۰ میلیون رکورد اطلاعاتی دستگاه‌های مختلف درخصوص ویژگی‌های سکونت و مالکیت خانواده‌ها در این سامانه تجمیع شده است و سرپرستان ۸.۵ میلیون خانواده با مراجعه به این سامانه، اطلاعات مربوط به سکونت و مالکیت خود را در این سامانه تأیید، تکمیل و تصحیح کرده‌اند. قرار است این سامانه به عنوان یکی از زیرساخت‌های اصلی سرشماری برخط نفوس و مسکن در کشور مورد استفاده قرار گیرد.
مالیات از خانه‌های خالی
اخذ این مالیات توسط دولت با رویکرد تنظیم‌گری (نه درآمدزایی) و با هدف مقابله با محتکرین مسکن (اشخاصی که تعداد زیادی از خانه‌های در اختیار خود را خالی نگه داشته‌اند) و به تبع آن افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی بند مهم دیگری از قانون ساماندهی است. البته اخذ مالیات از واحدهای خالی در قانون بالادستی و در قانون مالیات‌های مستقیم آمده است. این مالیات از سال ۱۳۵۲ در حوزه مسکن مطرح بوده است لکن برای اولین بار اخذ این مالیات در دولت سیزدهم عملیاتی شده که این موضوع منجر به عرضه ۱۸۲ هزار واحد مسکونی خالی به بازار شده و ۱۲۰ هزار واحد مسکونی خالی نیز جهت اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.
نظارت بر عملکرد بنگاه‌های املاک
در راستای ساماندهی بازار مسکن، کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات استان‌ها به منظور کنترل بازار املاک و مستغلات در استان‌های کشور جهت پیگیری چهار موضوع؛ ساماندهی بنگاه‌های مشاورین املاک، شناسایی و برخورد با اخلالگران عرضه مسکن و زمین، تسریع در شناسایی خانه‌های خالی و پیگیری پرداخت وام ودیعه مسکن در استان‌ها تشکیل شده است.
مشاورین املاک فعالین اصلی بازار مسکن هستند که فعالیت برخی از آنان منجر به افزایش هزینه‌های واسطه‌گری و ایجاد التهاب و افزایش قیمت در این بازار می‌شود. برای اولین بار در دولت سیزدهم در سطح گسترده‌ای ساماندهی مشاورین املاک در دستور کار قرار گرفت. در این راستا تاکنون ۱۱۰ هزار مشاور املاک (از ۱۷۷ هزار مشاور املاک فعال در سطح استان‌های کشور) بازرسی شده‌اند که منجر به پلمپ ۷ هزار و ۸۲۷ مشاور املاک متخلف و اخذ جریمه تعزیراتی به میزان ۲۲۰ میلیارد تومان شده است.
ساماندهی و مدیریت سکوهای انتشار آگهی املاک مسکونی
با توجه به اینکه برخی از سکوهای انتشار آگهی املاک، بستر انتشار آگهی‌های غیرواقعی و همچنین ایجاد التهاب و افزایش قیمت مسکن و اجاره شده‌اند، به منظور ساماندهی این سکوها، در قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره، ضوابط جدیدی در رابطه با نحوه انتشار و درج آگهی در این سکوها، تدوین و اعمال شده است. در حال حاضر مطابق با این ضوابط، در دو سکوی پر بازدید امکان احراز هویت ثبت‌کننده آگهی و همچنین تأیید ثبت ملک آگهی شده در سامانه ملی املاک و اسکان به صورت اختیاری ایجاد شده است و اقدمات لازم جهت توسعه امور مربوط به ساماندهی و مدیریت سکوهای انتشار آگاهی جهت کاهش اثرات منفی این سکوها در دستور کار قرار دارد.
در قانون اساسی دولت موظف به تأمین مسکن مردم شده است، اما برای مسأله اجاره و اجاره‌نشینی قانونی که ناظر بر روندهای مختلف این بازار و این بخش بزرگ از جامعه باشد، در کشور نداریم و بیشتر قوانین موجود در بازار اجاره، به مسأله مالکیت پرداخته که به نوعی به نفع موجران سنگینی می‌کند