نیاز بازار مسکن، واحدهای کوچک و متوسط است
ایمان زنگنه
کارشناس مسائل اقتصادی
در حال حاضر نیمی از هزینه‌های خانوارهایی که در املاک استیجاری ساکن هستند مربوط به اجاره مسکن است. در خصوص خرید مسکن نیز با توجه به شرایط اقتصادی حاکم در کشور، نقطه دسترسی به این امر هر روز دورتر می‌شود.
نیاز فعلی بازار مسکن کشور وجود واحدهای کوچک و متوسط با کمترین هزینه است، اما در حال حاضر عمده سرمایه‌هایی که وارد این حوزه می‌شود به مناطق گران تزریق شده و صرف خانه‌های لوکسی می‌شود که قیمت تمام شده آنها بسیار بالاتر از میانگین قیمت است. بنابراین اگر به این کالا به‌عنوان یکی از نیازهای اولیه زندگی نگاه شود، عمده خانه‌های مسکونی که به قصد سرمایه‌گذاری در مناطق گران ساخته می‌شود کمکی به کاهش هزینه‌های اجاره‌نشینی نمی‌کند، زیرا در حال حاضر الگوی ساخت به سمتی حرکت کرده است که بازار دستخوش تراکم انباشته ثروت شود.
دولت اگر بتواند انگیزه سرمایه‌گذاری را در این بخش به وجود آورد، می‌تواند منجربه حرکت افراد به سمت ساخت واحدهای مسکونی کوچک و متوسط در مناطق متوسط شهر شود. در چنین شرایطی مشکل مسکن تا حد زیادی بهبود خواهد یافت. به طور مثال دولت می‌تواند صندوق‌های مسکنی را تعبیه کند و میان آنها و سرمایه‌گذاران قرارداد دقیقی تنظیم کند. دولت با در نظر گرفتن اقدامات تشویقی می‌تواند از سرمایه‌گذاران تقاضا کند به جای سرمایه‌گذاری برای یک واحد 100 متری در مناطق گرانقیمت، سرمایه خود را برای ساخت چند واحد کوچک‌تر در مناطق شرق، غرب و مناطق مرکزی شهر تزریق کنند. همچنین در این صندوق‌ها یک قرارداد چهارجانبه بین سرمایه‌گذار، صندوق، اجاره‌نشین و دولت تنظیم شود که بر اساس آن واحدهای ساخته شده‌ای که در اختیار افراد قرار داده می‌شود اگر در توان این افراد بود اجاره به شرط تملیک باشد و اگر در توان مالی آنها نبود، صرفاً اجاره برای آنها در نظر گرفته شود. در واقع در نوع اجاره به شرط تملیک این قراردادها، افراد به منظور صاحب خانه شدن مبلغ اضافی همراه با اجاره پرداخت می‌کنند. یکی از محاسن چنین اقدامی شکل‌گیری قراردادهای اجاره بلند‌مدت است که همین امر منجر به ساماندهی نظام اجاره‌نشینی در کشور می‌شود. اگر این طرح در بافت‌های فرسوده اجرایی شود، هم چهره شهر تغییر می‌کند و هم عرضه افزایش پیدا خواهد کرد.
از سوی دیگر در صورت وجود قراردادهای شفاف و روشن، این واحدها می‌توانند به صورت مترمربعی وارد بورس نیز شوند. با چنین اقدامی حجم عظیمی از منابع مالی سرگردان (سرمایه‌های خرد) وارد این سیستم شده و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش پیدا می‌کند. در خصوص ورود مسکن به بورس باید چند نکته در نظر گرفته شود که یکی از آنها ایجاد انگیزه هدفمند در این حوزه برای سرمایه‌گذاران است تا سرمایه‌های آنها وارد بخش‌های مؤثر همچون ساخت‌وساز واحدهای کوچک و متوسط شود. همچنین در حال حاضر دولت و بانک‌ها انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ندارند اما با الگوی صندوق سرمایه‌گذاری مسکن که عنوان کردم، هر میزان سرمایه‌ای می‌تواند وارد این حوزه شود اما باید این صندوق‌ها توان آن را داشته باشند تا مابه‌ازای هر سرمایه‌ای، مسکن دهند.