بررسی چرایی پایان نیافتن طرح‌های ساخت مسکن
اسکلت‌های نیمه‌کاره
محمدحسین مؤمنی
روزنامه‌نگار
پس از گذشت 16سال از آغاز طرح مسکن مهر و تعریف سه طرح حمایتی دیگر، همچنان 200هزار واحد مسکونی نیمه کاره و تحویل نشده وجود دارد.
پیشینه طرح های کلانِ مبتنی بر ساخت مسکن با هدف صاحب خانه کردن اقشار کم‌درآمد، به ماه های آغازین پیروزی انقلاب اسلامی و تشکیل بنیاد مسکن باز می گردد. اما مشهورترین این طرح‌ها، مربوط به دولت نهم است. دولت احمدی نژاد با طرح «مسکن مهر» و انعقاد قرارداد ۲میلیون و ۴۰۰هزار واحد مسکونی در این عرصه گام گذاشت. با روی کارآمدن دولت یازدهم رویکرد قبلی کنارگذاشته شد. آخوندی،وزیرمسکن، نه تنها ساخت مسکن را جزو وظایف خود نمی دانست، بلکه از تخریب صریح اقدامات دولت قبل در این حوزه نیز ابایی نداشت. تا جایی که آخوندی صریحاً در مصاحبه‌‌ای مسکن مهر را «مرخرف» قلمداد کرد.
وزیرمسکن دولت یازدهم، مشکل اصلی را در نبود تقاضا تعریف و تحریک تقاضا را با اقداماتی چون ارایه وام مسکن دنبال کرد. رفته رفته با روشن شدن ناکارآمدی این ایده، آخوندی از طرحی به اسم «مسکن اجتماعی» به عنوان جایگزین مسکن مهر نام برد. اما در نهایت، مسکن اجتماعی هم بیشتر در حد ایده باقی ماند و دردی از بازار مسکن دوا نکرد. به این ترتیب بود که در سالهای ۹۳ تا ۹۶ با کاهش شدید ساخت مسکن و رواج سوداگری در این بازار، قیمت خانه ۶ برابر شد.
تغییر محمد آخوندی و انتصاب محمد اسلامی به وزارت راه و شهرسازی منجر به تغییر دوباره نگاه دولت و در دستور کار قرار گرفتن ساخت مسکن و تقویت طرف عرضه شد. اسلامی طرح اقدام ملی مسکن را با هدف ساخت ۴۰۰هزار خانه کلید زد که هرچند اقدام مثبتی نسبت به گذشته بود اما با توجه به حجم عقب ماندگی در این حوزه، اصلا کافی نبود. با توجه به همین عقب‌ماندگی و شرایط بحرانی پدیدآمده در حوزه مسکن،در نهایت با روی کار آمدن دولت سیزدهم، از طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت ۴میلیون مسکن در چهار سال رونمایی شد. حال پس از گذشت 16 سال از آغاز طرح مسکن مهر و تعریف سه طرح حمایتی دیگر، بیش از 200هزار مسکنِ همچنان بر زمین مانده، ضرورت بررسی تجربه های پیشین و اصلاح اشتباهات گذشته را نشان می‌دهد. باید دید چه عواملی باعث عدم تکمیل و تحویل این تعداد واحد مسکونی شد و از تکرار آنها در طرح نضهت ملی جلوگیری کرد.
۱ـ تعارض منافع پیمانکاران
یکی از الگوهای ساخت مسکن، ساخت مشارکتی با پیمانکار بود. در این الگو پیمانکار در قسمتی از پروژه شریک می شد و برای مثال از ۲۰ واحدی که متعهد به ساخت آن بود؛ ۱۰ واحد متعلق به خودش و ۱۰ واحد به مردم تحویل می شد. برای فهم بهتر مسئله باید توجه داشت که اساسا علت اصلی تعریف طرح های حمایتیِ مسکن، حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده ساختمان محسوب می‌شود. همین موضوع نشان می دهد که عمده سهم گرانی مسکن مربوط به قیمت زمین است و قیمت مصالح و سایر هزینه های ساخت، سهم به مراتب کمتری در قیمت تمام شده دارند. در همین خصوص وزیر مسکن دولت یازدهم گفته بود: « در ایران بیش از 60 درصد قیمت تمام شده مسکن، قیمت زمین است» از طرف دیگر تورم زمین نیز همواره از تورم مصالح ساختمانی جلوتر بوده است.
