الزام شهرداریها به شناسایی واحدهای خالی
بر اساس طرح ساماندهی بازار اجاره، شهرداریهای شهرهای دارای بیش از یکصدهزار نفر جمعیت مکلفند واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرها را شناسایی کنند و اطلاعات آن را در اختیار دستگاهها قرار دهند
از ابتدای خرداد امسال بود که در صحن علنی مجلس بررسی طرح دوفوریتی بازار، زمین، مسکن و اجاره بها در دستور کار نمایندگان مجلس قرار گرفت؛ طرحی که کلیات آن دقیقاً 11 ماه قبل در نشست اول تیر ماه 1401 صحن علنی مجلس به تصویب نمایندگان رسیده بود. این در حالی است که بر اساس آییننامه داخلی مجلس سه جلسه کاری بعد از تصویب کلیات طرح دو فوریتی، رسیدگی به جزئیات آن در دستور کار نمایندگان باید قرار گیرد.
در این طرح که اولویت با موضوع تعیین حقالزحمه مشاوران املاک بود، وزارت راه و شهرسازی مکلف شد با همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت و سازمان امور مالیاتی آییننامه نحوه تعیین تعرفه حقالزحمه مشاوران املاک را بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی و اجاری املاک که در مواد 54 و 64 قانون مالیاتهای مستقیم آمده، تناسب تعرفه با میانگین سالانه حجم قراردادهای به ثبت رسیده در هر منطقه جغرافیایی را به صورت پلکانی، نزولی و تعیین سقف تعرفه قابل دریافت در هر معامله حداکثر دو ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون، تهیه کرده و به تصویب هیأت وزیران برساند.
اما این مصوبه با مخالفت شورای نگهبان روبه رو و در کمیسیون عمران به طور کلی حذف شد؛ این اصلاحیه کمیسیون عمران در صحن علنی هم با موافقت نمایندگان مواجه شد.
در بحث بازار اجاره بها هم شورای نگهبان در نقش یک سد محکم ظاهر شد و مجلس مجبور به حذف این ماده از قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها شد. این در حالی است که از سال ابتدایی کرونا تاکنون هم در دولت دوازدهم و هم در دولت سیزدهم موضوع تعیین سقف اجاره بها چه در ستاد ملی مقابله با کرونا و چه در شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا اجرایی میشده و عجیب است که شورای نگهبان با این مصوبه نمایندگان مجلس مخالفت کرده بود.
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی دولت دوازدهم و نیز مرحوم رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی سابق در دو سال ابتدایی دولت سیزدهم بر موفق بودن تعیین سقف 25 درصدی برای اجاره بها در تهران تأکید داشتهاند ولی در مصوبه نمایندگان این وظیفه (تعیین سقف اجاره بهای سالانه) به شورای عالی مسکن واگذار شده بود.
در نهایت نمایندگان برای جلب نظر شورای نگهبان مصوب کردند که دراستانهایی که تورم عمومی سالانه بالای 30 درصد باشد، سقف اجاره بها بین 50 تا 100 درصد تورم عمومی تعیین شود، اگرچه در پایان سال گذشته تورم عمومی کشور به 46 درصد رسیده بود، اما در بسیاری از استانها تورم عمومی از 50 درصد عبور کرده بود. لذا میبایست در سالجاری سقف اجاره بها در تهران و بیشتر استانها 25 درصدی که شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا تعیین کرده بود، الزامی میشد.
با آنکه مصوبات شورای عالی هماهنگی سران قوا نسبت به قوانین مصوب مجلس از جایگاه کمتری برخوردارند، در صورتی که این قانون برای فصل جابهجایی امسال قابل اجرا بود، بسیاری از مستأجران با مشکلاتی که در تابستان امسال با آن مواجه شده بودند، روبه رو نمیشدند.
در طرح ساماندهی بازار اجاره، شهرداریهای شهرهای دارای بیش از یکصدهزار نفر جمعیت مکلفند واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرها را شناسایی کنند و اطلاعات آن را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. وزارت مزبور موظف است بر اساس اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور، اطلاعات دریافتی را صحتسنجی نماید و پس از تأیید، جهت أخذ مالیات متعلقه موضوع این ماده به سازمان امور مالیاتی معرفی کند.
