واحدهای مسکن خالی در پیچ و خم شناسایی
حداقل 2.5 میلیون واحد خالی در کشور موجود است اما در دو سال گذشته تنها 100 هزار واحد آن شناسایی شده است
بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ مجلس شورای اسلامی هر خانه‌ای که بیش از ۱۲۰ روز در یک سال مالیاتی خالی باشد، مشمول دریافت مالیات است و شناسایی این خانه‌ها بر اساس ماده ۱۶۹ همان قانون، از طریق سامانه املاک و اسکان صورت می‌پذیرد. بحث اخذ مالیات از خانه‌های خالی قبل از قانون مالیات‌های مستقیم نیز وجود داشت، اما به‌دلیل اینکه پایگاه‌های اطلاعاتی شناسایی این خانه‌ها کامل نبود (هنوز هم کلمل نیست) ،امکان مطالبه مالیات از این خانه‌ها وجود ندارد.
در قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، شرایط خانه‌های خالی تعیین و اعلام شده هر فردی مکلف است وضعیت اقامت و املاک خودش را در سامانه‌‌ای که وزارت راه و شهرسازی آن را ایجاد کرده، تعیین کند. هدف دولت از این قانون، کاهش سوداگری در بخش مسکن است. اما با وجود تلاش‌های دولت به دلایلی همچون نبود راهکارهای واقعی برای شناسایی خانه‌های خالی سبب شده تا این طرح با مشکلات زیادی روبه‌رو شود. قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سال 1394 برای اجرا به دولت ابلاغ شده بود، اما به‌دلیل عدم توجه به راه‌‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان، این قانون تا سال 1400 مسکوت مانده بود.
آن طور که هادی عباسی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده، شناسایی خانه‌های خالی در سال‌های 1400 و 1401 حدود 100 هزار واحد است. این در حالی است که بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال 95، حداقل 2.5 میلیون واحد خالی در کشور موجود است که در سال‌های اخیر بر تعداد آ ن افزوده شده است. به گفته عباسی، در سال 1400 حدود ۶۶ هزار واحد مسکونی برای اخذ مالیات به سازمان مالیات معرفی شده بود. برای سال مالیاتی ۱۴۰۱ نیز از ابتدای امسال در مجموع ۵۹ هزار و 503 واحد مسکونی خالی بر اساس سامانه املاک و اسکان طی دو نوبت به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.
شناسایی واحدهای خالی برای جلوگیری از احتکار خانه و تأثیر آن بر کاهش عرضه و افزایش قیمت است. پرداخت مالیات، مالکان را ترغیب می‌کند تا از خالی نگه‌داشتن خانه خودداری کنند. اما اجرای این قانون با توجه به آمار به کندی پیش می‌رود. به گفته شاهین مستوفی، مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی، برای ۶۶ هزار واحد خالی شناسایی شده سال 1400، 1.4 میلیارد تومان مالیات محاسبه شده است.
مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی تأکید کرد: اطلاعات اولیه مشمولان سال ۱۴۰۱ هم در اختیار سازمان قرار گرفته و تاکنون برای ۱۹ هزار و ۲۹۰ ملک خالی محاسبه مالیاتی در حال انجام است و اگر سال دوم خالی بودن ملک باشد، دو برابر سال اول، مالیات آن لحاظ می‌شود.
آغاز مرحله دوم شناسایی واحدهای خالی
معاون وزیر راه و شهرسازی از آغاز ارسال مرحله دوم اطلاعات واحدهای مسکونی خالی برای سال مالیاتی ۱۴۰۱ خبر داده که در این مرحله اشخاص دارای بیش از ۵ واحد مسکونی به سازمان امور مالیاتی معرفی شده‌اند و شامل 40 هزار واحد است.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: پیش از ارسال فهرست به تمامی اشخاص در قالب ارسال پیامک یا نامه اخطار لازم داده شد تا اطلاعات افراد ساکن در واحدهای مسکونی خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت نمایند. بر اساس بند ۵ تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاص حقیقی و حقوقی که در مهلت مقرر نسبت به تکمیل اطلاعات سکونت، مالکیت و ملک خود اقدام نکنند به‌عنوان خانه خالی، به سازمان امور مالیاتی معرفی می‌شوند.
پیش از این، مالکانی که بالای 20 خانه خالی داشتند به سازمان امور مالیاتی معرفی شدند. این اطلاعات که مرتبط با سال 1401 بود، شامل 12 مالک حقوقی بود که بالای 100 واحد مسکونی خالی در اختیار داشتند و تعداد واحدهای مسکونی خالی متعلق به اشخاص حقوقی که بالای 100 مسکن عرضه‌نشده به بازار را داشتند، 12 هزار و 436 واحد مسکونی بود. همچنین بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی، 81 شخص حقوقی دیگر نیز بین 20 تا 100 واحد مسکونی خالی دارند.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، پالایش و بررسی برای سایر املاک مسکونی در حال انجام است و به محض اتمام فرایند، واحدهای مسکونی که خالی تشخیص داده شوند، برای اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی خواهند شد. بنابراین تمامی مالکان و مستأجران موظفند برای ثبت اطلاعات خود به سامانه املاک و اسکان مراجعه کرده و اطلاعات ملکی و سکونتی خود را ثبت نمایند تا این منازل خالی تلقی نگردد.
بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، اگر فردی خانه خود را اجاره دهد و طبق قانون مشمول مالیات باشد، مالیات اجاره محاسبه می‌شود. اگر این خانه خالی باشد و به اجاره واگذار نشده باشد، 6 برابر میزان مالیات خانه اجاره شده، محاسبه خواهد شد. همچنین فقط اطلاعاتی که از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور در اختیار سازمان قرار می‌گیرد، ملاک عمل برای مطالبه واحدهای مسکونی خالی است و با عدم پرداخت مالیات قطعی توسط مالکان، خانه‌های خالی ممنوع‌المعامله می‌شوند.
مالکان خانه‌های خالی، پس از ابلاغ مبلغ نهایی مالیات، یک ماه فرصت پرداخت دارند و اگر پرداخت نشود، با صدور برگ قطعی از مالکان مطالبه خواهد شد. اگر مالکان به آن برگ اعتراض کنند، در هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. پس از طی این فرایند با عدم پرداخت مالیات قطعی توسط مالکان، خانه‌های خالی ممنوع‌المعامله می‌شوند و اجازه انتقال به شخص دیگری را نخواهد داشت. اگر هم دفترخانه‌ای نسبت به انتقال این موضوع اقدام کند، قبل از اینکه مفاصاحساب مالیاتی مربوط به ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم را بگیرد، متضامناً در پرداخت مالیات مسئول خواهد بود.
افزایش تولید و عرضه مسکن و ساماندهی بازار، دو برنامه‌ای است که دولت همزمان برای حل مشکلات این بازار و ثبات قیمت مسکن، اجرا می‌کند. اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز هدف عرضه واحدها به بازار را دنبال می‌کند. با این حال به نظر کارشناسان حوزه مسکن، اجرای برنامه مالیاتی در بازار مسکن نباید محدود به واحدهای خالی باشد، اخذ مالیات از مالکان زمین‌های راکد و محتکران زمین و همچنین اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن که به قصد سوداگری است نیز همزمان با مالیات واحدهای خالی باید اجرا شود تا با اجرای برنامه مالیاتی، ثبات به بازار زمین و مسکن بازگردد.