زمین؛ راه برون رفت از چرخه کسری‌ها
مهدی اشعری
کارشناس اقتصادی
در کشور ما نهادهای مختلفی وجود دارند که درآمدشان از مخارج‌شان کمتر است و به تعبیری «کسری» دارند. کسری بودجه عمومی کشور، کسری برخی شرکت‌های دولتی (مثل شرکت بازرگانی دولتی، ایران‌خودرو، شرکت‌های حوزه انرژی و...)، کسری صندوق‌های تأمین اجتماعی، کسری برخی بانک‌ها و... از جمله این موارد است. نهادهای دارای کسری برای اینکه بتوانند در بلندمدت پایدار بمانند، باید از منبعی تأمین شوند. در سال‌های گذشته فروش نفت منبعی بود که این کسری‌ها را پوشش می‌داد، اما با جدی شدن تحریم‌ها و کاهش قابل توجه فروش نفت در سال‌های اخیر، این منبع توانایی پوشش کسری‌های مذکور را ندارد.
لذا دولت‌ها عملاً این کسری‌ها را از طریق نظام بانکی تأمین کرده‌اند. به همین دلیل است که بخش بزرگی از تسهیلات شبکه بانکی در سال‌های اخیر مصروف پوشش کسری‌های مختلف نهادهای دارای کسری شده است.
از آنجایی که نظام بانکی ظرفیت تأمین این همه کسری را نداشت، این تسهیلات را از محل رشد نقدینگی پرداخت کرد و این موضوع باعث افزایش تورم شد. افزایش تورم نیز از چند مسیر کاهش رشد اقتصادی را نتیجه داد: اولاً ریسک و نااطمینانی در قیمت‌ها ایجاد کرد و ثانیاً موجب اتخاذ برخی تصمیمات حاکمیتی (مثل قیمت‌گذاری‌های دستوری یا ممنوعیت‌های صادراتی) شد که همین تصمیم‌ها به پیش‌بینی‌پذیری محیط اقتصادی آسیب زد. رشد پایین اقتصادی دهه گذشته باعث کاهش درآمد سرانه حقیقی شد.
از آنجایی که اساساً خانوارها در مواجهه با کاهش درآمد حقیقی، مخارج خود را به آن اندازه کاهش نمی‌دهند، این موضوع باعث شد تا خانوارها هم دچار کسری بودجه شوند.
از آنجایی که ادامه چنین وضعیتی منجر به نارضایتی اجتماعی گسترده می‌شد، حاکمیت از طرق مختلفی، این کسری بودجه خانوار را به همان نهادهای مورد اشاره در ابتدای متن منتقل کرد.
به عنوان مثال عدم افزایش قیمت آب و برق و گاز باعث کسری شرکت‌های حوزه انرژی شد، اجرای طرح‌های مختلف همسان‌سازی حقوق و دستمزد، کسری بودجه عمومی و همچنین کسری صندوق‌های بازنشستگی را افزایش داد و الزام بانک‌ها به اعطای تسهیلات تکلیفی ودیعه مسکن و... کسری بانک‌ها را زیاد کرد.
همان‌طور که گفته شد و در شکل ۱ هم مشخص است، در حال حاضر کشور در چرخه معیوب تورم و کسری‌ها گرفتار شده است.
بسیاری از راهکارهای ارائه شده توسط اشخاص و نهادهای پژوهشی دچار این مشکل است که توجه کاملی به کل این چرخه ندارد. به عنوان مثال راهکار افزایش قیمت حامل‌های انرژی به آثار عدم پوشش کسری‌های بودجه خانوار بر نارضایتی اجتماعی بی‌توجه است.
همچنین راهکار تثبیت قیمت‌های کلیدی (مثل ارز یا اقلام مصرفی) توجه لازم را به آثار این سیاست بر ایجاد کسری‌های مختلف و تورم و از آن طریق بر کسری بودجه خانوار ندارد.
شکستن چرخه کسری‌ها
برای شکستن چرخه مذکور، به منبعی نیاز است که بتواند موقتاً وضعیت خانوار را بهبود ببخشد و سرمایه اجتماعی کشور را برای اصلاحات قیمتی و نهادی آماده کند.
این اصلاحات می‌تواند باعث کاهش رشد نقدینگی و تورم شود و در صورتی که تورم برای چند سال متوالی پایین بماند، می‌توان انتظار داشت که رشد اقتصادی به طور قابل ملاحظه‌ای افزایش یابد و باعث افزایش درآمد سرانه و به تبع آن، حل دائم کسری بودجه خانوار شود.
