ثبت آمارهای جدید از رشد نوسازی
حمایت از اجرای برنامه نوسازی بافت های فرسوده منجر به افزایش صدور پروانه ساخت در این بافت ها شده است
اطلاعات اجرای برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده نشان می‌دهد در۳۷۳ شهر کشور این برنامه در حال اجراست و در شهریور امسال ۱۹۱۸۹ واحد در بافت‌های فرسوده افتتاح شد.
بر اساس این گزارش در سال 1401 نسبت به 1400 صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده 66 درصد رشد داشته و 16 هزار واحد در این بافت‌ها پروانه نوسازی گرفتند اما در 6 ماهه نخست امسال نسبت به 6 ماهه اول 1401، صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده رشد 200 درصدی دارد. مهم‌ترین تأثیر نوسازی، افزایش تولید مسکن استطاعت‌پذیر است. با نوسازی هر پلاک فرسوده، به طور متوسط 3 تا 4 واحد مسکونی تولید می‌شود، بافت‌های فرسوده معمولاً در مناطق کم برخوردار شهری واقع هستند و این موضوع در کلانشهرها و به‌خصوص تهران بیشتر دیده می‌شود، به همین دلیل افزایش ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، واحد مسکونی با قیمت متعادل را در دسترسی متقاضیان این مناطق قرار می‌دهد.
در شهر تهران سرعت نوسازی بیشتر است. متوسط صدور پروانه ساختمانی در کشور 41 درصد رشد دارد اما در بافت فرسوده شهر تهران رشد صدور پروانه برابر 141 درصد است. ارائه بسته تشویقی 19 بندی که سال گذشته دولت برای نوسازی در نظر گرفت عامل مهمی در رشد نوسازی است.
با وجود رشد نوسازی، با توجه به وجود بیش از 2 میلیون و 700 هزار واحد فرسوده در کشور، فعالان حوزه مسکن معتقدند سرعت نوسازی باید بیشتر شود. در برنامه نهضت ملی مسکن، نوسازی سالانه 150 هزار واحد مسکونی آمده است که متولیان این بخش می‌گویند در صورت تأمین منابع نوسازی تا 200 هزار واحد در سال نیز امکانپذیر است.
طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن به یک میلیون و ۷۵۹ هزار واحد رسیده که حدود ۱۵۲ هزار واحد آن مربوط به نوسازی واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده است. اطلاعات مرکز آمار ایران، رشد 4.7 درصدی بخش مسکن و ساختمان را نسبت به سال قبل نشان می‌دهد این در حالی است که در سال گذشته رشد بخش مسکن و ساختمان منفی بود. رشد نوسازی در مثبت شدن رشد بخش ساختمان تأثیر داشته است. با توجه به اینکه هزینه تولید واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده به واسطه وجود زیرساخت‌های شهری، کمتر است بنابراین زمینه رشد و افزایش تولید مسکن در بافت‌ها نسبت به بخش‌های دیگر نهضت ملی مسکن بیشتر است. به گفته محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی بخشی از آمارهای نوسازی مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده توسط خود مردم است که در این آمار گنجانده نشده بنابراین میزان نوسازی در کشور به طور غیررسمی بالاتر از میزان ذکر شده است. هم‌اکنون آمار نوسازی بافت‌های فرسوده که موفق به دریافت تسهیلات شده و کار واحدها آغاز شده به ۱۵۲ هزار واحد رسیده است که می‌تواند نوید تسریع در روند نوسازی در بافت فرسوده باشد.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران مشارکت شهرداری‌ها را در ارائه صدور پروانه بویژه در شهر تهران مناسب ارزیابی کرد و گفت: شهرداری تهران در ۶ ماهه اول امسال ۱۰ هزار و ۱۴۷ واحد پروانه صادر کرده که نسبت به سال گذشته صعودی بوده است. سال گذشته این میزان معادل ۴ هزار و ۵۰۷ واحد بود و امسال حدود ۲.۵ برابر شده است.
همچنین مهدی هدایت مدیرعامل شرکت نوسازی شهر تهران در خصوص اجرای این برنامه گفت: میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در استان تهران در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته رشد بسیاری خوبی داشته است به طوری که در برخی از مناطق شاهد رشد ۲۰۰ درصدی آمار پروانه‌های ساختمانی هستیم.
