کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «ایران اقتصادی» تشریح کرد
راهکارهای کاهش هزینه ساخت نهضت ملی مسکن
سهیلا یادگاری
خبرنگار
نهضت ملی مسکن برنامه ساخت 4 میلیون مسکن است تا متقاضیان در این بازار که سال‌ها از دسترسی به مسکن محروم مانده‌اند با حمایت‌هایی مانند تأمین زمین و پرداخت تسهیلات، خانه‌دار شوند. با توجه به اینکه این برنامه اقشار هدف را نیز برای تأمین مسکن در نظر دارد، هدف دولت کاهش هزینه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن است تا فشار مالی کمتری به متقاضیان این واحدها وارد شود. از سوی دیگر تأمین منابع ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن از تسهیلات بانکی و آورده مردم در نظر گرفته شده است. در پرداخت تسهیلات بانک‌ها کم کاری می‌کنند و از سوی دیگر با توجه به اینکه بیشتر متقاضیان نهضت ملی مسکن از اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند، تأمین آورده اولیه برای آنان مشکل است. در همین ارتباط حسین بریهی، کارشناس تأمین مالی مسکن در گفت‌وگو با
«ایران اقتصادی» راهکارهایی را برای تأمین منابع و هزینه‌های ساخت مسکن بخصوص در طرح نهضت ملی ارائه کرد.
نهضت ملی مسکن چگونه می‌تواند تقاضای زیادی را که در بازار مسکن وجود دارد پاسخ دهد؟
با وعده دولت سیزدهم برای ساخت 4 میلیون واحد مسکونی یکی از موضوعاتی است که شاید خیلی‌ها را امیدوار کرد تا پس از سال‌ها بالاخره بتوانند یک سرپناه برای خود داشته باشند. سرپناهی که اگر با شرایط عادی بخواهند آن را تهیه کنند، بیش از 70 سال باید برای آن تلاش کنند و در صورتی که نرخ تورم را صفر در نظر بگیریم، شاید می‌توانستند رؤیای خود را محقق کنند؛ اما برنامه دولت سیزدهم برای حذف قیمت زمین از تولید مسکن و نیز محاسبه هزینه ساخت بر اساس قیمت تمام شده، می‌تواند آرزوی بسیاری از خانوارها را محقق کند.
دولت به این منظور سعی دارد تا با در اختیار گذاشتن زمین رایگان و اعطای تسهیلات مسکن، به افراد کمک کند تا آنها بتوانند برای خانه‌دار شدن اقدام کنند. در حال حاضر مطابق آنچه مسئولان معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در اواخر دولت قبل و اوایل دولت فعلی بیان کرده‌اند، بین 7 تا 8 میلیون خانوار در کشور از 27 میلیون خانوار، مستأجر هستند و بخش محدودی نیز در خانه‌های سازمانی (اعم از نظامی یا دولتی) زندگی می‌کنند. اما از این تعداد خانوار تنها 1.3 میلیون خانوار برای نهضت ملی مسکن ثبت نام کرده‌اند. اگرچه برخی علت آن را ناتوانی خانوارها در تأمین آورده اولیه برای حضور در طرح نهضت ملی مسکن عنوان می‌کنند، اما برخی دیگر از کارشناسان معتقدند دلیل استقبال نه چندان قابل قبول از این طرح، تمایل خانوارهای ساکن کلانشهرها به ادامه زندگی در شهرهای بزرگ است.
