شهرهای اقماری پیشتاز کاهش قیمت مسکن
رشد قیمت مسکن در شهرهای جدید و اقماری در چند سال اخیر شیب تندی داشت اما این روزها در این مناطق با همان شیب در حال کاهش است
ریزش 100 تا 300 میلیون تومانی قیمت واحدهای مسکونی بخصوص در شهرهای جدید در اطراف پایتخت، فعالان و بنگاه‌داران را به واکنش واداشته و آنها از روند نزولی قیمت مسکن تعجب می‌کنند. بررسی میدانی روزنامه ایران از بازار مسکن شهرهایی مانند هشتگرد، پرند و پردیس نشان می‌دهد قیمت مسکن در این شهرها که تا چند هفته پیش بالای یک میلیارد تومان بود اکنون به سطح قیمتی 700 تا 900 میلیون تومان بازگشته است. یکی از متقاضیانی که با توجه به قیمت‌های شهر تهران ناچار شده بود برای تهیه واحد مسکونی با قیمت مناسب‌تر به شهرهای اطراف تهران مراجعه کند به «ایران» گفت که بعد از حدود یک ماه جست و جو نتواست واحدی متناسب با پولی که داشت پیداکند. به گفته این شهروند، در پردیس حداقل قیمت‌ها مربوط به فاز 8 بود که چون هیچ امکانات شهری و رفاهی در این فاز وجود ندارد سطح قیمتی کمی پایین‌تر از فازهای دیگر بود اما در همین فاز، قیمت واحدهای کوچک از 2 میلیارد تومان بالاتر بود. در هشتگرد واحدی 45 متری در یکی از شهرک‌های این شهر به قیمت یک میلیارد به او پیشنهاد شده بود اما نتوانسته بود هزینه خرید را تأمین کند. این شهروند گفت: همان بنگاهی که خانه 45 متری در هشتگرد را به او نشان داده بود چند روز پیش تماس گرفته و قیمت همین واحد را 700 میلیون تومان پیشنهاد داده است.
تأثیر همزمان عوامل مختلف بر کاهش قیمت مسکن
قیمت مسکن و اجاره با روند نزولی قیمت در بازارهای موازی ارز، طلا و خودرو ثبات و حتی افت داشته و این وضعیت در نقاط مختلف کشور به چشم می‌خورد، اما کاهش قیمت در شهرهای جدید و شهرهای کوچک اطراف کلانشهرها بیشتر بوده است. با جهش‌های مداوم قیمت مسکن که از سال 97 شروع شد و رشد 10 برابری قیمت در شهر تهران و اندکی کمتر در کل کشور را رقم زد. طبق آمار منتشرشده بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران، طی 5 سال یعنی از آذرماه سال 96 تا آذرماه سال 1401 از 5 میلیون و 88 هزار تومان به 48 میلیون و 73 هزار تومان رسیده است که رشدی در حدود 950 درصدی را نشان می‌دهد. این جهش قیمت باعث افزایش کوچ شهروندان از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک‌تر شد. به همین دلیل انفجار قیمتی در شهرهای اقماری را در 5 سال گذشته شاهد بودیم.
در شهرهایی مانند پردیس، پرند، هشتگرد، رباط کریم، شهریار، اندیشه در اطراف تهران و بسیاری شهرهای اقماری دیگر، رشد قیمت واحدهای مسکونی حتی موجب افزایش قیمت مسکن‌های مهر موجود در این شهرها شد و قیمت فروش مسکن‌های مهر از حدود 500 میلیون تومان تا 4 میلیارد تومان رسید. بررسی وضعیت بازار مسکن در این شهرها نشان می‌دهد که فروشندگان بیشتر شده‌اند و واحدهای خالی که سال‌ها احتکار شده بود با نگرانی از کاهش بیشتر قیمت به بازار عرضه شده است، به همین دلیل قیمت مسکن در شهرهای جدید با شیب تندی در حال کاهش است.
