«قیمت منصفانه» در راه بازار اجاره
متوسط قیمت و اجاره‌بهای مسکن در هر منطقه با کمک ابزارهای مختلف کشف و «قیمت منصفانه» مبنای نرخ‌گذاری در این بازار خواهد شد
قیمت مسکن و اجاره‌بها بر اساس عرف بازار تعیین می‌شود اما موضوع این است که عرف بازار در بخش مسکن بر خلاف بازارهای دیگر فاقد هر گونه نظارت، قیمت پایه یا قانون خاصی است. مثلاً در بازار خودرو، قیمت کارخانه قیمت پایه است و خودرو در بازار آزاد با توجه به آن قیمت پیدا می‌کند و شرایط عمومی مانند تورم، قیمت ارز و... نیز بر قیمت بازار آزاد خودرو تأثیر‌گذار است. مردم با مراجعه به بنگاه‌های املاک یا بسترهای فضای مجازی خرید و فروش، از قیمت یا اجاره ملک مطلع می‌شوند اما تعیین قیمت در این بنگاه‌ها یا سایت‌ها عموماً توسط مالکان یا دلالان صورت می‌گیرد و قیمت‌ها از فرمول خاصی تبعیت نمی‌کند به همین دلیل ممکن است قیمت‌گذاری ملک بالاتر از ارزش واقعی آن باشد مثلاً واحدی که فاقد امکاناتی مانند پارکینگ یا آسانسور و... است قیمتی معادل واحدهای با امکانات پیدا می‌کند. مشاوران املاک می‌گویند مالک مجاز است ملک خود را با هر قیمتی عرضه کند و با توجه به قانون مالکیت، کسی نمی‌تواند او را مجبور کند قیمت ملک را تغییر دهد. از طرفی با توجه به اینکه حق‌الزحمه مشاوران املاک بر اساس ارزش معامله است، منفعت مشاوران نیز در افزایش کاذب قیمت‌ها حفظ می‌شود. به تعبیری در بازار مسکن، همه بجز مستأجران با رشد قیمت‌ها، سود بیشتری کسب می‌کنند اما این سود هیچ تأثیر مثبتی بر بازار در بخش تولید و عرضه ندارد و سودی است که فقط نصیب بخشی از فعالان این بازار می‌شود.
کشف قیمت مسکن
اخیراً سیاستگذاران بخش مسکن راهکارهایی برای ساماندهی این بازار ارائه کرده‌اند که در راستای حمایت از مستأجران و همچنین تشویق مالکان برای عرضه واحد با قیمتی متناسب و به دور از قیمت‌های کاذب است؛ طرحی که از سوی دولت برای بازار مسکن و اجاره به مجلس ارائه شده در راستای همین هدف است. روز گذشته در جریان رسیدگی به این طرح، با تصویب مجلس، وزارت راه‌وشهرسازی مکلف به کشف بازه قیمت و اجاره‌بها به صورت منطقه‌ای با اولویت کاربری مسکونی در کلان‌شهرها شد. این مصوبه، در ادامه بررسی جزئیات طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی تصویب شد. بر این اساس وزارت راه‌وشهرسازی مکلف است با همکاری وزارت کشور، شهرداری‌ها، معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان امور مالیاتی، ظرف مدت 6 ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، با بهره‌گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با اولویت استفاده از فناوری‌های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک‌هایی از جمله موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله از خدمات رفاهی، آموزشی و معاملات انجام شده مشابه، اقدام به کشف بازه قیمت و اجاره‌بها به صورت منطقه‌ای با اولویت کاربری مسکونی در کلان‌شهرها نماید.
این اطلاعات باید به صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرار گیرد و آیین‌نامه اجرایی این ماده مشتمل بر چهارچوب مشارکت دستگاه‌های همکار ظرف مدت 3 ماه توسط وزارت راه‌وشهرسازی تهیه شود و به تصویب هیأت وزیران برسد. دستگاه‌های مختلف مانند سازمان امور مالیاتی، شهرداری‌ها، قوه قضائیه و برخی سازمان‌های دیگر، هم‌اکنون برای پیشبرد امور خود کشف قیمت در بازار املاک را انجام می‌دهند اما موضوع این است که این کشف قیمت در اختیار عموم قرار نمی‌گیرد و مبنایی برای نرخ‌گذاری قیمت مسکن در بازار نیست. مثلاً سازمان امور مالیاتی برای مالیات‌ستانی، ارزش‌گذاری ملک را انجام می‌دهد یا شهرداری‌ها برای اخذ عوارض کشف قیمت منطقه‌ای املاک را برعهده دارند اما این قیمت‌ها به نوعی مخفی می‌ماند و عموم مردم اطلاعی از آن ندارند تا بتوانند بر اساس آن برآوردی از قیمت املاک در منطقه مورد نظر خود به دست آورند. در واقع کشف قیمت منطقه‌ای مسکن در حال حاضر فقط برای دستگاه‌های اجرایی کاربرد دارد و در دسترس عموم مردم نیست، اما بر اساس طرح دولت، از این پس مبنای قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی بر اساس «قیمت منصفانه» است.این قیمت منصفانه با استفاده از کشف قیمت دستگاه‌های مختلف از قیمت بازار و بر اساس داده‌های بازار با کمک هوش مصنوعی و برخی مدل‌های ارزش‌گذاری به دست می‌آید. بر اساس این گزارش، شرکت‌های دانش‌بنیان برای ارائه مدل‌های ارزش‌گذاری واقعی املاک راهکارهایی را ارائه می‌دهند.
قیمت‌گذاری که در حال حاضر بر اساس عرف منطقه توسط مشاوران املاک یا سایت‌های خرید و فروش و عرضه کالا به مردم ارائه می‌شود بر اساس احراز هویت یا ارزش ملک نیست و چون قیمت‌گذاری مشخصی در مناطق نداریم، نمی‌توانیم بگوییم قیمت این ملک 50 درصد بیشتر از ارزش آن یا متوسط قیمت منطقه است اما با کشف قیمت و تعیین «قیمت منصفانه» در هر منطقه، می‌توان قیمت املاک را با این قیمت مقایسه کرد. به گفته متولیان بخش مسکن، اگر مالکان یا عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی در قیمت‌گذاری از «قیمت منصفانه» تبعیت کنند، حمایت‌های مختلفی از آنان به عمل می‌آید که شامل پرداخت تسهیلات، تخفیفات مالیاتی و عوارض، بیمه‌ای و... می‌شود. متولیان بخش مسکن معتقدند با اجرای مصوبه کشف قیمت املاک، کاهش قیمت در انتظار بازار مسکن خواهد بود.
تعیین ضوابط برای مشاوران
تغییر نحوه تعیین تعرفه مشاوران املاک نیز در راستای «قیمت‌گذاری منصفانه» برای جلوگیری از افزایش کاذب قیمت مسکن، برنامه دیگری است که متولیان بخش مسکن برای ساماندهی این بازار از سوی دولت ملزم به اجرای آن شده‌اند. به این ترتیب حق‌الزحمه مربوط به هر یک از خدمات مشاورین املاک توسط سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور محاسبه و به صورت خودکار در قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها درج می‌شود. مشاورین املاک موظفند حق‌الزحمه را صرفاً بر اساس مبلغ محاسبه شده توسط سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و به وسیله دستگاه‌های کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی اخذ کنند.