با چنین شرایطی طبیعی است که نفع پیمانکار در طولانی‌تر شدن زمان ساخت پروژه است چرا که با گذشت زمان قیمت زمین افزایش یافته و در نهایت قیمت تمام شده واحدهای متعلق به پیمانکار نیز افزایش می یابد. در حالیکه دولت در چنین طرح‌هایی زمین را رایگان واگذار می‌کند؛ به سادگی قابل دریافت است که پیمانکار از طولانی‌تر کردن زمان ساخت چه سود هنگفتی می‌برد. از طرف دیگر، غالب متقاضیان، ساکنان خانه‌های استیجاری بودند که هر سال اجاره‌نشینی و تورم، پس‌انداز‌شان را کاهش می‌داد. تا جاییکه بسیاری با طولانی‌تر شدن پروژه دیگر قادر به پرداخت تعهداتشان نبودند. همین امر در کنار تورم روزافزون مصالح ساختمان، یا واقعا باعث کمبود منابع برای ساخت یا حداقل بهانه‌‌ای برای پیمانکار جهت به‌ثمر نرساندن ساختمان و طولانی‌تر کردن زمان ساخت بود. از آنجا که در این قراردادها پیمانکار شریک در پروژه نیز تلقی می‌شود؛ خلع‌ید او بسیار دشوار است تا جاییکه بسیاری از پروژه‌های تعریف شده، سال‌ها درگیر دعواهای حقوقی شده و بر زمین مانده است.
۲ـ کمبود منابع مالی
روش های تامین منابع در طرح های حمایتی مسکن متفاوت است. معمولاً اصل بر تأمین منابع از طریق آورده‌های متقاضیان و تسهیلات بانکی است. برای همین از ابتدا در طرح مسکن مهر و طرح‌های بعدی برای متقاضیان وام با بهره اندک تعریف می‌شد. اما مسئله فاصله زیاد بین تخمین ابتدایی از قیمت تمام شده ساختمان، با قیمت نهایی واقعی بود. به این ترتیب که در طول زمان ساخت، نوسانات تورمی مصالح ساختمانی و کاهش ارزش پول ملی قیمت تمام شده را به نسبت ارقامی که در قراردادها پیش بینی شده بود افزایش می‌داد. این مسئله از دو جنبه قابل بررسی است:
الف) آورده‌های مردمی
اگر قرارداد از نوع پیش‌فروش بود؛ رفته رفته اقساطی که پیش بینی شده بود تا توسط مردم در طول زمان ساخت پرداخت شود به دلیل تورم دیگر جوابگوی پیشرفت و تکمیل پروژه نبود. حال برای حل این مسأله باید مبلغ اقساط افزایش پیدا می‌کرد. اما تورم و کاهش ارزش پول ملی سایر جنبه های زندگی متقاضیان را نیز تحت تاثیر قراداده بود. غالب مخاطبین این طرح ها که از ابتدا نیز از وضعیت مالی مطلوبی برخوردار نبودند، قادر به پرداخت چیزی بیش از تعهدات قبلی خود نبودند، تازه اگر از عهده همان هم بر می آمدند.
ب) تسهیلات بانکی
اصولاً بانک ها برابر ارایه تسهیلات با بهره اندک مقاومت می‌کنند. یکی از موانع مهم بر سر راه طرح های حمایتی، تأمین تسهیلات بانکی است. وقتی تورم باعث شد تا آورده های مردم کفاف پایان پروژه را ندهد؛ راهکار بعدی افزایش تسهیلات بانکی بود. وام‌های مسکن مهر که ابتدا مبالغی بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون در نظر گرفته شده بود؛ باید متناسب با تورم افزایش پیدا می کرد.
فارغ از مقاومت معمول بانک ها در این خصوص، شرایط نابسامان اقتصادی ناشی از تحریم ها و کمبود منابع مالی کشور، واقعا هم این کار را برای بانک دشوار می‌کرد. تا جایی که طبق گفته محمدحسین علمداری،عضو هیأت مدیره بانک مسکن، «در فاصلۀ سال 90 و 91 بانک مسکن بیش از 20 بار وام مسکن مهر را قطع کرد به این علت که پول نبود»
باید توجه داشت همانطور که گفته شد؛ با روی کار آمدن دولت یازدهم، وزیر مسکن به عنوان متولی اصلی پیگیری این طرح، اعتقادی به مسکن مهر نداشت و از تخریب علنی مداوم این طرح دست نمی‌کشید. قابل درک است که چنین وزارتخانه‌ای در چنین وضعیتی قادر به تامین تسهیلات بانکی متناسب با افزایش تورم برای تکمیل پروژه ها نبود. پس با این شرایط منابع مالی مورد نیاز یا اساساً تأمین نمی شد یا دیر تامین می شد و این تأخیرها در کنار روند صعودی تورم مصالح و افزایش سایر هزینه‌های ساخت، دایماً فاصله میان منابع موجود با منابع مورد نیاز برای اتمام پروژه ها را افزایش می‌داد.
