بحران مسکن نتیجه 8 سال مسکن‌نسازی
بر اساس قوانین بالادستی، سالانه یک میلیون مسکن باید ساخته شود اما مجموع واحدهای ساخته شده در دولت قبل حدود 400 هزار واحد بود
نهضت ملی مسکن با رفع مشکلات و موانع فراهم‌سازی زمین مورد نیاز، به مرحله ساخت و ساز رسیده است. بر اساس آمار مربوط به این برنامه، 443 هزار واحد نهضت ملی مسکن به عقد قرارداد با سازنده رسیده است همچنین برای 326 هزار واحد، پروانه ساخت صادر شده است. تعداد واحدهای در مرحله اتمام فوندانسیون نیز به میزان 182 هزار واحد مسکونی رسیده است. به این ترتیب آنطور که متولیان بخش مسکن می‌گویند، از این پس ساخت نهضت ملی با سرعت بیشتری پیش می‌رود و انتظار این است تا 1404 تعداد واحدهای در نظر گرفته شده برای تولید مسکن در این برنامه، به عدد مورد نظر یعنی 4 میلیون مسکن برسد.
تولید مسکن پس از یک دهه رکود، یکی از اولویت‌های دولت است تا بخشی از کمبودها جبران شود. روز گذشته ابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهور، در هنگام ارائه لایحه برنامه هفتم به مجلس، بر عزم دولت برای ساخت مسکن تأکید کرد. رئیسی با انتقاد از اجرا نشدن برنامه‌های جامع مسکن و ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال‌های قبل، گفت: یک میلیون مسکن نیاز کشور است و آنهایی که نساختند باید بگویند چرا یک میلیون مسکن نساختند. ما در ساخت وعده دادیم و درصدد اجرای آن هستیم. امروز مسکن از مهم‌ترین مسأله‌های مردم در سبد هزینه‌های خانوار محسوب می‌شود و به همین دلیل در نقشه راه مجلس یازدهم برای تحول در قوانین اقتصادی کشور این موضوع از اهمیت زیادی برخوردار بوده است که با تصویب طرح ساماندهی اجاره بهای مسکن، قوانین سه‌گانه مجلس برای مسکن نهایی شد.
وی اضافه کرد: مجلس یازدهم در مدت زمان فعالیت خود سه گام اساسی و مهم برای حل معضل مسکن برداشت، برای تسهیل تولید مسکن، طرح جهش تولید مسکن تصویب شد تا دست دولت برای ساخت مسکن باز شود و امروز نیز دولت به پشتوانه همان قانون به دنبال ساخت مسکن است.
آمارهای وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد مجموع مسکن‌های ساخته‌شده در دولت قبل حدود 400 هزار واحد است به این ترتیب در تولید، عرضه و تأمین مسکن کشور با کم‌کاری تاریخی مواجه شده‌ایم و در 8 سال، سالانه حدود 900 هزار واحد مسکونی کمبود داریم.
تولید و عرضه مسکن و ساماندهی بازار با هدف حمایت از مستأجران، دو برنامه‌ای است که دولت همزمان به پیش می‌برد.
تولید مسکن
در برنامه تولید که در قالب نهضت ملی مسکن اجرا می‌شود ساخت مسکن شهری و روستایی، نوسازی بافت فرسوده، ساخت شهرک‌های جدید و توسعه برنامه‌های مسکن در شهرهای جدید، محورهای برنامه است.
در بخش تولید، دولت ساخت مسکن بخصوص برای دهک‌های پایین را به عنوان یکی از برنامه‌های اصلی خود قرار داده که در کنار نهضت ملی مسکن، راهکارهای دیگری از جمله نوسازی بافت فرسوده نیز به صورت جدی در دستور کار قرار گرفت.
نوسازی سالانه 150 تا 200 هزار مسکن در نهضت ملی مسکن گنجانده شده است. نوسازی بافت‌های فرسوده از دهه 80 در برنامه‌های جامع بخش مسکن گنجانده شده و بیشترین عملکرد این برنامه مربوط به سال 90 و 91 است که سالانه حدود 90 هزار واحد نوسازی شده است. وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم با برنامه‌های قبل حوزه مسکن مانند مسکن مهر بشدت مخالف بود اما در عین حال برنامه‌ای هم برای تولید مسکن نداشت و تنها برنامه آن دولت برای نوسازی نیز بر اساس آمار برنامه‌ای شکست‌خورده است.
آمار نشان می‌دهد در یک سال گذشته عقد قرارداد به تعداد 19842 واحد مسکونی با بانک تخصصی بخش مسکن برای نوسازی انجام شده است همچنین از ابتدای دولت معرفی 37736 واحد مسکونی به بانک مسکن برای اخذ تسهیلات کم‌بهره در حوزه بازآفرینی شهری (نوسازی مسکن) صورت گرفته است. بنابر اعلام محمدآیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی، امسال 30 هزار واحد فرسوده نوسازی شده به بهره‌برداری می‌رسد. اکنون حدود ۱۵۰ هزار واحد در این بافت‌ها در حال ساخت است که از این تعداد بیش از ۱۳۰هزار واحد در دولت سیزدهم آغاز به کار کرده‌اند و تمام این پروژه‌ها با کمک شهرداری‌ها رصد می‌شوند.
