معامله واحدهای سنددار با قولنامه برای فرار از مالیات
با اجرای قوانین مالیاتی، معاملات مسکن با قولنامه در برخی بنگاه‌ها رو به افزایش است
مالیات مهمترین ابزار کنترل بازار مسکن در بسیاری از کشورها است. با ابزار مالیاتی در این کشورها مسکن کالای سرمایه‌ای به حساب نمی‌آید و این کالا جزو کالاهای مصرفی است که معمولاً هر خانوار برای سکونت خود اختیار می‌کند. افرادی که واحدی بیشتر از نیاز مصرفی دارند برای این دارایی و سرمایه مالیات می‌پردازند. در کشور ما مسکن، ملک و املاک یکی از سرمایه‌های اصلی و اولویت دار محسوب می‌شود اما مالکان واحدهای مسکونی بابت دارایی خود مالیاتی نمی‌پردازند و این باعث شده در بازار مسکن دلالی و سوداگری رواج پیدا کند و بسیاری از نهادها، شرکت‌ها، بانک‌ها و دستگاه‌ها برای کسب سود وارد ساخت و ساز شوند. آمار تعداد واحدهای مسکونی با تعداد خانوار تقریباً برابری می‌کند اما با این حال تعداد خانوار مستأجر و خانواری که توان مالی برای خرید خانه مصرفی را ندارند رو به افزایش است و دلیل آن نیز ساخت واحدهایی است که به قصد کسب سود ساخته می‌شود و خرید آن خارج از توان مالی مردم عادی است. افزایش تعداد واحدهای خالی و لوکس مؤید این موضوع است.
بر اساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن سال 95، تعداد واحدهای مسکونی 22 میلیون واحد است که 2.5 میلیون واحدهای خالی است. در مقابل این تعداد واحد 24 میلیون خانوار ثبت شده است بنابراین با توجه به تعداد واحدهای خالی، 2 میلیون خانوار فاقد مسکن هستند و هر چه تعداد واحدهای مسکونی بیشتر می‌شود تعداد مستأجران یا خانوار فاقد مسکن ملکی نیز بیشتر می‌شود. احتکار ملک بخصوص در بازار واحدهای مسکونی با توجه به سودآوری بالا باعث شده عرضه املاک در بازار به روز نباشد و واحدها به قصد افزایش قیمت و سودآوری بیشتر منجمد می‌شود از سوی دیگر مالکان بابت احتکار و نگه‌داری واحدها هزینه‌ای (مالیات) نمی‌پردازند بنابراین برای فروش یا عرضه واحد نیز عجله‌ای ندارند.
طرح مالیات بر عایدی سرمایه که دلالان و سفته بازان بازار مسکن، خودرو، طلا و سکه یا ارزهای خارجی را هدف قرار داده بعد از سال‌ها، در دولت سیزدهم تکمیل و ارائه شده است. این طرح جزئیات زیادی دارد که هدف نهایی آن کاهش سوداگری و سفته بازی است. علاوه بر این قانون، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و لوکس نیز در کنار مالیات بر عایدی سرمایه ارائه شده است. ضمانت اجرای قوانین مالیاتی در بخش مسکن شفافیت فعالیت‌ها در بازار مسکن است. شفافیت بازار مسکن به شفافیت معاملات گره خورده است. ثبت رسمی معاملات نشان می‌دهد که چه کسانی با خرید و فروش‌های مکرر فعالیت‌های سوداگرانه را در این بازار تقویت می‌کنند اما مانع اصلی شفافیت معاملات در بازار املاک این است که معاملات املاک با اسناد عادی و و کالتی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه معتبر است و این اسناد در محاکم قضایی و دفاتر ثبت به عنوان اسناد دارای اعتبار شناخته می‌شود. معاملات مکرر و سوداگرانه با استفاده از قولنامه موجب فرار از نظارت قانونی است. برخی فعالان بازار مسکن اظهار می‌کنند که با مطرح شدن بحث‌های مالیاتی در بازار مسکن، داد و ستدها در این بازار با قولنامه بیشتر شده است. این در حالی است که این املاک سند دارند اما طرفین معامله ترجیح می‌دهند معامله مسکن با قولنامه یا مبایعه‌نامه باشد. اخیراً احسان خاندوزی، وزیرامور اقتصادی ودارایی در نامه‌ای به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، خواستار «اعتبار زدایی از اسناد عادی و وکالتی» و تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام برای توفیق حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن شده است.
کنترل دلالی مسکن
ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در خصوص تأثیر ممنوع شدن معاملات مسکن به‌صورت قولنامه‌ای به «ایران» گفت: 50 درصد پرونده‌های حقوقی قوه قضائیه ریشه در اعتبار اسناد عادی و قولنامه‌ای دارد. ما در وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن با اعتبار زدایی از اسناد عادی و وکالتی و طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با هدف کنترل بازار سوداگرانه مسکن به طور کامل موافق هستیم.
