تداوم کاهش تورم اجاره بها
تورم اجاره مسکن در حالی نزولی شده که با افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در تابستان، بیشترین افزایش قیمت نیز مربوط به این فصل است.
قیمت اجاره بهای مسکن، در این چند سال مطابق قیمت مسکن و حتی در مواقعی بیشتر از قیمت مسکن افزایش یافته بود. هزینه اجاره بها بر حدود 8 میلیون خانوار کشور با جمعیتی برابر 24 میلیون نفر تأثیر مستقیم دارد و هر چه این هزینه بیشتر باشد از رفاه خانوار کاسته می‌شود. بر اساس آمار رسمی، تورم اجاره از سال 96 تا 1400، هر فصل نسبت به فصل قبل به‌طور متوسط حداقل 5 تا 10 درصد رشد داشته است اما در دو فصل اخیر رشد تورم اجاره رو به کاهش گذاشته و از شتاب آن کاسته شده است. اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبه‌رو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش می‌یابد. ولی این روند طبیعی در زمستان ۱۳۹۶ به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره افزایش یافته است و این الگو تا پاییز ١٣٩٩ تکرار شده است، پس از آن تا زمستان ١٤٠٠ افزایش اجاره‌بها ادامه می‌یابد. طبق آخرین آمار رسمی از تورم اجاره، در آذر سال گذشته، متوسط نرخ آن در کشور 46.4 درصد است که با کاهش تدریجی در مرداد امسال به 36.5 درصد رسیده است.
افزایش شتاب تورم مسکن و اجاره بها در برخی ماه‌ها از تورم عمومی بیشتر بود اما بر اساس اطلاعات مرکز آمار در مرداد امسال تورم اجاره حدود 10 درصد کمتر از تورم عمومی است.در مردادماه نرخ تورم سالانه برای خانوارهای کشور به 46.7 درصد رسیده است. تورم نرخ اجاره بها نسبت به تورم برخی بخش‌های دیگر مانند حمل و نقل، خوراکی‌ها، لوازم خانگی، خدمات و گردشگری کمتر است.
عوامل مؤثر بر کاهش تورم اجاره مسکن
کاهش آهنگ رشد تورم اجاره از آنجا اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که کند شدن آن در فصلی است که بیشترین تقاضا برای جابه‌جایی را دارد. پیش‌بینی فعالان بازار مسکن این است که با توجه به کاهش تورم اجاره بها در تابستان، در دو فصل پاییز و زمستان، باید انتظار کاهش بیشتر تورم این بخش را داشته باشیم. عوامل مختلفی در کاهش تورم اجاره بها اثرگذار بوده که مهم‌ترین آن اثر دیپلماسی دولت، گره‌گشایی از روابط مالی و آزادسازی پول‌های بلوکه شده، کاهش و تثبیت نرخ ارز و کاهش قیمت دلار، طلا، سکه و خودرو است. این اثرات سیاستی در بازار مسکن خود را به‌صورت کاهش انتظارات تورمی، کاهش دلالی و سودجویی نشان داده است. کاهش قیمت مسکن در نتیجه منجر به کاهش قیمت اجاره بها شده است. سیاست‌های بخش مسکن و ساماندهی بازار، عامل دیگری بر کاهش قیمت مسکن و در نتیجه کاهش تورم مسکن و اجاره بها است. از مهم‌ترین این سیاست‌ها افزایش ساخت و عرضه مسکن در برنامه نهضت ملی و همچنین تکمیل مسکن‌های مهر باقیمانده، تسهیل نوسازی و همچنین اجرای سیاست‌های تشویقی برای زندگی در شهرهای کوچک و روستاهاست. سیاست واگذاری رایگان زمین به متقاضیان ساخت مسکن در روستاها بخشی از برنامه دولت برای کاهش بار تقاضای مسکن در کلانشهرها و شهرهای بزرگ است. در همین راستا روز گذشته با حضور وزیر راه و شهرسازی در استان قم، طرح واگذاری زمین به‌صورت اجاره ۹۹ ساله در روستاها آغاز شد. این زمین‌ها به‌صورت اجاره ۹۹ ساله و رایگان تحویل متقاضیان می‌شود. متقاضیان دریافت زمین می‌توانند از تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن هم استفاده کنند. قرار است تا پایان سال ۵۰۰ هزار متقاضی ساخت مسکن در روستا‌های کشور زمین رایگان دریافت کنند و با تسهیلات بانکی خانه بسازند.
نهضت ملی مسکن اکنون به مرحله تحویل واحدها رسیده و بیش از 100 هزار واحد به مردم واگذار شده است. هر چند آماده‌سازی واحدها بواسطه موانعی مانند تأمین اعتبار و آماده‌سازی زمین کند بوده اما شروع واگذاری در تعدیل قیمت‌ها در بازار مسکن مؤثر است.
