فرود تورم مسکن
بخش مسکن با توجه به اهمیتی که در کل اقتصاد و اقتصاد خانوار دارد، همواره از مهم‌ترین سنجش عملکرد دولت‌ها در حوزه‌های مختلفی مانند سطح رفاه، مقایسه درآمدها و هزینه‌ها و سهم هزینه مسکن در هزینه کل خانوار است. در دهه‌های اخیر بجز در سال‌هایی (اواخر دهه ۷۰ تا اوایل دهه ۸۰) قیمت مسکن و تورم آن رو به افزایش بوده و حتی در دهه ۹۰ تورم عمومی در سال‌هایی کاهش محسوس نسبت به قبل داشته است اما در این دهه شاهد جهش‌های بی‌سابقه قیمت مسکن و اجاره‌بها هستیم و رشد بیش از ۴۰۰ درصدی قیمت مسکن در فاصله دو دولت یازدهم و دوازدهم (سال ۹۶ و ۱۴۰۰) در دهه گذشته ثبت شده که در تمام دولت‌ها بی‌سابقه است. در سال ۷۶ نیز که نرخ تورم عمومی ۱۷.۳ درصد است اما قیمت مسکن در این سال ۲۰۱ درصد رشد دارد. بررسی متوسط قیمت مسکن از سال ۱۳۶۸ تا ۱۴۰۳ نشان می‌دهد بیشترین افزایش قیمت با ۴۳۷ و ۲۰۱ درصد به ترتیب در دولت دوم تدبیر و دولت دوم سازندگی رخ داده است. در پایان فعالیت دولت‌ها نیز در سال‌های 80، 88 و 92 نرخ رشد بالای 100 درصدی قیمت مسکن ثبت شده است.
اما مهم‌ترین رویداد بازار مسکن بعد از دولت دوازدهم و در ۳ سال دولت سیزدهم، سقوط سرعت رشد تورم مسکن است که در کنار رشد تولید مسکن، تأثیر مثبت خود را در توقف جهش‌های دهه قبل قیمت مسکن گذاشته است. با توجه به اینکه تحولات بخش مسکن اثر طولانی‌مدت در بازار دارد و اثرگذاری شرایط سال‌های قبل در بازار مسکن تا سال‌های بعد ادامه دارد، به اعتقاد کارشناسان اقتصادی بهبود شرایط بازار مسکن در بخش تورم و قیمت در سه سال اخیر ناشی از تلاش مضاعف و برنامه‌ریزی دقیق دولت سیزدهم در بخش مسکن است که از ابتدای شروع به کار، قانون جهش تولید مسکن و ساماندهی بازار را اجرا کرده است.
ابعاد سقوط تورم مسکن
اولین نشانه‌های اثرگذاری سیاست‌های ضد تورمی دولت سیزدهم در بخش مسکن در سال 1403 نمایان شد. به گزارش «ایران اقتصادی» و به روایت آمارهای رسمی اعلام شده از سوی رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، تورم نقطه به نقطه واحدهای مسکونی شهر تهران در اردیبهشت‌ماه امسال به کمترین سطح طی همه سال‌های دوره اخیر جهش قیمت واحدهای مسکونی رسید. تورم نقطه به نقطه یا میزان رشد قیمت واحدهای مسکونی فروش رفته در شهر تهران در اردیبهشت‌ماه امسال نسبت به اردیبهشت‌ماه سال قبل (1402) تنها 12 درصد به ثبت رسید. این میزان دست‌کم از سال 98 تاکنون بی‌سابقه بوده و در همه سال‌های اخیر میزان رشد قیمت مسکن در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) با فاصله قابل توجه بیش از این میزان بوده است.
متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات خرید و فروش مسکن شهر تهران در اردیبهشت‌ماه 1403 در حالی به 84 میلیون و700 هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با متوسط قیمت فروش آپارتمان‌ها در اردیبهشت‌ماه سال گذشته تنها 12 درصد بیشتر است. میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی به روایت آمارهای رسمی (آمار بانک مرکزی) در اردیبهشت سال گذشته معادل 75 میلیو ن و320 هزار تومان بود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد این میزان تورم نقطه به نقطه (12 درصد) کمترین میزان رشد قیمت مسکن در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل دست‌کم از سال 98 تاکنون است. سال گذشته تورم نقطه به نقطه مسکن در اردیبهشت‌ماه 107.2 درصد اعلام شد. تورم نقطه به نقطه مسکن در اردیبهشت سال 1401 معادل 26.2 درصد و همین میزان در اردیبهشت‌ماه 1400 برابر با 69.7 درصد گزارش شده بود. روند سقوط تورم نقطه به نقطه مسکن که نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت آپارتمان‌ها در دست‌کم 38 ماه اخیر(از فروردین 1400 تا اردیبهشت‌ماه 1403) است در نمودار نشان داده شده است. این در حالی است که بررسی‌ها بر مبنای آمارهای رسمی درباره سطح تورم مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد متوسط تورم نقطه به نقطه مسکن در 12 ماه سال 1400 معادل 36.3 درصد، 12 ماه سال 1401 معادل 44.8 درصد و در 12 ماه سال 1402 برابر با 69.2 درصد بوده است. این در حالی است که میانگین تورم نقطه به نقطه مسکن در دو ماه ابتدایی امسال (فروردین و اردیبهشت‌ماه 1403) برابر با 17.5 درصد بوده است.
اثر مثبت سیاست‌های
دولت سیزدهم در بخش مسکن
بررسی‌های به عمل آمده بر پایه دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد در کاهش تورم نقطه به نقطه آپارتمان‌ها چند عامل مهم و مؤثر دخالت داشته است. اگرچه سطح قیمت مسکن به رغم کاهش سرعت رشد بهای فروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران بالا بوده و بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن برای ورود به بازار قدرت خرید ندارند اما یک عامل مهم و مؤثر در کاهش سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی مربوط به «اثر مثبت سیاست‌های اجرا شده در بخش مسکن از سوی دولت سیزدهم» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد از آنجا که تهران پیشران تحولات در بخش مسکن است و تحولات بازار مسکن پایتخت با فاصله زمانی کم به سایر شهرها نیز سرایت می‌کند، در سایر شهرها هم سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافته یا رو به کاهش است. هنوز آمار رسمی مربوط به تحولات کشوری قیمت مسکن منتشر نشده است اما بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در عمده شهرهای کشور نسبت به اردیبهشت‌ماه سال گذشته حکایت دارد.
اولین اثر سیاست‌های بخش مسکن در کاهش سرعت رشد بهای واحدهای مسکونی، مربوط به «کاهش بار تقاضای خرید آپارتمان از بازار در نتیجه اجرای سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال» است. براساس تازه‌ترین آمارهای مربوط به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال (جهش تولید مسکن)، از ابتدای شروع این طرح در دولت سیزدهم تاکنون، نزدیک به 7 میلیون نفر متقاضی در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند. از تعداد کل ثبت‌نام‌کننده‌ها حدود 5 میلیون نفر با سه استعلام (سبز بودن فرم ج، فاقد مسکن بودن و سرپرست خانوار بودن) واجد شرایط شناخته شده و حدود دوونیم میلیون نفر از متقاضیان نیز به عنوان متقاضی حائز شرایط فعال در انتظار بررسی مدارک تا تخصیص پروژه قرار گرفته‌اند. این آمارها نشان می‌دهد دست‌کم حدود دوونیم میلیون تقاضای خرید خانه از بازار خارج شده و در صف دریافت مسکن دولتی‌ساز قرار گرفته است.
همچنین آمارهای وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد بیش از یک میلیون و 800 هزار متقاضی واجد شرایط تأیید نهایی تجمعی شده و از هر چهار شرط تعیین شده برای ورود به این طرح اعم از سبز بودن فرم ج و عدم استفاده از زمین، مسکن وتسهیلات دولتی، فاقد مسکن بودن، سرپرست خانوار بودن و بومی بودن در شهر محل تقاضا، برخوردار بوده‌اند. از این تعداد بالغ بر 900 هزار متقاضی تاکنون افتتاح حساب کرده و بیش از 700 هزار متقاضی نیز در مرحله تخصیص پروژه قرار گرفته‌اند.
