عبور مسکن از بحران 8 ساله
کاهش مداوم ساخت مسکن از سال 92 تا 1400، مهم‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن و تشدید آن در بلندمدت است
عبور قیمت مسکن از تورم صعودی به تورم منفی با افزایش تولید و اجرای برنامه ساماندهی بازار، کاهش قیمت مسکن آغاز شده است
دولت با قانون جهش تولید مسکن و اجرای برنامه نهضت ملی مسکن، سعی دارد مشکلات ناشی از کسری تولید مسکن در دهه ۹۰ را رفع و اثرات کمبود مسکن را جبران کند. با وجود روند افزایشی تولید مسکن، اما جهش‌های مستمر قیمتی در چند سال (بویژه از سال 97)، اثر منفی طولانی مدت بر بازار مسکن گذاشته و هر چند که در نیمه اول امسال تورم مسکن منفی شده اما قیمت مسکن همچنان بسیار بالاتر از توان مالی متقاضیان است.
هر کنش و سیاستی که در بازار مسکن اجرا می‌شود، اثرات آن با تأخیر و البته با ماندگاری طولانی در بخش مسکن قابل مشاهده است. به همین دلیل با وجود تلاش دولت در دو سال اخیر برای ایجاد ثبات در بازار مسکن، قیمت هنوز تحت تأثیر سیاست‌های کاهش تولید مسکن در دهه گذشته است. مقایسه قیمت مسکن در ابتدا و انتهای کار دولت قبل، افزایش حدود 10 برابری را نشان می‌دهد. در شهر تهران متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی از 3 میلیون و 600 هزار در سال 92 (ابتدای دولت یازدهم) به 36 میلیون و 700 هزار تومان در سال 1400 (پایان دولت دوازدهم) رسیده است. همان‌طور که اجرای برنامه مسکن مهر و افزایش تولید مسکن اثر مثبتی در بازار مسکن گذاشت و اثرات آن تا سال‌های ابتدایی دهه 90 نیز مشهود بود، توقف این برنامه و به‌طور کلی کاهش ساخت و ساز و نبود برنامه‌ای مشخص برای بخش مسکن در دولت قبل اثر منفی بر بازار گذاشته که همچنان شاهد آن هستیم. در واقع ثبات قیمت مسکن در اوایل دولت قبل به خاطر ساخت مسکن مهر بود که تا آن زمان حدود یک میلیون واحد به مردم تحویل داده شده بود و نمی‌توان ثبات قیمت مسکن در ابتدای دهه گذشته را به سیاست‌های دولت قبل ربط داد، زیرا تداوم افزایش قیمت مسکن در دو سال اخیر نیز نتیجه سیاست دولت گذشته در بخش مسکن و نتیجه کاهش تولید و عرضه آن است. مقایسه دو سال ابتدایی دولت قبل و دو سال ابتدایی دولت سیزدهم در حوزه مسکن نشان می‌دهد دولت قبل در حالی سکاندار بخش مسکن شد که به خاطر مسکن مهر، تولید مسکن افزایش یافته و قیمت‌ها ثبات یافته بود اما شرایط مسکن در ابتدای دولت سیزدهم، بازاری متلاطم تحت تأثیر کاهش تولید جهش‌های پی در پی قیمت بود. البته عوامل دیگری مانند تورم، قیمت مسکن را افزایش داده اما از نظر کارشناسان اقتصادی، کاهش تولید اصلی‌ترین علت داخلی در التهاب قیمت مسکن است. همچنین آثار سیاست و برنامه‌های دولت‌ها در بازار مسکن در بازه زمانی طولانی‌مدت خود را نشان می‌دهد. تولید مسکن در کشور ما به‌طور متوسط 2 سال زمان می‌برد بنابراین تأثیر‌گذاری افزایش ساخت و تولید مسکن که با اجرای نهضت ملی مسکن شروع شده را در آینده بازار مسکن می‌توان دید.