به گفته مدیرعامل سازمان نوسازی متأسفانه همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن مناسب نیست و همین امر باعث شده که با مشکلات بسیاری در حوزه ساخت مسکن بویژه در تهران روبه‌رو شویم.
رشد قیمت مسکن بخصوص از سال 97 تاکنون حدود 10 برابر شده است و علت اصلی آن ناترازی عرضه و تقاضا از اوایل دهه 90 است. نوسازی بافت‌های فرسوده یکی از راه‌های افزایش سرعت تولید است.
قولنامه، مانع نوسازی
از مشوق‌های مهم نوسازی پرداخت تسهیلات است. در حال حاضر تسهیلات نوسازی برابر تسهیلات نهضت ملی مسکن است و علاوه بر آن ودیعه نیز به کسانی که واحد خود را نوسازی می‌کنند و برای مدتی اجاره نشین می‌شوند پرداخت می‌شود. با توجه به اینکه تعداد زیادی از واحدهای فرسوده بخصوص در حاشیه شهرها سند رسمی ندارند و قولنامه‌ای هستند، نمی‌توانند اقدام به نوسازی و دریافت تسهیلات کنند. بنابراین مالکان این واحدها از نوسازی صرف نظر می‌کنند. اسناد عادی و قولنامه‌ها از چند زاویه برای کشور معضل ایجاد کرده که از جمله آن می‌توان به عدم برخورداری از وام ساخت و اختلال در فرایند نوسازی بافت‌های فرسوده اشاره کرد. از این جهت دولت طرح اجباری شدن اخذ سند و ممنوعیت معامله با قولنامه را ارائه کرده است اما این طرح مدت‌هاست در مجمع تشخیص مصلحت نظام ماندگار شده و تکلیف آن روشن نشده است. با توجه به اینکه در بافت‌های فرسوده شاهد مشارکت سازنده‌ها و انبوه‌سازی هستیم اسناد عادی معمولاً مشکلاتی را برای سازنده‌ها به دنبال دارند و یکی از مسائل اخذ تسهیلات بانکی و تأمین مالی است، بنابراین سازندها اقبالی به نوسازی واحدهای فرسوده که سند رسمی ندارند، نشان نمی‌دهند. طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تاکنون دوبار از سوی شورای نگهبان رد شده و هم‌اکنون برای بررسی اختلاف نظر مجلس و شورای نگهبان به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شده است. مقام معظم رهبری اوایل تیرماه امسال در نکته‌ای مهم، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشأهای بزرگ فساد خواندند و تأکید کردند: «باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.» اما طرح همچنان مسکوت مانده است.
با توجه به برنامه‌ریزی برای افزایش تولید مسکن در قالب نهضت ملی، رفع موانع و تسهیل اجرای قانون، مهم‌ترین راهکار برای برابری عرضه و تقاضا و در نهایت متعادل شدن قیمت مسکن است. قانون جهش تولید مسکن تمام عوامل سیاستگذاری و مجری را ملزم به اجرای قانون کرده است اما بعضاً شاهد هستیم که اجرای قانون توسط دستگاه‌ها، بانک‌ها، شهرداری‌ها و سایر نهادهای تصمیم گیر یا مجری در امر ساخت مسکن مختل شده است.
بابک نگاهداری، رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس با اشاره به برنامه‌های تولید مسکن در کشور معتقد است: قانون جهش تولید و به تبع آن، نهضت ملی مسکن، برای کاهش ناترازی و بهبود وضعیت مسکن توسط دولت در حال پیگیری است. حدود دو سال از اجرای قانون می‌گذرد که شاهد نقاط مثبتی در اجرای آن هستیم.
وی افزود: دولت مسکن را از اولویت‌های اجرایی خود قرار داده و جلسات متعددی در این زمینه برگزار شده است. شخص رئیس جمهور نیز برای آن وقت می‌گذارد و فعالیت‌ها برای تأمین گسترده مسکن در حال اجراست.
اجرای کامل قانون بخصوص در نوسازی بافت‌های فرسوده، اثرات اجرای برنامه‌های افزایش تولید مسکن در بازار را در آینده نشان می‌دهد همان‌طور که اثرات اولیه آن بر بازار ثبات و کاهشی شدن قیمت مسکن است.