از طرف دیگر ساخت ساختمان های بلند مرتبه هم به زمان طولانی‌تر، هم به هزینه های بیشتری نسبت به ساخت ساختمان‌هایی با طبقات پایین‌تر نیاز دارد. تا جایی که طبق گفته رییس کانون انبوه سازان، ساخت یک ساختمان معمولی ۵ طبقه 18ماه تا دوسال زمان می برد. از طرف دیگر اما گروه‌های دیگری از سازندگان توانسته اند زمان ساخت خانه های تک طبقه را به کمتر از یک ماه کاهش دهند. پس الگوی غالب ساختِ این طرح ها در تمام سالهای گذشته، که بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی بوده است؛ از دیگر عوامل گران‌تر درآمدن قیمت تمام شده بود. این موارد در کنار هم باعث شد تا به ثمر رسیدن پروژه‌ها به دلیل کمبود منابع مالی با مانع رو‌به‌رو شود.
۳ـ جایابی نامناسب و عدم توجه به زیست بوم منطقه
در موارد متعددی ساختمان حتی تا ۵۰درصد از فرایند ساخت را طی کرده اما به دلیل نبود زیرساخت‌های زیربنایی(آب، برق، گاز و...) و خدمات روبنایی(مسجد، مدرسه و...) امکان بهره برداری از ساختمان وجود ندارد. از طرفی هزینه بالای آماده سازی این موارد، بسیار بالاست تا جاییکه احمد اصغری مهرآبادی، مدیرعامل وقت سازمان ملی مسکن، آماده‌سازی زیرساخت‌های واحدهای مسکن مهر را چهار برابر تکمیل خود واحدها هزینه‌بر دانسته بود.
در چنین وضعیتی مشخص است که اولویت جایابی برای اجرای طرح های ساخت مسکن باید در مناطقی باشد که یا از قبل حداقلِ زیرساخت ها را داشته باشد. یا هزینه فراهم کردن این زیرساخت‌ها در آن مناطق کم و رساندن‌شان سهل باشد. در حالیکه در گذشته برخی پروژه‌ها در نقاطی جایابی شده بود که امکان فرهم آوردن این زیرساخت ها در آن مناطق فراهم نشد.
قسمت مهمی از این زیرساخت ها را حمل و نقل آسان و در دسترس تشکیل می دهد. برای مثال در محدوده پروژه مسکن مهر هشتگرد، سال‌ها قرار بود یک ایستگاه مترو افتتاح شود؛تا اینکه این امر نهایتاً در سال ۹۸ محقق شد. تا آن زمان در این پروژه حدود ۱۰هزار مسکن بدون متقاضی وجود داشت.
از طرف دیگر بی توجهی به بوم مناطق و ویژگی‌های فرهنگی هر منطقه باعث می‌شد تا برای همه نقاط کشور نسخه واحد پیچیده شود. به این ترتیب در منطقه‌ای که اصلاً تمایلی به آپارتمان‌نشینی وجود نداشت؛ واحدهای آپارتمانی کوچک در ساختمان‌های چندطبقه دور از شهر ساخته شد. رفته رفته بخشی از پروژه به مرحله تحویل رسید ولی افراد حاضر به زندگی در چنین خانه هایی نبودند. به این ترتیب سایر قسمت های پروژه نیز متوقف شد و عملاً به بهره برداری نرسید که مواردی مشابه این در استان خوزستان اتفاق افتاد. در مجموع بسیاری از موانع مربوط به فراهم نبودن زیرساخت‌ها، خدمات روبنایی و بی‌میلی متقاضیان به سکونت در برخی پروژه‌ها با جایابی مناسب و توجه به بافت فرهنگی-اجتماعی هر منطقه قابل حل است.
اکنون پس از گذشت 16سال از آغاز مسکن مهر،با 200هزار واحد ِ تکمیل نشده مواجهیم، که اکثر آنها به دلایلی که گفته شد نیمه کاره مانده اند. حالا با سرمایه های عظیم قفل شده در اسکلت های ساختمانی بزرگی مواجهیم که می توانست در شرایط فعلی گره‌ای از کلاف کور مسکن باز کند. لازم است تجربیات گذشته در طرح های آینده از جمله طرح نهضت ملی مسکن مورد توجه قرار گیرد تا بهره‌وری حداکثری از منابع کشور در شرایط کنونی حاصل شود.