نوسازی بافت فرسوده و اجرای بسته‌های تشویقی برای کاهش هزینه نوسازی نیز منجر به افزایش تولید واحدهای مسکونی شده است. با توجه به اینکه متقاضایان مسکن در بافت‌های فرسوده بیشتر از دهک‌های پایین است بنابراین افزایش تولید مسکن در بافت فرسوده، عرضه مسکن به این دهک‌ها را که عمدتاً اجاره نشین هستند افزایش می‌دهد.
به گفته محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی، تعداد واحدهای در دست نوسازی بافت‌های فرسوده به ۱۴۶ هزار و ۷۰۰ واحد رسیده است و در مجموع صدور پروانه ساختمانی در ۵ ماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴۱ درصد رشد داشته است.
از یکصد هزار واحد نهضت ملی مسکن در سراسر کشور تعداد ۱۹ هزار و ۱۸۹ واحد مربوط به مسکن نوسازی شده و احداثی در بافت‌های فرسوده شهری بود. نزدیک به یک پنجم افتتاح‌های هفته دولت مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده بود. در حال حاضر، ساخت مسکن در بافت فرسوده به ۱۴۶ هزار و ۷۰۰ واحد رسیده است که این تعداد واحدها شامل ۴۰ هزار و ۵۲۲ پروژه در ۳۷۳ شهر است. آیینی رشد صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران طی مرداد امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته در ۱۲۷ شهر را افزایشی اعلام کرد و گفت: در مجموع رشد صدور پروانه ساختمانی در ۵ ماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته
۴۱ درصد رشد داشته است. وی آمار صدور پروانه ساختمانی را برای شهر تهران در مردادماه معادل ۱۱۵ درصد رشد نسبت به مدت مشابه سال گذشته عنوان کرد و گفت: برای شهر تهران در ۵ ماه نخست امسال رشد ۱۴۲ درصدی ثبت شد.
معاون وزیر راه و شهرسازی ضمن تشکر از استانداران تمامی استان‌ها و شهرداران ۳۷۳ شهر که در نوسازی بافت فرسوده همراهی می‌کنند، گفت: بیش از ۷۰ درصد پروانه‌ها در بافت فرسوده به واحدهای یک تا ۳ طبقه تعلق گرفته و اینها حاکی است که در بافت فرسوده، نگاه‌ها به سمت تراکم کم است.
ساماندهی و نظارت بازار بخصوص در بازرسی از عملکرد بنگاه‌های معاملات مسکن در کاهش قیمت‌گذاری‌های کاذب تأثیر‌گذار بوده است. از زمان آغاز ساماندهی بازار اجاره بها، 3 هزار بنگاه معاملاتی مسکن متخلف پلمب شده است. شناسایی بنگاه‌های متخلف همچنان ادامه دارد. به گفته متولیان بخش مسکن، نظارت بر عملکرد بنگاه‌ها موجب کاهش دلالی بر کاهش قیمت مسکن و اجاره بها بوده است.
جلوگیری از قیمت‌سازی در بازار مسکن با توجه به ثبات در این بازار، هدف سیاستگذاران در ساماندهی این بازار است. علاوه بر بنگاه‌های مسکن سکوهای انتشار آگهی مسکن و پلتفرم‌های اینترنتی نیز نقش مهمی در قیمت‌سازی در این بازار دارند. با توجه به به این موضوع، دولت رویکرد جدی‌تری برای نظارت بر پلتفرم‌ها اتخاذ کرده است. سید ابراهیم رئیسی، رئیس جمهور در یازدهمین جلسه شورای عالی مسکن با اشاره به مشکلاتی که سکوهای انتشار آگهی در حوزه قیمت‌سازی برای مردم ایجاد کرده‌اند گفت:« در قدم اول نظارت بر سکوها باید از سوی خود اتحادیه‌ها انجام شود. قانون نیز همین را خواسته است که اتحادیه‌های صنفی خود مأمور و مسئول باشند و نگذارند عضوی از آن صنف به مردم اجحاف کند. مسأله سکوها و پلتفرم‌ها حتماً باید ساماندهی شود، به نحوی که قیمت‌سازی و سوداگری در این فضا انجام نشود.» بر این اساس وزیر اقتصاد در نشستی که با حضور رئیس جمهور برگزار شده بود، گفت: «در مورد تخلفاتی که از سوی سکوها اشاره شد، پیشنهاد ما این است که طیفی از جرایم پلکانی مصوب شود تا در صورت عدم تمکین سکوها در یک ماه اول، دوم و سوم مشمول چه جرایمی شوند. در نهایت احتمال لغو مجوز سکوها نیز وجود خواهد داشت.» مجموع سیاست‌ها در بخش کلان اقتصادی و در بازار مسکن، نتیجه مثبتی برای این بازار داشته و کاهش تدریجی تورم و ثبات در این بازار در حال حاضر از نظر کارشناسان اقتصادی مهم‌ترین نتیجه این سیاست است که ادامه آن موجب جلوگیری از جهش‌های قیمتی در بخش مسکن می‌شود.