خطر بازگشت تفکر «توقف ساخت و ساز» در کمین بخش مسکن
وزرای مسکن‌نساز
مدافعان سرسخت بازار آزاد و مخالفان دخالت دولت در تنظیم‌گری بازار مسکن و بازسازی و نوسازی بافت‌های مسکونی فرسوده بیشترین ضربه را به بخش مسکن زدند و جهش بیش از 10 برابری قیمت در دهه گذشته را ایجاد کردند. ورود این افراد به عرصه سیاست، بخش مسکن را تهدید می‌کند
بخش مسکن همواره یکی از مهم‌ترین برنامه‌هایی است که نامزدهای ریاست جمهوری در زمان انتخابات به آن می‌پردازند. با توجه به اینکه مسکن بیشترین سهم را در سبد هزینه‌ای خانوار ایرانی دارد و از سوی دیگر بخش قابل توجهی از خانوار در دهه‌های گذشته خانه‌دار نشده‌اند و خانوار و متقاضیان جدید نیز سالانه وارد بازار مسکن می‌شوند، ارائه برنامه‌ای واقع‌بینانه و جامع از سوی کاندیداهای ریاست جمهوری تا حدودی نقشه راه دولت‌ها برای بازار مسکن در سال‌های آینده را ترسیم می‌کند. در دولت سیزدهم قانون جهش تولید مسکن برای رفع کمبود واحد مسکونی مصوب شد و دولت نیز برای اجرای این قانون، برنامه نهضت ملی مسکن را تدارک دید و آن را اجرا کرد. در این برنامه از متقاضیانی که نیاز به مسکن دارند و خودشان بدون حمایت دولت توانایی تأمین مسکن را ندارند، ثبت‌نام به عمل آمد و نزدیک به 6 میلیون نفر برای خانه‌دار شدن در نهضت ملی مسکن، تقاضای خود را ثبت کردند. در نهضت ملی مسکن برای 4 سال ساخت 4 میلیون مسکن طراحی شده است. این رقم برحسب قانون جامع مسکن مصوب سال 86 است که نیاز به ساخت یک تا یک و نیم میلیون مسکن در سال برآورد شده است. نهضت ملی مسکن در حال اجراست و طبق آمارهای وزارت راه و شهرسازی، تاکنون برای آن 100 هزار هکتار زمین رایگان دولتی در شهرها و روستاها تأمین شده و 2 میلیون و 650 هزار واحد هم وارد مرحله ساخت شده است.
تولید و عرضه مسکن با توجه به تقاضایی که برای آن وجود دارد، مهم‌ترین نیاز این بازار است. این نیاز از آنجا پررنگ شده که در دولت یازدهم و دوازدهم کمترین میزان تولید مسکن در کشور را داشتیم.
مهم‌ترین عامل رکود ساخت مسکن به سیاست‌های متولیان بخش مسکن در دولت قبل بازمی‌گردد. در دولت یازدهم عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی انتخاب شد؛ آخوندی مدافع اقتصاد بازار آزاد و مخالف دخالت دولت در عرصه‌هایی مانند تنظیم‌گری بازار مسکن است. این تفکرات در حالی است که براساس قانون اساسی دولت‌ها مسئول تأمین مسکن مردم هستند و از سوی دیگر بسیاری از متقاضیان مسکن در کشور بدون حمایت و دخالت دولت نمی‌توانند خانه‌دار شوند و نیاز اساسی به حمایت‌های همه‌جانبه دولتی برای خانه‌دار شدن این اقشار است. چنین تفکری در حوزه مسکن در دهه 90 در حالی به پیش رفت که ساخت باقیمانده واحدهای مسکن مهر به عنوان واحدهای حمایتی برای دهک‌های پایین جامعه برعهده دولت یازدهم بود. اما وزیر وقت بارها تأکید کرده بود که به مسکن مهر اعتقادی ندارد. به خاطر همین تفکرات و تضاد عملکرد او با قوانین بالادستی در بخش مسکن، آخوندی دو بار، یک بار در سال آخر مجلس نهم و بار دیگر در سال نخست مجلس دهم استیضاح شد اما استیضاح او آرا لازم را کسب نکرد.