بر اساس آمار سامانه ستاد ملی بازآفرینی شهری ایران در سال ۱۴۰۱ نسبت به ۱۴۰۰ تعداد پروانه‌های صادره در بافت فرسوده ۱۵ درصد رشد داشته است که نشان از افزایش نوسازی دارد.
در بخش مسکن روستایی نیز در حال حاضر بیش از ۲۸۵ هزار و ۱۹۲ واحد طرح نهضت ملی مسکن در روستا‌ها در دست ساخت قرار دارد. سال گذشته ۲۰۰ هزار واحد به بانک‌ها برای دریافت تسهیلات معرفی شدند که بانک‌ها با ۱۱۰ هزار و ۱۸۹ واحد عقد قرارداد کردند و مابقی نیز در حال روند پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن در بخش روستایی است.
ساماندهی بازار
به عقیده کارشناسان اقتصادی نمی‌توان در خصوص افزایش چشمگیر قیمت مسکن و بخصوص اجاره بها چاره اندیشی کرد مگر آنکه بازار زمین و مسکن به‌طور زیرساختی کنترل شود. به همین دلیل در دولت تلاش شده تا با سیاست‌های کلان از شدت التهابات در این بازار کاسته شود، طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی یکی از این سیاست‌هاست.
تعیین نرخ اجاره‌بها از مهم‌ترین مفاد این طرح است، در گذشته مصوبات متعددی برای این موضوع اعلام شده که عموماً موفق نبوده است. بر اساس ماده 8 این طرح، شورای عالی مسکن مکلف است هر ساله نسبت به تعیین سقف یا میزان افزایش اجاره‌بها و قرض موضوع شرط آن اقدام کند. شورای مذکور مکلف است تعیین سقف و میزان افزایش یاد شده این ماده را تا قبل از پایان اردیبهشت هر سال اعلام کند.
ضمانت اجرایی این طرح این است که در صورت عدم مبلغ اجاره‌ای که هر سال اعلام می‌شود، صاحبخانه‌ها مشمول جریمه‌ای معادل حداکثر تا 40 درصد مبلغ اجاره سالانه ملک خواهند شد.
هزینه معاملات مسکن یکی دیگر از مواردی است که در طرح مذکور به آن اشاره شده است. گره خوردن حق‌الزحمه مشاوران املاک به ارزش معاملات، تعارض منافع ایجاد کرده و می‌تواند موجب افزایش قیمت ملک و اجاره آن شود. بر اساس تکالیف قبلی، دولت از ابتدای خرداد امکان ثبت رایگان قرارداد اجاره و اخذ کد رهگیری را از سامانه معاملات املاک و مستغلات فراهم کرده است.
یکی دیگر از سیاست‌هایی که در کوتاه مدت به کمک مستأجر می‌آید اعطای تسهیلات ودیعه مسکن است. بر اساس این طرح، مقرر شده در سال اول پس از تصویب این طرح در تهران 200 میلیون، کلانشهرهای دیگر 150 و شهرهای کوچک‌تر 100 میلیون وام ودیعه مسکن به مستأجران متقاضی پرداخت شود.
مقابله با احتکار زمین به روش‌هایی مانند ایجاد ساختمان‌های نیمه‌کاره از جمله نکات مهم این طرح است. در مجموع می‌توان گفت سیاست اخیر دولت با سازکارهایی مانند تکمیل سامانه‌های مالیاتی، افزایش سهولت معاملات و افزایش عرضه املاک استیجاری می‌تواند به‌طور مستقیم بر نرخ اجاره‌بها مؤثر باشد.
برای وارد کردن چندین میلیون مسکن احتکار شده به بازار مسکن، قانون مالیات بر اجاره‌های خانه‌های خالی در مجلس تصویب و ابلاغ شد و با تصویب یک قانون مؤثر با استفاده از تجربه بسیاری از کشور‌های پیشرفته دنیا، زیرساخت قانونی برای مقابله با آشفته بازار اجاره مسکن ایجاد شده است.
طرح ساماندهی بازار اجاره در صورت اجرای مناسب می‌تواند افزایش سالیانه اجاره‌بها را ضابطه‌مند کند. اجرای نهضت ملی مسکن و افزایش تولید واحدهای مسکونی همراه با اجرای قوانین در بازار اجاره، انتظار ایجاد آرامش و ثبات در بازار مسکن را برآورده کرده است.
بــــرش
عقب‌ماندگی دولت روحانی در ساخت مسکن
با اینکه تنها برنامه دولت یازدهم در حوزه مسکن، نوسازی سالانه 100 هزار واحد بود اما به‌طور متوسط در دولت یازدهم و دوازدهم سالانه 10 هزار واحد نوسازی شد و در این بخش نیز عقب‌ماندگی از برنامه دیده می‌شود که این کم‌کاری نیز بر کاهش عرضه مسکن بخصوص مسکن متناسب با نیاز دهک‌های متوسط و پایین اثر گذاشت.