تأثیرات منفی کاهش تولید علاوه بر جهش قیمت مسکن موجب جهش قیمت اجاره‌بها نیز شده است. کاهش تولید مسکن، دسترسی متقاضیان مصرفی به خانه‌دارشدن را دشوار کرده و طیف بیشتری از مردم را متقاضی اجاره مسکن کرده است، کمبود عرضه از یک طرف و افزایش فشار تقاضا از سوی دیگر، همزمان با عوامل دیگری مانند تورم، سوداگری، احتکار مسکن و... قیمت‌های اجاره را چند برابر کرده است. می‌توان گفت در پایان دولت قبل و آغاز دولت سیزدهم، قیمت مسکن و اجاره‌بها در اوج خود بود که کمبود تولید و فشار تورم، افزایش قیمت مسکن را تشدید کرده است. اجاره مسکن در این سال‌ها همواره افزایشی بوده است و شدت آن به میزان تغییر قیمت مسکن وابسته بوده و با جهش قیمت اجاره‌بها نیز با شدت افزایش پیدا کرده است.
روند تغییرات متوسط قیمت اجاره یک متر آپارتمان در شهر تهران از زمستان 1392 تا بهار 1400 افزایشی بوده و از 15 هزار تومان به 80 هزار تومان رسیده است. اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبه‌رو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش می‌یابد، ولی این روند طبیعی در دهه گذشته و از سال 97 به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره هر فصل افزایش یافته است. بیشترین رشد مبلغ اجاره در شهر تهران، در دهه گذشته در بهار 1400، برابر 23 درصد بوده است.
سیاست‌های اشتباه در بخش مسکن در دهه گذشته محدود به کاهش تولید نبوده و در بخش ساماندهی بازار مسکن نیز قوانین مهمی بر زمین مانده که عدم اجرای قوانین کنترل سوداگری و دلالی در بازار مسکن را از دسترس دولت خارج کرده است. مهم‌ترین قانونی که دولت قبل در حوزه ساماندهی بازار مسکن آن را اجرا نکرد، شناسایی واحدهای خالی و اخذ مالیات از صاحبان این واحدها است. هدف این قانون افزایش عرضه مسکن و کاهش احتکار آن است تا صاحبان واحدهای خالی ترغیب شوند واحد خود را برای فروش یا اجاره وارد بازار کنند. دریافت مالیات از واحدهای خالی در بازنگری قوانین مالیاتی در سال 95 تصویب شد اما اجرا نشد. دولت سیزدهم همزمان با برنامه افزایش تولید مسکن برای جبران کمبود و همچنین برای کمک به خانه‌دار شدن اقشار هدف، قوانین مربوط به ساماندهی بازار را نیز اجرا می‌کند. همچنین شناسایی واحدهای خالی نیز در همین برنامه در حال اجرا است.
مهم‌ترین محورهای برنامه ساماندهی بازار مسکن شامل ساماندهی مشاوران املاک، اخذ مالیات از اراضی بایر، توسعه سامانه ملی املاک و اسکان کشور، ارائه مشوق به موجران، تعیین حداکثر نرخ افزایش اجاره‌بها توسط شورای عالی مسکن در شرایط اضطرار، کشف بازه قیمت مسکن و اجاره‌بها، پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن، ایجاد سکوهای ثبت رسمی اسناد و املاک و سازماندهی، خرید و فروش امتیازهای طرح‌های حمایتی تأمین مسکن است.
آمار رسمی نشان می‌دهد هر چند قیمت مسکن در شهریورماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل رشد داشته است، اما سرعت رشد آن در مقایسه با اواخر سال گذشته کاهش چشمگیر پیدا کرده و همسو با کاهش تورم در حال نزدیک‌شدن به نرخ تورم عمومی است. اطلاعات مرکز آمار از بازار مسکن شهر تهران کاهش حدود 11درصدی تورم مسکن از ابتدای سال تا شهریورماه را نشان می‌دهد. بر اساس این آمار، تورم مسکن از ابتدای سال تا شهریور در هر ماه کاهش داشته و در ماه‌های تیر و شهریور منفی شده است. آثار اقدامات دولت در حوزه مسکن، به تدریج در بازار نمایان می‌شود و بعد از سال‌ها رشد تورم مسکن، در نیمه نخست امسال تورم مسکن منفی شده است. تورم منفی مسکن به این معنی است که در جهش قیمتی و افزایش مداوم ماهانه و فصلی قیمت قطع شده است و آثار سیاست‌های دولت قبل در بازار مسکن با برنامه افزایش تولید و ساماندهی بازار، به تدریج در حال کاهش است و از این پس و در صورت تداوم ساخت و ساز و نظارت بر بازار، آثار این سیاست‌ها با سرعت بیشتری خود را در بخش مسکن و ثبات قیمت‌ها نشان می‌دهد.