دولت قبل نوسازی مسکن‌های واقع در بافت‌های فرسوده را برنامه اصلی و راهکار تولید مسکن اعلام کرد اما وزیر راه و شهرسازی نوسازی را نیز براساس برنامه پیش نبرد و چگونگی بازسازی و نوسازی بافت‌های مسکونی فرسوده مورد اختلاف او و رئیس دولت قرار گرفت. در برنامه نوسازی، دولت قبل نوسازی سالانه 100 هزار واحد مسکونی را برنامه‌ریزی کرده بود اما آمار نشان میدهد در آن سال‌ها سالانه 47 هزار واحد پروانه نوسازی گرفتند. این در حالی است که سال گذشته و تنها در یک سال، 94 هزار پروانه نوسازی صادر شده است.
این اختلاف آخوندی را مجبور به استعفا کرد. رئیس دولت در زمان معرفی وزیر جدید برای حوزه راه و شهرسازی با اشاره به عملکرد عباس آخوندی گفت: «به عنوان رئیس‌جمهور خدمت شما عرض می‌کنم و در برابر مردم می‌گویم در زمینه مسکن دولت بدهکار مردم است.» به این ترتیب 5 سال ساخت و تولید مسکن در دهه 90 به عقب افتاد این در حالی بود که آخوندی در زمان رأی اعتماد اتمام مسکن مهر را تعهد دولت اعلام کرده بود.
پیشرفت کند مسکن مهر باعث شد که مقام معظم رهبری در دیدار با رئیس جمهور و اعضای هیأت دولت در 1393 صراحتاً خواستار توجه جدی دولت یازدهم برای تکمیل پروژه‌های ناتمام مسکن مهر شوند و فرمودند: «اگر احتمالاً با اصل طرح مسکن مهر یا نحوه تزریق اعتبارهای بانکی به آن مخالفتی وجود دارد، اما این را هم بدانیم که اکنون چند میلیون نفر چشم‌انتظار تکمیل مسکن مهر هستند و باید این کار به طور جدی پیگیری شود و به اتمام برسد.»
آخوندی معتقد بود که دولت نباید خانه بسازد، همین تفکر باعث شد علاوه بر رکود ساخت و ساز، انباشت تقاضا و افزایش حدود 10 برابر قیمت مسکن، بسیاری از مشاغل مستقیم یا غیرمستقیم با رکود ساخت مسکن از رونق افتاند. روحانی هنگام پذیرش استعفای آخوندی به رکود مشاغل نیز اشاره کرد و گفت: «اگر همه این مشاغل را راه بیندازیم، مسأله مسکن، اشتغال و رشد اقتصادی در بخش بزرگی به حرکت درمی‌آید.»
علی عبدالعلی‌زاده، وزیر مسکن دولت اصلاحات، صاحب تفکر محدودیت عرضه زمین و جلوگیری از الحاق زمین به محدوده شهرها است. تفکری که باعث منجمد شدن عرضه زمین، احتکار زمین، افزایش دلالی و بایر ماندن زمین در سال‌های متمادی شده است. او معتقد است: «دولت آقای خاتمی افتخار دارد که در ایران، از سال 77 تا 84 محدوده هیچ شهری افزوده نشده و حتی محدوده بسیاری از شهرها کم شد. یعنی کمربند محدوده را بستیم.» این در حالی است که ساخت ساختمان‌های بلند و تغییر ساخت و ساز مسکن از افقی به عمودی و تغییر سبک زندگی ایرانی- اسلامی محصول انحصار زمین و بستن حریم شهری است. موضوعی که دولت سیزدهم با تأکید بر رفع آن، اضافه شدن حداکثر دو دهم درصد به محدوده شهرها در برنامه هفتم را گنجاند و هدف اصلی آن خروج زمین از رانت‌بازی و عرضه آن برای ساخت واحدهای مسکونی یک تا سه طبقه به جای برج‌های بلند است.
