ممنوعیت ثبت اسناد عادی، معطل تصویب و اجرا
بسیاری از کارشناسان معتقدند، با تذکری که رهبر معظم انقلاب به تأیید طرح ممنوعیت اعتبار اسناد عادی در مجمع تشخیص دادند، مصوبه مجلس هر چه سریع‌تر برای اجرا ابلاغ شود که این اتفاق بعد از 40 روز از فرمایش رهبر انقلاب، رخ نداده است
دقیقاً 40 روز است که از بیانات رهبر معظم انقلاب درباره تأیید طرح مجلس در خصوص رد اسناد قولنامه‌ای و تأیید اسناد رسمی می‌گذرد. ایشان در سخنرانی‌ای به مناسبت هفته قوه قضائیه که با قضات و اعضای شورای عالی قضایی دیدار داشتند در نکته‌ای مهم، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشأ‌های بزرگ فساد خواندند و تأکید کردند: باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.
ماجرای مصوبه مجلس در خصوص اسناد رسمی به این صورت است که بررسی‌ها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۵ تا کنون مجلس طرحی در رابطه با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تصویب و به شورای نگهبان ارسال می‌کند اما با ایرادات این شورا مواجه می‌شود. بر اساس اظهارات نمایندگان مجلس در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ با اصلاحاتی، نام این طرح را به عنوان فعلی آن یعنی «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تغییر داده و دوباره به شورای نگهبان ارسال کرده که می‌توان از آن به‌عنوان یکی از پر‌رفت‌و‌آمدترین طرح‌ها بین مجلس و شورای نگهبان یاد کرد.
پس از ایرادات شورای نگهبان و اصلاح آن از سوی بهارستان‌نشینان، سرانجام به دلیل اصرار نمایندگان بر مصوبه قبلی خود به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد که هنوز هم با گذشت ۷ سال (در صورت محاسبه تصویب آن در سال 1395) و 3 سال (در صورت احتساب تصویب آن در سال 1399) هیأت عالی نظارت بر سیاست‌های کلی نظام مجمع تشخیص مصلحت، درباره آن تصمیم‌گیری نشده است.
مهمترین ایرادی که هم شورای نگهبان و هم مجمع تشخیص به مصوبه مجلس وارد می‌دانند، تأکید فقها بر شرعی بودن قراردادهای عادی است که البته این ایراد با لحاظ برخی نظرهای شورای نگهبان، برطرف شده است. اما هنوز مجمع تشخیص، تکلیف آن را تعیین نکرده است.
بسیاری از کارشناسان معتقد بودند، با تذکری که رهبر معظم انقلاب به تأیید این طرح در مجمع تشخیص دادند، مصوبه مجلس هر چه سریع‌تر برای اجرا ابلاغ شود که این اتفاق بعد از 40 روز از فرمایش رهبر انقلاب، رخ نداده است.
سید احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی که در تاریخ 5 خرداد امسال با ارسال 2 نامه جداگانه به دبیر شورای نگهبان و رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، خواستار تسریع در تأیید «طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» در شورای نگهبان و «اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی» و تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام برای توفیق حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن شده بود، در رابطه با فرمایشات رهبر انقلاب در دیدار با مسئولان ارشد قوه قضائیه مبنی بر تسریع در تصویب طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی مطرح کرده بودند و آثاری که تصویب این طرح بر گشایش مشکلات اقتصادی دارد، گفته بود: سلب اعتبار از اسناد عادی و قولنامه‌ای به عنوان یکی از موانع حل و فصل مشکلات اقتصادی کشور و همچنین مشکلات حقوقی و پرونده‌های کلان چند ماه است که در دستور کار قرار گرفته است.
وی با اشاره به نقش این موضوع در اثربخشی قوانین مالیاتی توضیح داد: ما در حوزه وزارت اقتصاد برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، حتماً این موضوع را به عنوان یک پیش‌شرط لازم داشتیم و از آنجا که مصوبه مجلس شورای اسلامی با ایرادی از سوی شورای نگهبان مواجه شده بود، از مجمع تشخیص مصلحت نظام تقاضا کردیم که در این زمینه گره‌گشایی کند.