کاهش قیمت مسکن در شهرهای اطراف کلانشهرها علاوه بر تأثیرپذیری از شرایط حاکم بر بازارهای موازی، دلیل دیگری هم دارد و آن طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره است که اخیراً دولت ارائه داده و مجلس تصویب کرده است. این طرح بعدهای مختلف بازار مسکن را مد نظر قرار داده و برای ساماندهی آن طرح داده است. مهم‌ترین بخش‌های قانون ساماندهی بازار مسکن به شناسایی واحدهای خالی و نظارت بر بنگاه‌های املاک می‌پردازد. دو مشکلی که بخصوص با ساخت مسکن مهر در شهرهای اقماری بشدت خودنمایی می‌کند از عوامل اصلی قیمت نامتعارف مسکن در این شهرهاست.
بر اساس قانون ساماندهی، شناسایی واحدهای خالی با مشارکت دستگاه‌های مختلف مانند شهرداری‌ها خواهد بود. در گزارش‌های اولیه‌ای که متولیان بخش مسکن از وضعیت خانه‌های خالی در شهرهای جدید ارائه کرده‌اند برای مثال بیش از 60 هزار واحد خالی پردیس است. واحدهای خالی بیشتر شامل مسکن مهر است که خریداران عمدتاً با مشارکت بنگاه‌های املاک با خرید امتیاز واحدها از آغاز ساخت مسکن مهر، بعضاً در مواردی تا 100 واحد توسط یک نفر خریداری و برای سودجویی و به قصد فروش با قیمت‌های چند برابری خالی مانده است. با آغاز برنامه مسکن مهر و پیشرفت ساخت واحدها، بنگاه‌های املاک در اطراف سایت‌های مسکن مهر چند برابر شد، به‌طوری که به گفته مسئولان در شهرهایی مانند پردیس، پرند، اندیشه یا هشتگرد تعداد بنگاه‌های املاک با تعداد واحدهای مسکن مهر کمی فاصله دارد. بیشتر این بنگاه‌های به‌صورت غیرمجاز فعالیت خود را شروع کرده‌اند و معاملات مسکن را به‌صورت خرید و فروش مجوزها رواج دادند.
به گفته فعالان حوزه مسکن، آخرین ساماندهی بنگاه‌های مشاور املاک به دهه 80 برمی‌گردد که مربوط به صدور کد رهگیری است و در دهه 90 عملاً ساماندهی بنگاه‌های املاک رها شده بود و به همین سبب بزرگ‌ترین صنف کشور صنف مشاوره املاک است و بیشترین تخلفات هم به همین دلیل در این صنف صورت می‌گیرد، اکنون با قانون ساماندهی بازار مسکن و افزایش نظارت بر عملکرد مشاوران، شناسایی بنگاه‌های غیرمجاز شروع شده است. از طرف دیگر تشدید مجازات مشاوران املاک متخلف و همچنین تغییر محاسبه حق‌الزحمه مشاوران، موجب کاهش فعالیت غیرمجاز آنها شده است. طبق طرح دولت، حق‌الزحمه بنگاه‌ها به قیمت معامله وصل نخواهد شد تا مشاوران املاک نتوانند به خاطر افزایش درآمد خود، قیمت معامله را بالا ببرند، همچنین بنگاه‌های فاقد مجوز که دلالی و سوداگری می‌کنند و بنگاه‌های مجوزدار که کد رهگیری صادر نمی‌کنند و حق‌الزحمه اضافه دریافت می‌کنند، جریمه سنگین شده و پلمب می‌شوند.
بــــرش
کاهش بیشتر قیمت مسکن در راه است
برآورد فعالان بازار مسکن در شهرهای اقماری کاهش بیشتر قیمت مسکن با توجه به دیپلماسی اقتصادی و همچنین اجرای قوانین سفت و سخت نظارتی بر بازار مسکن است، به همین دلیل عرضه واحدها به بازار در این شهرها بیشتر شده و در واقع بنگاه‌ها پیشقدم فروش و کاهش قیمت واحدهای مسکونی شده‌اند. از آن طرف اما مردم نیز با همین انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها فعلاً دست نگه داشته‌اند و خرید مسکن را به عقب انداخته‌اند. افزایش عرضه و کاهش تقاضا همزمان کاهش قیمت مسکن بخصوص واحدهای مسکونی مهر را در شهرهای کوچک تشدید کرده است.