واگذاری واحد نو با تخفیف 40درصدی به صاحبان خانه‌های فرسوده
در طرح تعویض، واحدهای فرسوده و نوساز از سوی کارشناسان رسمی کشف قیمت و املاک نوساز با ۴۰ درصد تخفیف به متقاضیان واگذار می‌شود
نوسازی بافتهای فرسوده دو هدف مهم کاهش مخاطرات و تأمین مسکن ایمن را پیگیری می‌کند. همزمان، با نوسازی واحدهای فرسوده شهری، مسکن با قیمت تمام شده کمتر برای متقاضیان واحدها که عموماً از اقشار کم‌درآمد هستند تأمین می‌شود. نوسازی بافتهای فرسوده در برنامه‌های کلان بخش مسکن اهمیت ویژه‌ای دارد، اما در دهه قبل با کاهش آمار تولید مسکن، نوسازی واحدهای فرسوده نیز پیش نرفت و میانگین سالانه ساخت مسکن در بافت فرسوده ظرف ۱۰ سال گذشته حدود ۴۰ تا ۴۵ هزار واحد است در حالی که بر اساس قانون بازآفرینی شهری، مصوب سال 1396، باید سالانه دست کم 100 هزار واحد نوسازی می‌شد. سیاست جدید دولت در حوزه مسکن و اجرا نهضت ملی، نوسازی سالانه حداقل 150 هزار واحد است. برای دستیابی به این هدف، همزمان با نهضت ملی مسکن، مشوق‌های مختلفی برای تسهیل نوسازی ارائه می‌شود. بنابراین گزارش با اجرای سیاست جدید، نوسازی واحدهای فرسود به سالانه 60 هزار واحد رسیده است. براساس آمار وزارت راه و شهرسازی، سال گذشته ۶۵ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده شهرها ساخته شد و امسال هم تا اول شهریور حدود ۲۲ هزار واحد پروانه ساختمانی در این محدوده صادر شده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به سیاست‌های احیای بافت فرسوده شهری گفت: فراوانی تعداد واحدهای لرزان و ناایمن در بافت فرسوده شهرها و ضرورت کمک به احیا و مقاوم‌سازی این بافت، دولت را مجاب کرده راهبرد اصلی خود را در نهضت ملی مسکن معطوف به نوسازی بافت فرسوده و ایجاد واحدهای پایدار کند. به گفته محمد آیینی، یک چهارم سطح شهرهای ایران معادل ۱۶۲ هزار هکتار از سکونتگاههای جمعیتی را بافتهای قابل احیا شامل سکونتگاههای غیررسمی و حاشیه‌ای، بافت‌فرسوده میانی و بافت فرسوده تاریخی تشکیل می‌دهد که حداقل یک سوم جمعیت کشور در همین محدود سکونت دارد. بر اساس جدیدترین ارزیابی‌ها، بیش از ۵ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در همین محدوده‌های شهری قرار دارد که نزدیک به ۲ میلیون و ۶۵۰ هزار واحد از آنها فرسوده و ناپایدار هستند. آیینی با اشاره به اینکه طی ۱۵ سال گذشته فقط ۲۱۰ هزار واحد از این ساختمان‌ها تخریب و نوسازی شده و به جای آن ۶۷۰ هزار واحد احداث شده است، ادامه داد: نوسازی این واحدها، فرایند بسیار پیچیده‌ای است، زیرا مردم در این خانه‌ها و واحدهای اطراف سکونت دارند و مالکیت این املاک هم متعلق به مردم است و با دولت یا شهرداری‌ها نیست.
سیاست‌های تشویقی
بسیاری از ساکنان محدوده بافت فرسوده شهرها، استطاعت و توانایی لازم را برای تخریب و نوسازی واحد مسکونی خود ندارند و انبوه سازان مسکن هم به دلیل نبود توجیه اقتصادی، برای مشارکت در برنامه نوسازی بافت فرسوده رغبت نمی‌کنند.با هدف ترغیب مالکان افزایش سرعت نوسازی، مشوق‌هایی به مالکان یا سازندگان فعال در بافت فرسسود داده می‌شود که اعطای یک طبقه تراکم تشویقی به پروژههای بیشتر از ۱۰۰ مترمربع، اجازه ساخت حداکثر ۴ طبقه برای املاک بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع که امکان تجمیع ندارند، اعطای یک طبقه تشویقی مازاد به پروژههای تجمیعی بیشتر از ۴۰۰ مترمربع در صورت دسترسی به معبر ۸ متری و افزایش مساحت معبر بن‌بست در پروژههای تجمیع به مساحت ملاک تراکم، ضوابط ویژه پارکینگ متناسب با ویژگی‌های پروژه و نیز در پهنه‌های مختلط مسکونی خدماتی محله‌ای و ناحیه‌ای از جمله مهم‌ترین مفاد بسته تشویقی جدید نوسازی است.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی دولت با هدف ترغیب سرمایه‌گذاران به حضور در طرحهای مسکن‌سازی و احیای بافت فرسوده ۵۰ درصد از هزینه صدور مجوز ساخت این محدوده را بخشیده و شهرداری‌ها هم مکلف شده‌اند تا مجوز ساخت مسکن را در این محدوده سریع‌تر از سایر مناطق صادر کنند. علاوه بر این سازندگان مسکن در این محدوده تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن دریافت می‌کنند و حتی به آنها یک خط اعتباری ویژه ارزان قیمت داده می‌شود و علاوه بر این به افرادی که منازل آنها در دوره ساخت تخریب می‌شود، ودیعه اسکان موقت با نرخ قرض‌الحسنه پرداخت خواهد شد.