اتمام زمین‌خواری با تصویب طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی
وزیر اقتصاد اضافه کرد: ضمن قدردانی ویژه از رهبر انقلاب که در دیدار با مسئولان و کارکنان قوه قضائیه به صراحت این معضل چند ساله را تعیین تکلیف و تصریح کردند، مصلحت این است که جلوی این دست معاملات گرفته شود، بالاخره دوران خرید و فروش‌های غیرشفاف و بی‌ضابطه‌ای که قیمت زمین و املاک و مستغلات را در کشور به نفع گروه‌های خاص و زمین‌خواران تغییر می‌داد، خاتمه می‌یابد.
خاندوزی یادآور شد: امیدواریم با تصویب این طرح از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام، این گره قانونی باز شود و ما هم در دولت این آمادگی را داریم که به‌سرعت برای مراحل اجرایی و پیاده شدن آن اقدام کنیم.
خریدو فروش‌هایی که از دید حاکمیت مغفول می‌ماند
معاون رئیس‌جمهور و رئیس سازمان برنامه و بودجه نیز با تأکید بر اهمیت تصویب طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی و قولنامه‌ای از سوی تیم اقتصادی دولت اظهار کرد: خلأ حاکمیت اسناد رسمی در کشور با فرمایشات مقام معظم رهبری حل می‌شود؛ یعنی مبنای تمام مراودات کشور در ارتباط با اسناد، طبیعتاً اسناد رسمی خواهد شد.
داوود منظور افزود: به‌تدریج باید به این سمت حرکت کنیم که اسناد غیررسمی که عمدتاً منشأ فساد یا بعضاً کلاهبرداری و سوءاستفاده بوده، تبدیل به اسناد رسمی شود.
به گفته رئیس سازمان برنامه و بودجه، این موضوع حتماً به شفافیت معاملات در اقتصاد هم کمک می‌کند؛ مخصوصاً بسیاری از خرید و فروش‌ها در مورد دارایی‌های ثابت از جمله املاک در کشور انجام می‌گیرد که چون با اسناد عادی است، لزوماً نظام مالیاتی از آنها مطلع نمی‌شود. رسمیت دادن به اسناد به اشراف اطلاعاتی نظام مالیاتی و وصول مالیات حقه دولت کمک می‌کند. هر چقدر بتوانیم درآمدهای مالیاتی دولت را بهبود دهیم، کمک می‌کند تا دولت بتواند هزینه‌های خود را بهتر پوشش دهد.
کارشناسان حقوقی املاک و مسکن معتقدند، تبدیل اسناد عادی و قولنامه‌ای به اسناد رسمی نه تنها در کاهش فسادهای بخش مسکن و فروش یک ملک به چند نفر مؤثر است، بلکه یکی از اصلی‌ترین زیرساخت‌ها برای اجرای قوانین مرتبط با مالیات‌های بخش مسکن به شمار می‌رود.
مالیات بر خانه‌های خالی، خانه‌های لوکس، مالیات بر خرید و فروش ملک، مالیات بر عایدی سرمایه (در صورت تأیید مصوبه مجلس از سوی شورای نگهبان) مالیات بر اجاره بهای مسکن و بسیاری از مالیات‌های مربوطه که اجرای دقیق آنها مستلزم داشتن اطلاعات دقیق مکانی، ثبتی و... است، تنها بخشی از اهمیت اعتبارزدایی از اسناد عادی را نشان می‌دهد. قانون کاداستر (حدنگاری) برای تعیین دقیق حدود و ثغور املاک و اراضی در 12 بهمن سال 1393 به تصویب مجلس رسید و از ابتدای سال 1394 لازم‌الاجرا شد، تنها بر بستر اطلاعات دقیق ثبتی و مکانی املاک و مستغلات قابلیت اجرا دارد، از همین رو است که با گذشت حدود یک دهه از اجرای این قانون، هنوز سازمان مسئول اجرای این قانون نتوانسته به وظایف قانونی خود در خصوص اجرای کاداستر به طور اتمّ و اکمل عمل کند.