با توجه به اینکه منابع خارجی مثل دلار نفتی یا وام‌های خارجی در حال حاضر در دسترس نیستند، زمین می‌تواند منبع نجات‌بخش اقتصاد باشد. در حال حاضر کشور دارای زمین‌های فراوانی است که در صورت اعطای مجوزهای لازم، ارزش بسیار بالایی دارند و عرضه آن‌ها به اقتصاد می‌تواند قیمت زمین را به طور محسوسی کاهش دهد. بنابر این سیاست عرضه زمین می‌تواند بدون ایجاد کسری در هیچ‌یک از نهادهای کشور، باعث رفع کسری بودجه خانوار شود.
زمین؛ کلید ساخت مسکن
مسأله و مشکل اصلی در موضوع مسکن، قیمت بالای آن است. نمودار ۱ روند صعودی و شتابان قیمت مسکن در مقایسه با روند سطح عمومی قیمت‌ها در حدود ۲۰ سال گذشته را نشان می‌دهد. همچنین در نمودار ۲ روند قیمت حقیقی مسکن (قیمت مسکن به قیمت‌های ثابت شهریور ۱۴۰۱) نشان داده شده است.
همان‌طور که از این دو نمودار مشخص است، قیمت مسکن در سال‌های گذشته، بویژه پس از سال ۹۶ رشد شتابانی داشته است، به طوری که قیمت حقیقی مسکن در این بازه زمانی به بیش از دو برابر رسیده است.
قیمت بالای مسکن در ایران علل مختلفی دارد که درختواره ریشه‌یابی آن را در شکل ۲ می‌بینید.
تقاضای بالای مسکن و عرضه پایین آن دو عامل شکل‌دهنده قیمت بالای مسکن در ایران هستند. تقاضای مسکن به دو دسته تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای تقسیم می‌شود.
از آنجایی که تقاضای مصرفی به جمعیت مربوط است و کاهش آن نه شدنی است و نه مطلوب، در سمت تقاضا ریشه اصلی تقاضای سرمایه‌ای است. بنابر این نیاز است تا با وضع مالیات‌های تنظیمی (مثلLVT، CGT و...) انگیزه استفاده سرمایه‌ای مسکن را کاهش دهیم.
عامل دوم شکل دهنده قیمت بالای مسکن کمبود عرضه است که ریشه در قیمت تمام شده بالای مسکن دارد.
بنابر توضیحات داده شده، دو راهکار اصلی برای کاهش قیمت مسکن روی میز سیاست‌گذار است. اولی؛ وضع مالیات‌های تنظیمی و دومی؛ افزایش عرضه مسکن از طریق عرضه زمین .
زمین به میزان نیاز داریم؟
بعضاً گفته می‌شود که زمین به اندازه کافی در کشور وجود ندارد. این ادعا درست نیست. در حال حاضر طبق گزارش سازمان برنامه و بودجه کشور، کل شهرها و روستاها کمتر از یک درصد از مساحت کشور را اشغال کرده‌اند. این در حالی است که در بدبینانه‌ترین تخمین‌ها، دست‌کم ۱۰ درصد از مساحت کشور قابل سکونت است.
نمودار 3 مقایسه وضعیت کشور در موضوع زمین را با کشورهای دیگر انجام داده است. نمودار ستونی آبی رنگ، مساحت کشور تقسیم بر جمعیت آن را نشان می‌دهد که شاخصی از بزرگی کشور به ازای جمعیت آن است.
نمودار نارنجی رنگ، تراکم جمعیت شهرهای بزرگ (بالای ۵۰۰ هزار نفر) آن کشور را نشان می‌دهد. همان‌طور که در نمودار مشخص است، کشور ما در حالی که مساحت بسیار بالایی به نسبت جمعیت دارد، شهرهای بسیار متراکمی دارد که نشان‌دهنده سیاست غلط توسعه شهرها است.
به طور مثال مساحت سرانه کشور ترکیه تقریباً به اندازه نیمی از مساحت سرانه ایران است در حالی که متوسط تراکم در ترکیه و ایران نزدیک به یکدیگر است.
در حال حاضر شرایط اقتصادی کشور به گونه‌ای است که برون‌رفت از آن خیلی سخت و شاید ناممکن به نظر می‌رسد. در این یادداشت علت پیچیدگی آن را تشریح و توضیح داده شد که زمین چطور می‌تواند کشور را از شرایط سخت اقتصادی خارج کند. اجرایی‌سازی این راهکار نیازمند عزم همگانی حاکمیت است و سنگینی این بار تنها نمی‌تواند بر دوش وزارت راه و شهرسازی باشد. از این رو ورود جدی شخص رئیس جمهور و معاون اول به تسریع در فرایند اعطای زمین به مردم کمک خواهد کرد.