یادداشت
مثلث نامبارک
سید حسن موسوی‌فرد
کارشناس سیاستگذاری
یکی از مهم‌ترین مسأله‌ها در اقتصاد کشور ما، مسأله اقتصاد سیاسی حاکم بر زمین است. مسأله‌ای که به آن در تحلیل‌های اقتصادی کشور کمتر توجه شده و نقش آن چندان مورد توجه قرار داده نشده است. باید بررسی شود که زمین در اقتصاد کشور چگونه می‌تواند باعث رونق کشور یا باعث به انحراف کشیده شدن ظرفیت‌های کشور شود.
آنچه طی سالیان اخیر در کشور رخ داده، این است که در حوزه زمین انحصاری در کشور به وجود آمده است که گروه‌های ذینفع بر خوان این انحصار نشسته‌اند و بشدت از آن منتفع شده‌اند.
مشخصاً سه گروه ذینفع اصلی که یک مثلث نامبارک را تشکیل می‌دهند، در حوزه زمین بشدت فعال هستند.
یک ضلع این مثلث صاحبان زمین هستند. ضلع دیگر این مثلث صاحبان پول یعنی بانک‌ها و ضلع آخر هم شهرداری‌ها هستند که بعضاً پیش می‌آید صاحبان زمین خودشان بانک هم دارند یعنی پول هم در اختیار خودشان دارند. این سه ضلع خودشان را در مسأله زمین پیدا می‌کنند.
ضلع اول یا زمین‌داران انگیزه دارند که قیمت زمین افزایش پیدا کند چرا که سرمایه‌های آنها رشد پیدا می‌کند و طبیعتاً با هر راهی که باعث کاهش ارزش زمین و به تعبیری باعث ارزان‌تر شدن زمین به صورت عمومی شود مخالف هستند و طبیعتاً با سیاست‌هایی که باعث می‌شود ارزش افزوده بیشتری روی زمین خلق شود هم مخالف خواهند بود.
ضلع دوم صاحبان سرمایه و بانک‌ها هستند که سرمایه پولی و مالی در اختیارشان هست. بانک‌ها برای اینکه بتوانند سودشان را حد‌اکثر کنند و پولی که در اختیار دارند را در جایی سرمایه‌گذاری کنند که بیشترین بهره‌وری را برای آنها داشته باشد، سراغ حوزه زمین و ساخت و ساز می‌آیند چرا که به صورت تاریخی دریافته‌اند که حوزه ساخت و ساز، یعنی مشخصاً ملک چه از جنس خانه‌های لوکس باشد، چه از جنس مال‌سازی و تجاری‌سازی باشد، حوزه‌ای است که بالاتر از تورم رشد می‌کند و به واسطه انحصاری که در آن به وجود آمده است، قیمت‌ها در آن فزاینده است. فلذا سرمایه‌گذاری در آن هیچ گاه زیان‌ده نخواهد بود. چرا که هیچ استهلاکی هم در این بازار وجود ندارد. همچنین نه مالیاتی بر آن حاکم است و نه کالایی است که از بین برود و نه اینکه اساساً با تورم کاهش پیدا کند چرا که همیشه ارزش تورم بالاتر از میانگین تورم رشد خواهد کرد.
ضلع سوم شهرداری‌ها هستند که ذینفع انحصار زمین هستند چرا که هر قدر زمین محصورتر باشد، ساخت و ساز در این شهرها متراکم‌تر خواهد بود و شهرداری به واسطه فروش تراکم و تغییر کاربری، سود بیشتری کسب خواهد کرد. طبیعتاً یک شهر کم تراکم وسعت بیشتر و هزینه بیشتری برای شهرداری خواهد داشت. همچنین از آنجا که شهرداری‌ها خودشان را ذینفع افزایش تراکم کرده‌اند، با کاهش ارتفاع، درآمدشان تحت تأثیر قرار می‌گیرد و طبیعتاً مخالف خواهند بود.
لذا این مثلث نامبارک در مسأله زمین و انحصار زمین به همدیگر می‌رسند و علاقه‌مند هستند که همواره قیمت زمین افزایش پیدا کند و مضاعف باشد. قیمت زمین متأثر از 3 مؤلفه است؛
یک رکن موقعیت زمین هست یعنی بالاخره زمینی که در جنوب تهران هست با زمینی که در شمال تهران هست به لحاظ مرغوبیت متفاوت است.
یک کاربری‌ای است که روی آن زمین حاکم می‌شود. طبیعتاً کاربری تجاری و لوکس گران‌قیمت‌تر خواهد بود. به طور مثال یک مال در شمال تهران خیلی ارزشمندتر هست تا یک خانه مسکونی.
رکن سوم تراکم و میزان امکان ساخت و سازی است که روی این زمین داده می‌شود و اجازه ساختی است که روی این زمین داده می‌شود که هر چقدر متراکم‌تر طبیعتاً بهره‌وری زمین در این مدل بیشتر خواهد بود و این باعث می‌شود که ارزش آن زمین افزایش پیدا کند.
این سه ضلع و سه مؤلفه اول موجب حاکم شدن یک اقتصاد سیاسی عجیب شده است. متعدد دیده می‌شود که بانک‌ها پول کشور و سرمایه‌هایی که باید در بخش‌های مولد برود، سرریز می‌کنند در شرکت‌های ساختمانی زیرمجموعه خودشان و با آن شروع می‌کنند به مال‌سازی کردن و واحدهای لوکس ساختن و برج‌سازی کردن که یک نمونه از آنها پروژه ایران‌مال هست که متعلق به بانک آینده است و از این دست پروژه‌ها کوچک و متوسط و بزرگ، در زیرمجموعه همه بانک‌ها پیدا می‌شود.
از آن سمت نهادهای دارای زمین برای اینکه زمین‌های خودشان را تبدیل به احسن کنند و از آن ارزش افزوده زیادی کسب کنند، محیط زیست را تخریب می‌کنند، باغات را در محدوده شهرها و درون شهرها تخریب می‌کنند، فضای سبز آن را نابود می‌کنند. با خشک کردن باغات، زمین برای ساخت و ساز تولید می‌کنند.
طبیعی است هنگامی که زمین کشاورزی ارزش چندانی ندارد اما می‌شود با تغییر کاربری آن به تجاری و افزایش تراکم قیمت آن را چندین برابر کرد، شهرداری‌ها این سمت می‌روند.
در این شرایط هر چقدر شهر متراکم‌تر باشد، هزینه کمتر برای شهرداری و درآمد بیشتر برای آنها خواهد بود. ولی قربانی اصلی در انحصار زمین و این اقتصاد سیاسی بسیار وحشتناک کسی نیست جز مردمی که به دنبال یک سرپناه هستند ولی در گرداب افزایش روزانه قیمت زمین و مسکن گرفتار شده‌اند.