پرداخت تسهیلات به بخش مسکن برای ساخت یا خرید در تمام کشورها مرسوم است. با اینکه اصلی‌ترین تأمین کننده منابع نهضت ملی مسکن تسهیلات بانکی است اما شاهد هستیم بانک‌ها از پرداخت وام خودداری می‌کنند. مهم‌ترین دلیل بانک‌ها برای ممانعت از پرداخت تسهیلات به بخش مسکن چیست؟ چطور و با چه راهکارهایی می‌توان مشکل پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن بخصوص در ساخت و ساز را حل کرد؟
یکی از ایراداتی که به تسهیلات نهضت ملی مسکن وارد می‌شود، نبود بازار رهن ثانویه و نیز تغییر نرخ تورم کشور است که برای بانک‌های تجاری جذابیت ندارد لذا بانک‌ها تمایلی به پرداخت این تسهیلات ندارند. اگرچه دولت با ابزار شورای عالی مسکن و شورای پول و اعتبار بانک‌ها را مکلف به اعطای تسهیلات نهضت ملی مسکن کرده اما به جز بانک مسکن و یکی دو بانک دولتی یا شبه دولتی، سایر بانک‌ها در دو سال گذشته به حوزه تسهیلات‌دهی به بخش ساخت مسکن ورود نکرده‌اند. این در حالی است که بانک‌های تجاری در دو سال گذشته تسهیلات قابل توجهی به شرکت‌های زیرمجموعه خود داده‌اند که در موارد زیادی یا اطمینانی به بازگشت آن نیست یا با روش‌های حسابداری، اقدام به تراز کردن صورت‌های مالی خود کرده‌اند.
موضوع حائز توجه در این میان، اقدام شایسته دولت مبنی بر واگذاری زمین‌های بی استفاده و کم ارزش به مردم و متقاضیان نهضت ملی مسکن است که به واسطه فعالیت مردم و ساخت مسکن در آن، ارزش این زمین‌ها رشد می‌کند. لذا برخی از افراد به دلیل آنکه یا توانایی بازپرداخت اقساط را ندارند یا آنکه به دلیل تورم نهاده‌های ساختمانی، امکان تکمیل واحد در حال ساخت خود را ندارند، مسکنی که تازه در حال ارزشمند شدن است را به دلال می‌فروشند و به تهران یا کلانشهرها برمی‌گردند؛ پول فروش این مسکن، تنها کفاف تأمین بخشی یا تمام ودیعه مسکن در پایتخت را دارد و این افراد مجدداً بدون خانه باقی می‌مانند. این در حالی است که فرم «ج» آنها (که نشان دهنده استفاده یا عدم استفاده از امکانات دولتی است) قرمز می‌شود و دیگر نمی‌توانند از امکانات دولتی برای تهیه مسکن استفاده کنند؛ همچنین زمین‌های تجاری نیز به انبوه‌سازان و دولت می‌رسد. به عبارت دیگر ممکن است گروهی که هیچ آورده‌ای نداشته، عملاً بیشترین منفعت را نصیب خود کنند که می‌بایست برای رفع این مشکل، تمهیداتی اندیشیده شود. البته در حال حاضر اراضی‌ای که به متقاضیان داده شده، عمدتاً در شهرهای با جمعیت کمتر از 500 هزار نفر بوده است که دولت در آنها زمین به میزان کافی برای متقاضیان ساخت مسکن دارد.
با این حال برای شهری مانند شهر جدید پردیس باید نانوایی، سوپرمارکت، مکانیکی، مغازه پوشاک، سینما، درمانگاه، شیرینی فروشی، مشاور املاک، ابزارآلات، لوازم خانه، رستوران و... تأسیس شده و به مردم خدمت‌رسانی کنند. زمین‌های این منطقه به واسطه حضور مردم ارزشمند شده ولی این مردم هیچ سهمی از این مغازه‌ها ندارند. سؤالی که مطرح می‌شود، این است که اگر دولت به جای آنکه بانک‌ها را مکلف به پرداخت تسهیلات ارزان قیمت و بلندمدت کند، خود و انبوه‌سازان را از حیطه داشتن املاک تجاری خارج کرده و این املاک را نیز به مردم واگذار کند، مردم می‌توانند خانه‌دار شوند یا نه؟ آیا این سیکل معیوب واگذاری زمین مسکونی به مردم و تجاری به سازنده و سپس انتقال مجدد واحدهای در حال ساخت به سرمایه‌گذارانی که اراضی تجاری را گرفته‌اند، حذف می‌شود؟