ابوالفضل ابوترابی، نایب‌رئیس کمیسیون قضایی مجلس و از طراحان طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی درباره ادامه توقف این طرح در مجمع تشخیص علی‌رغم تذکر 40 روز قبل رهبر معظم انقلاب به این نهاد معتقد است: پس از ارائه طرح مجلس مبنی بر الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برخی اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوبه «اعتبار اسناد رسمی» مجلس را مخالف مصلحت نظام عنوان کردند؛ آنها دو ایراد بر این مصوبه گرفتند: یکی خلاف شرع بودن و دیگری به مصلحت کشور نبودن؛ براساس گفته نایب رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس شورای اسلامی برخی اعضای مجمع تشخیص معتقدند این مصوبه نه تنها به مصلحت کشور، نظام و ملت نیست بلکه خلاف مصلحت نظام است! برخی هم می‌گویند طرح مجلس کارآیی و کاربرد ندارد.
به گفته ابوترابی، مجلس ۵ بار به مجمع تشخیص مصلحت نظام برای تأیید مصوبه مجلس در زمینه اعتبار اسناد رسمی نامه‌نگاری داشته است؛ وزرای اقتصاد، جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی و سایر بخش‌های دولتی نیز بارها در این خصوص با مجمع تشخیص مصلحت نظام مکاتبه کرده‌اند.
نایب رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی همچنین می‌گوید: مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی در نامه خود به رئیس و اعضای مجمع تشخیص نوشته بود دو قانون مهم جاری این وزارتخانه بدون اعتبار اسناد رسمی قابل اجرا نیست و وزیر اقتصاد هم درباره فرار مالیاتی و وزیر جهاد کشاورزی و رئیس سازمان منابع طبیعی هم درباره انجام برخی زمین خواری‌ها با اسناد عادی و قولنامه‌ای به مجمع تشخیص نامه نوشتند.
در حالی که بازار مسکن خصوصاً اجاره بهای مسکن تشنه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در جهت افزایش عرضه مسکن به بازار آن هم در فصل جابه جایی مستأجران تا اواخر شهریور است، اما با وجود گذشت 40 روز از تذکر رهبر معظم انقلاب به مجمع تشخیص، خبری از تأیید طرح اعتبارزادیی از اسناد عادی برای اجرای وظیفه قانونی وزارت راه و شهرسازی (ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) که این وزارتخانه را مسئول راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان کرده تا واحدهایی که به بازار عرضه نمی‌شوند را شناسایی کند، اما مجمع تشخیص مصلح هنوز این مصوبه را تأیید نکرده و احتمالاً با توجه به حبس واحدهای مسکونی از سوی دلالان، باز هم با افزایش اجاره بهای مسکن و نیز قیمت مسکن مواجه می‌شویم و سوداگران اجازه نمی‌دهند تا با افزایش عرضه املاک، قیمت مسکن و اجاره بها کاهش یابد.
آیت‌الله رئیسی - رئیس جمهور کشورمان در زمانی که ریاست قوه قضائیه را بر عهده داشت، معتقد بود یکی از مشکلات ساختاری قوه قضائیه، بحث اعتبار معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای) است، حل این مشکل را هم در همکاری مشترک قوای سه گانه برای بی‌اعتبار کردن این معاملات دانست و تصریح می‌کرد «بسیاری از پرونده‌ها که وارد دادگستری‌ها می‌شود، محصول همین موضوع است که اسناد عادی جای اسناد رسمی را می‌گیرند و موجب مشکلات جدی برای طرفین معامله می‌شوند؛ اسناد غیررسمی در زمینه‌های مختلف که اگر جای خود را به سند رسمی بدهند، مشکلاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد». وی حتی در یکی از نشست‌های شورای عالی قضایی از معاونت حقوقی قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواسته بود برای متمرکز شدن نظام معاملات کشور در اسناد ثبتی و حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی برنامه‌ریزی و در صورت نیاز به قانون، نسبت به تهیه لایحه و ارسال آن به مجلس اقدام کنند.
رئیس وقت دستگاه قضا در ۱۶ آذر ۹۹ در دیدار با تشکل‌های دانشجویی، معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای) را از مهمترین مشکلات قوه قضائیه خواند.