وی گفت: اگر واحدهای مسکونی مستقر در بافت فرسوده با املاک مجاور خود تجمیع شوند، برای نوسازی تا یک طبقه تراکم تشویقی اضافه می‌گیرند. اما اگر به صورت بلوکی با یکدیگر تجمیع شوند، می‌توانند تا دو طبقه تراکم تشویقی اضافه بگیرند.
آئینی همچنین با اشاره به مفاد بسته تشویقی شهرسازانه که اواخر پارسال در شورای عالی مسکن مصوب شد، گفت: در این بسته ۱۹ پیشنهاد تسهیل کننده و تشویقی برای حمایت از احیای بافت فرسوده گنجانده شده است. به عنوان نمونه تحت شرایطی، سازندگان مسکن در بافت فرسوده شهرها می‌توانند تا دو طبقه تراکم اضافه تشویقی بگیرند یا تحت شرایطی دیگر می‌توانند کاربری طبقه همکف را تجاری - اداری کنند. مسکن‌سازان در این محدوده می‌توانند پارکینگ کمتری بسازند و از شیوه‌های دیگر تراکم پارکینگ را تأمین کنند. علاوه بر این در واحدهای تازه ساز تراس و بالکن جزو تراکم ساختمانی محاسبه نمی‌شود و به متقاضیان درب پارکینگ اضافه داده می‌شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به افزایش تسهیلات ساخت مسکن در بافتهای فرسوده تاریخی گفت: تسهیلات ودیعه اسکان موقت در این محدوده به ۱۲۰ میلیون تومان در کلانشهرها و ۹۰ میلیون تومان در سایر شهرها افزایش یافته است. همچنین برای نخستین بار سرفصل اعتباری ویژه‌ای برای مقاوم‌سازی و نوسازی بافتهای فرسوده تاریخی تعریف شده که معادل ۸۰ درصد وام ساخت است.
وی با بیان اینکه به موازات ارائه این مشوق‌ها بنا داریم طی دو سال آینده تمام معابر خاکی محلات فرسوده هدف را آسفالت کنیم، ادامه داد: این مشوق‌ها ظرف همین مدت کوتاه تأثیر خود را گذاشته و موجب رونق ساخت مسکن در بافت فرسوده شده است.
اجرای طرح تعویض
با ارائه مشوق‌های نوسازی، صدور پروانه ساخت در بافت‌ها 40 درصد افزایش یافته است. اخیراً برای حمایت از ساکنان بافتهای فرسوده، طرح کلید به کلید مطرح شده است و در قالب آن به مالکان واحدهای فرسوده زمین یا آپارتمان نوساز معوض واگذار می‌شود یعنی در شهرهایی که واحدهای مسکونی نوساز خالی وجود دارد یا در شهرهایی که در مجاورت آنها زمین قابل ساخت وجود دارد، به مالکان واحدهای مستقر در بافت فرسوده آپارتمان یا زمین با تخفیف ویژه داده می‌شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به این بسته تشویقی جدید گفت: صاحبان واحدهای فرسوده می‌توانند واحد خود را با واحد نوساز یا زمین جابه‌جا کنند. در این طرح واحدهای فرسوده و واحدهای نوساز از سوی کارشناسان رسمی کشف قیمت می‌شود و املاک معوض با ۴۰ درصد تخفیف به متقاضیان واگذار خواهد شد.
موانع نوسازی
با وجود حمایت‌های مختلف از ساکنان بافتهای فرسوده و ارائه بسته‌های تشویقی نوسازی، اما اجرای برنامه‌های نوسازی با موانعی نیز مواجعه شدده است که معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به این موانع گفت: افزایش ۱۰ برابری بیمه پروانه ساختمانی، خیلی از متقاضیان نوسازی را منتظر نگه داشته و سرعت احیای بافت را کاهش داده است.
از سوی دیگر پرداخت تسهیلات نوسازی مانند تسهیلات نهضت ملی مسکن با سود 18 درصد بود اما اخیراً بانک مرکزی در بخشنامه‌ای اعلام کرده که کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی در بخش مسکن «صرفاً شامل پروژههای حمایتی مسکن که زمین آن توسط وزارت راه و شهرسازی تأمین و به متقاضیان عرضه می‌شود بوده و پروژههای خود‌مالک شهری/ روستایی، مشمول افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور نیستند.» بخشنامه بانک مرکزی نشان می‌دهد عدم پرداخت وام با سود کمتر به بافتهای فرسوده متوقف می‌شود و متقاضیان تنها می‌توانند تسهیلات 23 درصدی نوسازی را دریافت کنند. این در حالی است که در نهضت ملی مسکن از 4 میلیون برنامه ساخت مسکن، 600 هزار واحد آن مربوط به نوسازی است اما آن‌طور که در ابلاغیه بانک مرکزی آمده فقط واحدهای حمایتی (برای اقشار کم درآمد) مشمول پرداخت وام با نرخ سود 18 درصد است. این در حالی است که بر اساس قانون جهش تولید مسکن، اولویت تأمین زمین برای ساخت‌وساز نیز بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی عنوان شده و بر اساس رویکرد دولت از گذشته تاکنون، ساخت‌وساز در بافتهای فرسوده در اولویت طرحهای دولت برای تأمین مسکن است.