تعلل مجمع در بیاعتبارسازی معاملات غیررسمی
باوجود تأکید رهبر انقلاب بر سلب اعتبار از اسناد عادی و قولنامهای، مصوبه بیاعتبارشدنِ قولنامهها در مجمع تشخیص مصلحت نظام همچنان پس از گذشت چند ماه به تصویب نرسیده است
رهبر معظم انقلاب ششم تیرماه سالجاری در دیدار رئیس و مدیران ارشد قوه قضائیه، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشأهای بزرگ فساد دانستند و با تأکید بر سلب اعتبار از اینگونه معاملات، تصویب قانون در این خصوص را مصلحت قطعی کشور و نظام عنوان کردند.
این بیانات مُهر تأییدی بر دغدغه چندساله آیتالله رئیسی و نامه چندی پیشسیداحسان خاندوزی وزیر اقتصاد به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام برای شفافسازی معاملات، پیشگیری از فرارهای مالیاتی و قطع دست سوداگران و سفتهبازان از بازار بود به طوریکه با تأکید رهبر معظم انقلاب بر مصوبه «اعتبار اسناد رسمی» مجلس، امید به تسریع در تعیینتکلیف طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام افزایش یافت اما با گذشت چند ماه از تأکید رهبر حکیم انقلاب هنوز مصوبه بیاعتبارشدنِ قولنامهها در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب نرسیده است. به تازگی نیز رئیس کمیسیون قضایی مجلس از تعلل مجمع تشخیص درباره حل مشکل بیاعتبار بودن اسناد عادی و قولنامهها انتقاد کرد و گفت: چرا بعد از دستور رهبر انقلاب، هنوز مصوبه بیاعتبارشدنِ قولنامهها در مجمع تشخیص معطل مانده است؟
موضوع معاملات اموال غیرمنقول از زمان تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310 تاکنون ناظر به اهمیت و نقش مهمی که در نظام حقوقی ایران ایفا میکرد، همواره مدنظر قانونگذار بوده و از بدو تصویب این قانون، مقرر شده بود که معاملات اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی باید در دفاتر اسناد رسمی به طور رسمی تنظیم و ثبت شود. متعاقباً با برخی تحولات از جمله نظرات اعلامی شورای نگهبان و رویه محاکم، این حکم و الزام قانونی دستخوش تغییرات و چالشهایی شد که تأثیر خود را در نظام حقوقی ایران نیز تاکنون برجای گذاشته است.
به منظور ساماندهی و ایجاد نظام ثبت رسمی معاملات در حوزه اراضی و املاک و نیز پیشگیری از آسیبهای مرتبط با معاملات غیررسمی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال 1399 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید؛ پس از طرح ایراداتی از جانب شورای نگهبان و اصلاح مصوبه در مجلس، نهایتاً این طرح در سال 1401 برای تعیینتکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شده است. این طرح اما همچنان از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام تعیینتکلیف نشده و بلاتکلیفی آن یعنی معتبر ماندن اسناد عادی و وکالتی و در نهایت عدم اجرای هر قانونی برای قطع دست سوداگران از بازار مسکن. با توجه به اینکه تداوم اعتبار معاملات غیررسمی با آسیبهای فراوانی همراه است، تصویب این طرح بخشی از گره بخش مسکن را حل خواهد کرد. در حقیقت با تصویب و اجرای این طرح یکی از زیرساختهای اصلی مقابله با فرارهای مالیاتی فراهم خواهد شد و از سوی دیگر فرایند شناسایی خانههای خالی نیز تسهیل میشود. به عبارتی با اجرای این طرح یکی از منشأهای فساد از بین رفته و حاکمیت حق اعمال سیاستگذاری در بخش املاک و ارضی را پیدا خواهد کرد.
حذف بستر زمینخواری
رهبر معظم انقلاب اسناد غیررسمی را به عنوان یکی از منشأهای بزرگ فساد عنوان کردند. با توجه به اینکه اسناد عادی از نظر حقوقی معتبر و قانونی است، افرادی که مبادرت به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی میکنند، این امکان را دارند که اراضی متصرفی را با سند عادی به دیگران فروخته و یا پس از تغییر کاربری، اقدام به نقل و انتقال آنها بهغیر نمایند. اعتبار سند عادی این اجازه را میدهد که تصرفات و تغییر کاربری غیرقانونی زمینخواران قابلیت انجام و ارزش معامله پیدا کنند. علاوه براین، با توجه به فقدان بانک اطلاعاتی و سابقه ثبت معاملات در معاملات غیررسمی، امکان ردیابی زمینخوار اصلی و اولیه بسیار دشوار و تا حدودی غیرممکن است زیرا ایادی متعددی در معامله عادی و قولنامهای یک زمین وجود دارد و زمینخوار اولیه که با سند عادی معامله کرده، غالباً قابل شناسایی نبوده و ایادی بعدی از زمینخواری مطلع نیستند. حتی درصورت شناسایی زمینخوار اولیه، با توجه به قابلیت جعل در اسناد عادی، زمینخوار میتواند با تنظیم سند عادی جعلی به نام افراد فوت شده یا مجهولالحال از مجازات بگریزد. این موضوع مخاطره مهمی برای اراضی ملی و منابع طبیعی محسوب میشود و یکی از زمینهها برای بروز زمینخواریهای سازمانیافته و ایجاد پروندههای کثیرالشاکی در دستگاه قضایی است. با سلب اعتبار اسناد غیررسمی (عادی) اموال غیرمنقول این بستر فساد از بین خواهد رفت.
