مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی در گفت‌و‌گو با «ایران اقتصادی» تأکید کرد
الزام به رعایت سقف افزایش اجاره‌بها با پشتوانه و ضمانت قانونی
تورم قیمت اجاره‌بها تحت‌تأثیر افزایش حدود 10 برابری قیمت مسکن در دولت قبل، جهش بیش از 50 درصدی را در یک دهه ثبت کرده است. رئیس‌جمهور شهید حمایت از مستأجران را در کنار تولید مسکن با هدف خانه‌دار شدن آنان در چند سال آینده دو برنامه اصلی در بخش مسکن عنوان کرد. برای حمایت از مستأجران، قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها در دولت سیزدهم تصویب شد که مهم‌ترین بند این قانون تعیین محدودیت برای افزایش سقف اجاره‌بهاست. این سقف قانونی با توجه به میزان تورم هر استان از سوی شورای‌عالی مسکن تعیین می‌شود. ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی اجرای قانون محدودیت تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها را با ضمانت‌های قانونی، پشتوانه حمایت از مستأجران عنوان کرد.
با توجه به اینکه ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها نخستین طرح قانونی در تنظیم‌گری بازار اجاره است، اجرای آن چگونه به مستأجران در مواجهه با مشکلاتی که با آن روبه‌رو هستند (قیمت‌های نامتعارف و...) کمک می‌کند؟ ساماندهی بازار اجاره قبل از تبدیل به قانون رسمی، تقریباً به مدت یک سال اجرا شده است، مهم‌ترین هدف اجرای آن چه بود و آیا این هدف محقق شده است؟ قانون ساماندهی، بخش‌های مختلفی دارد، کدام بخش‌ها مشخصاً به موضوع اجاره‌بها می‌پردازد؟
در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره برای ساماندهی بازار اجاره مسکن، سه رویکرد ارائه مشوق به موجران، ایجاد ضابطه در بازار و حمایت از موجران مدنظر قرار گرفته است. در این راستا به منظور تشویق موجران به اجرای برنامه‌ها و سیاست‌های مورد نظر دولت در بازار مسکن، در ماده یک این قانون سیاست اعمال تخفیف‌های مالیاتی برای موجران لحاظ شده است. علاوه بر این در راستای ساماندهی بازار اجاره، ضوابط متعددی در این قانون پیش‌بینی شده که از جمله این ضوابط مکلف کردن شورای‌عالی مسکن در ماده 7 قانون به تعیین سقف حداکثر درصد افزایش اجاره‌بها در شرایط وجود تورم بالای 30 درصد است. شایان ذکر است ضمانت‌های لازم برای اعمال این سقف در قانون دیده شده که از جمله این ضمانت‌ها، امکان شکایت مستأجر از موجر تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد و بازپرداخت مبلغ مازاد اخذ شده توسط موجر به مستأجر و همچنین اخذ جریمه از موجرین متخلف و مشاورین املاک است. در این راستا در جلسه هجدهم شورای‌عالی مسکن مورخ 06/04/1403، سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها توسط این شورا تعیین و ابلاغ شد.
روند کاهشی قیمت اجاره با اجرای این قانون شروع شده که این کاهش به پشتوانه قانونی که در مجلس به تصویب رسیده به تمام شهرها ابلاغ شده است و طبق آن در شهر تهران امکان افزایش اجاره بیش از ۲۵ درصد نیست و در صورت افزایش اجاره بیش از این میزان جرایمی به دنبال دارد. موجرینی که قانون سقف افزایش ۲۵ درصد را رعایت نکنند، مستأجر تا ۵ سال بعد قرارداد می‌تواند از موجر شکایت کند و اگر اثبات شود قانون رعایت نشده، موجر، هم باید مبلغ دریافتی اضافه را به مستأجر و هم سه برابر مبلغ اجاره یک ماه را به دولت پرداخت کند. همچنین مشاورین املاکی که قانون را رعایت نکنند پلمب می‌شوند.
از جمله ضوابط دیگر لحاظ شده در این قانون در راستای ایجاد امکان نظارت بر بازار مسکن، مکلف کردن موجران و مشاورین املاک به ثبت قراردادهای اجاره در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و لحاظ ضمانت‌های لازم برای عملیاتی شدن این موضوع است. در خصوص حمایت از مستأجران نیز در ماده 9 قانون، پرداخت تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن به مستأجران در شهرها و روستاها پیش‌بینی شده است.
علاوه بر موارد فوق، در راستای کنترل تقاضای سوداگری و افزایش عرضه در بازار مسکن و اجاره، پیش‌بینی‌های لازم به منظور تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان، شناسایی خانه‌های خالی و جلوگیری از سفته‌بازی روی واحدهای در حال احداث طرح‌های حمایتی تأمین مسکن در این قانون صورت پذیرفته است که تمامی این موارد به صورت مستقیم و غیرمستقیم می‌توانند منجر به افزایش عرضه در بازار مسکن و اجاره و به تبع آن کنترل قیمت مسکن و اجاره شوند.