عبدالعلی زاده همچنین به ساخت مسکن حمایتی و اجرای برنامه‌هایی مانند مسکن مهر اعتقادی ندارد و در این خصوص اظهار داشته که ساخت مسکن مهر برای خانه‌دار شدن اقشار ضعیف «به هیچ وجه تأثیر ندارد. چون گروه هدف در نظر گرفته شده، اصلاً در بازار حضور ندارند. شرایطی که برای گروه هدف تعیین شده، نشان میدهد این گروه هدف، خارج از بازار مسکن است.»
این در حالی است که بازار مسکن نشان میدهد مسکن مهر توانسته بخش زیادی از متقاضیان مسکن را خانه‌دار کند و این برنامه تا آخر دولت دوازدهم تنها برنامه‌ای است که موجب ساخت و تولید مسکن حمایتی شده است.
آنچه موجب نگرانی برخی فعالان حوزه مسکن از بازگشت تفکرات دهه‌های قبل در بخش مسکن است، تأثیر این تفکرات بر بازار و افزایش دوباره قیمت مسکن است، تفکراتی که حاصل آن رشد دلالی و سوداگری به بازار مسکن خواهد بود، موضوعی که با قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها و تنظیم‌گری بازار، حداقل در دو سال اخیر در بازار مسکن کمتر شده است و حاشیه سود دلالی و سودجویی در بازار مسکن با اجرای برنامه‌های نظارتی به کمترین حد رسیده است طوری که معاملات مسکن بیشتر به سمت تقاضامحوری پیش رفته و معاملات سرمایه‌داری کمتر شده است.
اعتقاد به عدم مداخله دولت در بازار زمین و مسکن و همچنین عدم اعتقاد به ساخت مسکن‌های حمایتی و توقف ساخت و ساز باعث شده تا قیمت مسکن از متوسط هر متر 3.7 میلیون تومان در سال 92 به متوسط قیمت هر متر 30.2 میلیون در سال 99 برسد.
عباس آخوندی به عنوان وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی در طول مدت 5 سال از فعالیت خود تصویب قوانینی مانند مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان یک ابزار خارج کننده سوداگری از بازار، جلوگیری از راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان زیربنای تحقق اخذ مالیات بر خانه‌های خالی زمینه افزایش قیمت مسکن و سوداگری در این بازار را افزایش داد.
از سوی دیگر تأخیر در ساخت واحدهای باقیمانده مسکن مهر علاوه بر اینکه باعث شد مردمی که برای واحدهای درخواستی هزینه پرداخت کرده بودند، به خاطر زمانبر شدن ساخت و افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، هزینه‌های اضافی آن به دولت سیزدهم منتقل شد.
با توجه به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد کشور و اقتصاد خانوار، برنامه دولت‌ها و نامزدهای ریاست جمهوری در این بخش، تضمیین می‌کند که آینده بازار به کدام سو می‌رود.
بــــرش
بازگشت تورم در کمین بازار مسکن
اکنون که تولید مسکن بر اساس قانون جهش تولید مسکن و نهضت ملی مسکن رونق گرفته است، این نگرانی وجود دارد که بازگشت تفکرات افرادی مانند عباس آخوندی که در جبهه یکی از نامزدهای ریاست جمهوری در حال فعالیت است، دوباره بخش مسکن را به قهقرا ببرد. تفکر دیگری که این ایام در عرصه تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری به عرصه مسکن راه پیدا کرده است، موضوع حصارکشی به دور شهرها است که در دهه‌های اخیر عملاً مهم‌ترین عامل محدودیت عرضه زمین برای ساخت و ساز است که گرانی زمین و تأثیر چشمگیر آن بر قیمت نهایی مسکن را رقم زده است.