برای حل این مشکلات راهکارهایی وجود دارد؟
اگر قشر کارمند و کارگر جامعه تسهیلات یک میلیارد تومانی با نرخ 12 درصد و بازپرداخت 20 ساله دریافت کند، باید ماهانه 11 میلیون تومان برای بازپرداخت اقساط آن هزینه کند. بر اساس گفته دبیرکل اتاق اصناف، ما به‌ازای هر 25 نفر یک واحد صنفی داریم که این میانگین در دنیا معادل هر 300 نفر است. اگر برای شهر جدید پردیس که بر اساس سرشماری سال 1395 قریب 75 هزار نفر جمعیت داشته است ما سرانه را 25 نفر در نظر بگیریم، باید 3 هزار واحد صنفی با توجه به جمعیت سال 1395 در این شهر وجود داشته باشد. چگونه می‌توان مردم را در این حیطه دخیل کرد؟ پاسخ این است که با تأسیس صندوق‌های املاک و مستغلات، مالکیت این زمین‌ها به مردم و اداره آن به صندوق املاک و مستغلات واگذار می‌شود. صندوق املاک و مستغلات از این زمین‌ها بهره‌برداری کرده (در اختیار درمانگاه، سینما، شهربازی و... قرار می‌دهد) و از آنها اجاره بها دریافت می‌کند. علاوه بر آن بخشی از فروش نیز به صندوق می‌رسد. صندوق به واسطه مدیریت این زمین‌ها 2 درصد از درآمد را به عنوان کارمزد اخذ کرده و مابقی را بین مالکان به نسبت سهم‌شان تقسیم می‌کند. در صورتی که برای واحدهای تجاری به صورت میانگین ماهانه 30 میلیون تومان اجاره دریافت شود و هیچ پول رهنی برای این موضوع طلب نشود، هر خانواده 4 نفره ماهانه 4.8 میلیون تومان درآمد دارد که این عدد می‌تواند عدد پرداختی به بانک خانواده را به 6.2 میلیون تومان کاهش بدهد. علاوه بر 4.8 میلون تومان درآمد، اگر هر مغازه ماهانه 70 میلیون تومان درآمد داشته باشد (به صورت میانگین) و 3 درصد از آن به صندوق برسد، ماهانه به هر خانواده 4 نفره 336 هزار تومان می‌رسد و در نهایت هر خانواده باید 5.9 میلیون به عنوان اقساط تسهیلات دریافتی به بانک بازپرداخت کند. مضافاً اینکه ارزش ملک تجاری بیشتر از مسکونی بوده و افراد در آینده نیز سرمایه‌ای برای فعالیت اقتصادی دارند.
با این کار ریسک نکول (حذف بخشی از ارزش اوراق یا تسهیلات موقع نقدشوندگی) افراد هم برای بانک کاهش پیدا کرده و ارائه تسهیلات برای آنها جذاب‌تر می‌شود. مردمی هم که باعث خلق ارزش در منطقه شدند از عواید آن استفاده می‌کنند و می‌توانند مالک خانه بشوند. دولت هم به هدف خود می‌رسد. به این منظور باید صندوق‌های ریت (Reits) برای بهره‌برداری از این زمین‌ها تأسیس شود و امور مربوطه را ساماندهی کند.
بــــرش
با توجه به اینکه مهم‌ترین ابزار تأمین مالی تولید مسکن به دلیل هزینه‌های بالای آن در تمام دنیا از جمله در شرایط اقتصادی کشورمان، بانک‌ها هستند، دولت سعی کرده تا این مسأله را با پرداخت وام 550 میلیون تومانی، طولانی‌تر کردن زمان بازپرداخت و کاهش نرخ سود تسهیلات از 23 درصد مصوب شورای پول و اعتبار به 18 درصد حل کند؛ اما به نظر می‌رسد این تمهیدات تا زمانی که شبکه بانکی همراهی نکند، فایده‌ای نداشته باشد. در صورتی که متقاضیان نهضت ملی مسکن این وام را با نرخ 18 درصد دریافت کنند باید به مدت 20 سال شامل 17 سال زمان بازپرداخت و 3 سال دوره مشارکت ماهانه بیش از 8.6 میلیون تومان قسط بدهد و کل مبلغ پرداختی به بانک بیش از یک میلیارد و 700 میلیون تومان است. رقمی که به نظر می‌رسد بازپرداخت آن در توان اقشار متوسط و دهک‌های 4 تا 8 که بیشترین جامعه هدف طرح نهضت ملی مسکن به شمار می‌روند، هست.