از دیگر مواردی که میتوان از آن به عنوان مواد قانونی مورد علاقه مستأجران در مصوبه مجلس نام برد، تعیین جریمه برای مشاوران املاکی بود که سقف اجاره بها را رعایت نکرده و اقدام به عقد قراردادهای اجاره مسکن با نرخهایی بالاتر از سقف تعیین شده کرده‌اند ضمن اینکه برای مستأجر نیز برای نخستین بار در قوانین موضوعه کشور حق شکایت از موجر فراهم شده که تا پیشاز این در قوانین جاری، چنین حقی در نظر گرفته نشده بود و همواره این موجر بود که میتوانست از مستأجر شکایت کند. مالک هم اگر از سقف تعیین شده اجاره بها عدول کند، 3 باربر مالیات بر اجاره مسکن در قانون مالیاتهای مستقیم جریمه میشود.
سامانه املاک و اسکان کشور که در ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم خصوصاً اصلاحیه شهریور 1400 به عنوان اصلیترین مرجع اطلاعاتی بخش مسکن شناخته شده و وزارت راه و شهرسازی مسئول تکمیل این سامانه است، بار دیگر در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها از جایگاه ارزشمندتری برخوردار شده و وزارت راه و شهرسازی مکلف شده تا با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و با استفاده از اطلاعات اسناد رسمی موجود در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به تکمیل سامانههای ملی املاک و اسکان کشور و ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور اقدام کرده و مانع از ثبت اطلاعات مغایر با اسناد رسمی (در صورت وجود) در سامانههای خود شود. این قانون، ملاک در اجاره بودن یک واحد مسکونی را اطلاعات ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور دانسته است. همچنین موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را از طریق دفاتر اسناد رسمی در سامانه الکترونیک ثبت اسناد و یا در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت کنند. در صورت انعقاد و یا تمدید قراردادهای رهن یا اجاره بدون ثبت در سامانه مذکور، موجر مشمول معافیتهای مالیاتی نسبت به مالیات بر اجاره نمیشود؛ مالک هم نمیتواند دعوای تخلیه کند مگر اینکه مالیات بر درآمد اجاره بها و همچنین جریمه درصدی ارزش اجاری املاک را هم پرداخت کند.
یکی دیگر از نقاط قوت این قانون، تأکید بر قراردادهای اجاره بالای یک ساله و دوساله و بیشتر است. اگر موجری قراردادهای بلندمدت امضا کند، از مالیات بر اجاره بها مستثنی خواهد شد. یکی از بندهای مهم مصوبه مجلس، اعطای تسهیلات ودیعه مسکن است که برای تهرانیها در سالجاری 200، سایر شهرها 100 و روستاها 40 میلیون تومان تعیین شده و سالانه نیز این مبلغ افزایش مییابد. هرچند که بر اساس ابلاغ بانک مرکزی، تسهیلات ودیعه مسکن باید از محل منابع قانون جهش تولید مسکن از سوی بانکها پرداخت شود که بسیاری از کارشناسان معتقدند اعطای تسهیلات ودیعه مسکن ممکن است از سرعت اجرای نهضت ملی مسکن بکاهد چون بانکها منابع و اعتبارات خود را به تسهیلات ودیعه مسکن منتقل کرده و از اعطای وام به پروژههای ساخت مسکن به بهانه اتمام اعتبارات خودداری کنند.
با این حال در روزهای اخیر برخی رسانههایی که منافع آنها در آزادسازی باراز اجاره بهاست، به مخالفت با مصوبه مجلس برخاستهاند با این بهانه که اگر بازار اجاره مسکن رهاسازی شود، بازار در سازکارخود میتواند افزایشهایی کمتر از سقف تعیین شده از سوی شورای عالی مسکن داشته باشد حال آنکه در 3 سال اخیر به دلیل اثرگذاری تورم عمومی بر همه بازارها از جمله بازار مسکن و نیز افزایش بیش از حد قیمت مسکن که یکی از اصلیترین عوامل رشد اجارهبهاست، نسبت P به R که شاخص سنجش میزان فاصله رشد قیمت مسکن با اجاره بها محسوب میشود، به سمت صفر متمایلتر شده که نشان میدهد افزایش اجاره بها حتی از سقفهای تعیین شده هم رشد بسیار بیشتری داشته است.
در اصلاحیه طرح ساماندهی بازار اجارهبها که از سوی مجلس به شورای نگهبان رفته است در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجارهبهای سالانه اعلامی توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از 5 سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط شورای حل اختلاف، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورایعالی مسکن، به پرداخت جریمهای معادل 3 برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره بها یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره بها و معادل عرفی اجارهبهای مبلغ قرضالحسنه دریافتی)، محکوم میشود. جریمه مأخوذه جهت اجرای قانون جهش تولید مسکن مصوب 17/5/1400 در قالب بودجه سنواتی و با سازکار گردش خزانه در اختیار صندوق ملی مسکن قرار میگیرد. علاوه بر آن موجر مشمول تخفیفها و معافیت مالیاتی موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مالیاتهای مستقیم نمیگردد.