به گفته نوروزی از عوامل مهم زمین‌خواری و سوء‌استفاده از اراضی ملی و اراضی مردم، معاملات با قولنامه و اسنادی است که ثبت نمی‌شود اما متأسفانه در محاکم قضایی معتبر هستند. وی گفت: با توجه به اینکه قولنامه‌ها در دادگاه اعتبار دارد، عدم ثبت املاک، در شناسایی خانه‌های خالی و لوکس نیز اختلال ایجاد می‌کند که البته با روش‌های مکمل در حال شناسایی جدی خانه‌های خالی و معرفی به سازمان امور مالیاتی هستیم که تا کنون نیز معرفی شده است و سازمان امور مالیاتی با عزم جدی در حال وصول مالیات است. در حال حاضر در بررسی تعداد واحدهای مسکونی کشور شفافیتی وجود ندارد اما اگر ثبت رسمی املاک الزامی شود معاملات سوداگرانه و دلالی در بازار املاک کاهش می‌یابد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول موجب تسهیل در صدور سند برای خانه‌هایی که سند ندارند نیز می‌شود که این کار باعث افزایش اعتبار حقوقی و مالی املاک می‌شود. به طور مثال با توجه به اینکه بسیاری از افراد ساکن مسکن‌های حاشیه‌ای فاقد سند هستند و از اقشار ضعیف جامعه هستند، صدور سند برای این واحدها کمک می‌کند تا ساکنان بتواند از تسهیلات بانکی برای نوسازی واحدهای فرسوده‌شان نیز بهره ببرند. لذا در صورت تأیید طرح مجلس شورای اسلامی در حوزه ارتقای اعتبار اسناد رسمی که پس از سال‌ها تلاش کارشناسی در مجمع تشخیص نظام، بسیاری مشکلات زیرساختی حوزه مسکن با ایجاد شفافیت و کاهش دلالی و سوداگری کاهش می‌یابد.
حاشیه‌نشینی بدون سند
کارشناسان حوزه املاک الزام به داشتن سند برای معاملات املاک را موجب بروز مشکلاتی می‌دانند. به گفته آنان بسیاری املاک مخصوصاً املاک وراثتی فاقد سند است و در سالیان سال به‌صورت قولنامه‌ای داد و ستد شده است ممکن است الزام به اخذ سند موجب خروج عرضه این املاک به بازار مسکن شود و شاهد اضافه شدن مشکلات به این بازار باشیم. پارسا گوهری، رئیس کمیسیون مسکن اتاق تعاون با تأیید این مشکلات در بازار املاک به مشکل دیگری اشاره کرد و آن وجود بیش از یک میلیون مسکن فاقد سند در بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های غیر رسمی و حاشیه شهرها است.
گوهری گفت: این طرح دولت برای اخذمالیات از عایدی سرمایه برای شفافیت درآمدی افرادی است که سند مالکیت دارند اما با قولنامه معامله و خرید و فروش می‌کنند و معاملات آنها در سامانه‌های املاک و اسکان یا ثبت، به ثبت نمی‌رسد. اما بیشترین واحدهای بدون سند در بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های غیر رسمی و نواحی حاشیه‌ای واقع شده است و 90 درصد ساکنان این واحدها از دهک‌های ضعیف جامعه هستند. در واقع این افراد چون نتوانسته‌اند صاحب مسکن شوند یا دولت‌ها برنامه‌ای برای خانه‌دار شدن آنها اجرا نکرده اقدام به تصرف اراضی کرده‌اند اراضی عموماً با مالکیت دولت، بنیاد مستضعفان، بنیاد مسکن، اوقاف و یا نهادهای دیگر است.
وی افزود: با توجه به اینکه ساکنان واحدهای فاقد سند زیر خط فقر قرار دارند الزام به دریافت سند مشکلات یا مسأله حاشیه‌نشینی را حل نمی‌کند و تبعات اجتماعی دارد. نگرانی ساکنان این است اگر برای سند اقدام کنند به آنها اعلام شود چون زمین تصرفی است، حق مالکیت ندارند. برای حل مشکل واحدهای بدون سند دولت طرحی را اجرا کند که زمین این واحدها با قیمت مناسب به مالکیت ساکنان در بیاید در این صورت برای اخذ سند مقاومتی نخواهیم داشت البته دولت در برنامه بودجه این طرح را ارائه کرده است.
به گفته گوهری حدود 10 درصد از متصرفان جزو دهک‌های بالا هستند و از نظر مالی مشکلی برای دریافت سند ندارند اما 90 درصد گرفتاری مالی دارند و نمی‌توانند برای سند اقدام کنند، از 5 میلیون واحد موجود در بافت فرسوده حاشیه یا سکونتگاه غیر رسمی یک میلیون واحد مالکیت ندارند تصرفی هستند یا زمین کشاورزی است و تغییر کاربری نداده‌اند.
بــــرش
ساماندهی بازار
از واحدهای مسکونی موجود در کشور تقریباً 100 هزار واحد با قولنامه معامله می‌شود البته این واحدها سند دارند اما مالکان برای فرار از مالیات یا پرداخت هزینه‌های دیگر معاملات را قولنامه‌ای انجام می‌دهند این معاملات در بنگاه‌ها انجام می‌شود. این بنگاه‌ها غالباً یا غیر مجاز هستند و یا خارج از ضابطه، معاملات را قولنامه‌ای ثبت می‌کنند. برای ساماندهی این معاملات راهکار ساماندهی مشاوران املاک است. اگر مشاوران معاملات قولنامه‌ای را ثبت نکنند و برای معاملات حتماً کد رهگیری صادر کنند قطعاً تخلفات مربوط به بازار مسکن کاهش می‌یابد.