سامانه خودنویس بخشی از این قانون است اما همچنان بسیاری از مستأجران و موجران ترجیح می‌دهند از طریق مشاوران املاک بخصوص در اولین قرارداد برای ثبت اجاره‌نامه اقدام کنند. تمهیداتی دارید تا از انتقال این قراردادها به سامانه استقبال بیشتری صورت بگیرد؟
تا تاریخ ۲۹/04/1403 بالغ بر ۶۶۰هزار قرارداد اجاره در سامانه خودنویس ثبت شده که از این تعداد قرارداد بیش از 70 درصد آن توسط موجران و مستأجران ثبت شده که بیانگر استقبال خوب مستأجران و موجران از سامانه مذکور است. روزانه به صورت میانگین ۸ تا ۹ هزار فقره قرارداد اجاره مسکن در سامانه خودنویس ثبت می‌شود و فعالیت سامانه خودنویس به صورت ۲۴ ساعته است. روند ثبت قراردادهای اجاره مسکن در سامانه خودنویس به صورت مستمر ادامه دارد و در حال حاضر با توجه به ورود به فصل نقل‌وانتقالات و اجاره مسکن شاهد بهبود وضعیت و استقبال بیشتر متقاضیان از این سامانه هستیم. هم‌اکنون این سامانه در تمامی بخش‌ها از جمله اجاره، مبایعه‌نامه و خرید و فروش مسکن فعالیت می‌کند.
علاوه بر موضوع اجاره، نظارت بر بنگاه‌ها، شناسایی واحدهای خالی و طراحی سامانه تعیین قیمت منطقه‌ای مسکن نیز بخش‌های مهم دیگر قانون ساماندهی است، اجرای این بندها از قانون و تأثیر آن بر بازار را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
همان‌گونه که ذکر شد، اجرای این بندها می‌تواند منجر به کنترل تقاضای سوداگری و همچنین افزایش عرضه واحدهای ساخته شده و در حال احداث به بازار مسکن و اجاره شود که این امر سبب تعادل در بازار مسکن و اجاره و به تبع آن ایجاد ثبات قیمتی در بازارهای مذکور می‌شود.
تعارض این قانون با منافع بازیگران بازار اجاره مانند موجران، مشاوران املاک، پلتفرم‌ها و... را چگونه برطرف می‌کنید؟
به منظور همراه کردن ذینفعان و بازیگران بازار اجاره، تاکنون جلسات متعددی با آنها برگزار شده و با رویکرد افزایش رفاه عمومی و کاهش تبعات احتمالی منفی اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، راهکارها و روش‌های همکاری برای اجرای این قانون با ذینفعان و بازیگران مذکور بررسی شده است. ضمن اینکه در قانون مذکور ضمانت‌های اجرایی لازم برای اجرای مفاد آن توسط اشخاص ذی‌مدخل پیش‌بینی شده است.
پرداخت وام ودیعه مسکن که یکی دیگر از ابزارهای حمایت از مستأجران است ادامه خواهد داشت؟
تاکنون بیش از ۴۸۰ هزار وام ودیعه پرداخت شده است و این جریان ادامه دارد؛ منابع مورد نیاز آن نیز در ماده ۴ قانون جهش تولید دیده شده است که از شبکه بانکی خواهشمندیم همکاری لازم را داشته باشند. خوشبختانه بانک‌های دولتی همکاری خوبی در پرداخت وام ودیعه مسکن داشته‌اند. ۵۰ درصد از متقاضیان وام ودیعه مسکن موفق به دریافت تسهیلات شده و الباقی دچار مشکل شده‌اند؛ البته اقدامات خوبی در این دوره انجام شده است و با پیگیری‌های بانک مرکزی موفق به راه‌اندازی جریان پرداخت وام ودیعه مسکن شده‌ایم و تاکنون ۵۰۰ هزار وام ودیعه پرداخت شده است.
شناسایی خانه‌های خالی در چه وضعیتی قرار دارد؛ این قانون تاکنون تأثیری بر کنترل احتکار مسکن و بازار اجاره داشته است؟
قانون ساماندهی و شناسایی خانه‌های خالی از سال ۵۲ مصوب شده بود، اما هیچ‌یک از دولت‌ها آن را اجرایی نکرده بودند. دولت سیزدهم با رویکرد عرضه حداکثری مسکن به بازار بخصوص بازار اجاره، آن را اجرایی کرد. ۵۰۰ هزار واحد مسکونی از طریق سامانه املاک و اسکان شناسایی شده که با عرضه حداکثری آنها می‌تواند زمینه را برای تعادل در بازار مسکن فراهم کند. از این تعداد۱۲۰ هزار واحد به سازمان امور مالیاتی معرفی شده و ۱۸۰ هزار واحد هم توسط مالکان به بازار عرضه شده است.
بــــرش
با توجه به تعیین قیمت اجاره در استان‌های مختلف، اطلاعاتی در دست دارید که نشان دهد سقف افزایش قیمت اجاره به چه میزان رعایت شده است؟
همان‌گونه که ذکر شد، تعیین سقف حداکثر درصد افزایش اجاره‌بها بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در جلسه هجدهم شورای‌عالی مسکن در تاریخ 06/04/1403 مصوب و ابلاغ شد لیکن برای ارزیابی اثرات آن به گذشت زمان نیاز است، اما انتظار می‌رود این مصوبه در مقایسه با مصوبه قبلی شورای‌عالی مسکن در سال 1402 و همچنین مصوبات سران قوا در سال‌های 1399 و 1400 در خصوص اعمال سقف افزایش اجاره، اثرات مطلوب‌تری بر بازار مسکن داشته باشد. در این راستا شایان ذکر است مصوبات قبلی در خصوص سقف افزایش اجاره‌بها فاقد پشتوانه و ضمانت‌های قانونی برای اعمال آن بوده و این در شرایطی است که مصوبه شورای‌عالی مسکن در جلسه هجدم این شورا، مستند به ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره و با پشتوانه ضمانت‌های لحاظ شده در این ماده است.