با توجه به اهمیت این موضوع ضروری است که هرچه سریعتر مجمع تشخیص مصلحت نظام بستر قانونی بیاعتبارشدن قولنامهها را فراهم کند.
ایجاد امکان اعمال حاکمیت و سیاستگذاری در زمینه اراضی و املاک
با تصویب این طرح، بستر اولیه اعمال حاکمیت در بخش اراضی و املاک فراهم میشود. به عبارتی طرحهایی نظیر مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر معاملات مکرر ساختمان و جلوگیری از فرارهای مالیاتی به وسیله نقل و انتقال املاک و زمین نیازمند شناسایی و رصد معاملات از این بخش است.
در موضوعات مختلف اقتصادی، در پارهای از موارد لازم است حاکمیت سیاست خاصی را نسبت به گروهی از مردم اجرا کند و سایرین را از آن معاف کند. به عنوان مثال، حاکمیت قصد داشته باشد نوع خاصی از مالیات را نسبت به سوداگری در بخش مسکن و یا نسبت به برخی از املاک به دلیل ارزش یا محل جغرافیایی آنها اعمال کند (مالیات بر خانههای لوکس). در اینجا به دلیل اینکه برای اسناد عادی امکان وضع این سیاست وجود ندارد و اسناد عادی نیز به دلیل قابلیت و سهولت امکان جعل در آنها، مفاد آنها قابلیت دستکاری و تغییر به سود افراد دیگر را دارند و میتوان با جعل مبایعهنامه به نام اشخاص مجهولالحال نسبت به فرار مالیاتی اقدام کرد؛ بنابراین فرصتی برای اعمال حاکمیت و سیاستگذاری باقی نمیماند.
حذف بستر پولشویی
افراد بزهکار برای تبدیل عواید حاصل از جرم به اموال به ظاهر مشروع، نیازمند بستر قانونی هستند و یکی از آمادهترین بسترها برای این امر، تبدیل وجوه تحصیلشده ناشی از جرم به اموال غیرمنقول است. در حال حاضر به دلیل اعتبار اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، بزهکاران به سادگی قادر هستند با توجه به فقدان هرگونه نظارت و کنترل بر معاملات عادی، عواید بهدست آمده را توسط مبایعهنامه عادی تبدیل به مِلک یا زمین کنند. در پولشوییهای سازمانیافته یکی از بسترهای مهم جرم، اعتبار اسناد عادی بوده است. عدم اعتباربخشی به اسناد عادی در این حوزه میتواند یکی از مهمترین بسترهای پولشویی را از میان بردارد.
تشکیل بانک اطلاعاتی از ملک و زمین در کشور و امکان شناسایی اموال غیرمنقول
بستر اصلی برای تصمیمگیری و سیاستگذاری دولت در هر بخشی ازجمله تخصیص یارانهها، ارائه حمایت، اخذ مالیات و... وجود بانک اطلاعاتی و آمار دقیق از موضوعات مربوطه است. بدون وجود آمار و اطلاعات صحیح و دقیق، امکان برنامهریزی و قانونگذاری صحیح در بخش مسکن از دولت سلب خواهد شد. تشخیص میزان دقیق املاک موجود در کشور، تعداد خانوارهای ساکن در املاک، تعداد دقیق اراضی کشاورزی و مالکان آنها و تفکیک اراضی ملی و دولتی، ازجمله اطلاعاتی است که هر دولتی به آن نیازمند است. این بستر صرفاً زمانی مهیا خواهد شد که اطلاعات مربوطه در یک سامانه جامع تحتنظر حاکمیت شکل گیرد و فضای غیررسمی و خارج آن، امکان ظهور و بروز نداشته باشد. این در حالی است که هماکنون به دلیل امکان انجام معاملات به صورت عادی و نیز تفکیک و تغییر کاربریهای غیرقانونی در اراضی کشور، سیاستگذار کشور ما اطلاعات و آمار جامعی در حوزه املاک و اراضی در اختیار ندارد. سلب اعتبار اسناد و معاملات غیررسمی باعث ایجاد بانک اطلاعاتی دقیق و بهروز خواهد شد که بستر برنامهریزی صحیح دولت محسوب میشود. علاوه بر این، عدم ثبت معاملات املاک و اراضی و اعتبار اسناد عادی موجب عدم امکان شناسایی اموال غیرمنقول محکومان مالی و بالتبع عدم امکان اجرای احکام صادره از دادگاهها خواهد شد.