همچنین تازه‌ترین آمارهای شبکه بانکی نشان می‌دهد بالغ بر 800 هزار متقاضی اقدام به واریز آورده بالای 40 میلیون تومان کرده‌اند و در فهرست متقاضیان فعال به لحاظ واریز سهم آورده متقاضی قرار گرفته‌اند. بر اساس آمار، مجموع آورده متقاضیان به طرح نهضت ملی مسکن تاکنون حدود 90 هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود. همچنین عملیات ساخت بیش از دو میلیون و600 هزار واحد مسکونی در کشور آغاز شده، بیش از 800 هزار واحد مسکونی دارای قرارداد با سازنده است و قرارداد مشارکت مدنی بیش از 400 هزار واحد مسکونی نیز در بانک‌ها منعقد شده است.
آن‌طور که فعالان و واسطه‌های بازار مسکن در شهرهای مختلف اعلام می‌کنند بخشی از تقاضای خرید مسکن به واسطه افزایش پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن و امیدواری نسبت به خانه‌دار شدن با بهای حداقل یک‌دوم تا یک‌سوم بازار، از بازار تقاضا خارج شده و اقدام به ثبت‌نام در این طرح کرده‌اند. همین کاهش تقاضا در کاهش سرعت رشد قیمت مسکن اثرگذار بوده است.
همزمان با پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن در یک سال اخیر، نه تنها تورم نقطه به نقطه مسکن از قله 107 درصدی اردیبهشت سال گذشته، در اردیبهشت‌ماه امسال به کمترین میزان سال‌های اخیر یعنی 12 درصد فرود آمده، بلکه از اردیبهشت سال گذشته تورم نقطه به نقطه ماه به ماه کاهش یافته است. انتظار می‌رود با تسریع روند ساخت، تکمیل و افتتاح واحدهای طرح نهضت ملی مسکن، باز هم تورم نقطه به نقطه کاهش یابد و بعد از 7 سال جهش قیمت واحدهای مسکونی، بازار به ثبات و آرامش برسد.
بنا بر تازه‌ترین آمار اعلام شده از سوی مسئولان بخش مسکن، تاکنون بالغ بر 550 هزار واحد مسکونی طرح نهضت ملی مسکن افتتاح شده است و برنامه افتتاح‌ها در همه جبهه‌های مسکن‌سازی از سوی دولت اعم از مناطق شهری مختلف، شهرهای جدید و بافت‌های فرسوده شهری ادامه دارد. بخش قابل توجهی از کاهش بار تقاضای خرید خانه که در کاهش سرعت رشد قیمت فروش آپارتمان‌ها در بهار امسال اثرگذار بوده است نیز مربوط به بخش دیگری از سیاست‌های بخش مسکن یعنی «واگذاری زمین در قالب طرح‌های گوناگون از جمله طرح جوانی جمعیت» به متقاضیان واجد شرایط است.
دولت در هر جا زمین در اختیار یا امکان تأمین زمین دارد به متقاضیان واجد شرایط زمین واگذار می‌کند تا خودشان بتوانند ساخت‌وساز کرده و در آن ساکن شوند. همچنین «تسهیلات نهضت ملی مسکن» به آن دسته از متقاضیان واجد شرایط که خود زمین داشته و تمایل به ساخت مسکن دارند در قالب «تسهیلات حمایتی مسکن خودمالکی» تعلق می‌گیرد. کاهش نرخ سود تسهیلات نهضت ملی مسکن از 23 درصد (نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار) به 18 درصد (نرخ سود حمایتی) از دیگر اقدامات مؤثر دولت سیزدهم در یک سال اخیر در کمک به خانه‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن و نیازمند به حمایت بوده است.
سیاست مقابله با سفته‌بازی مسکن
دولت سیزدهم همچنین از ابتدای استقرار، سیاست مقابله با سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین و مسکن را به طور جدی در دستور کار قرار دارد و قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی برای اولین‌بار پس از گذشت چند سال از تصویب آن به اجرا درآمد. بنا بر اعلام ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، با شناسایی اولیه از خانه‌های خالی ۹ میلیون پیامک به مالکان واحدهای خالی شناسایی شده ارسال و با تلاش‌های وزارت راه‌وشهرسازی با تمام افرادی که بیش از ۳ خانه در اختیار داشتند تماس گرفته شد. همچنین با بیش از ۳۰۰ شرکت حقوقی که دولت گزارش خانه خالی از آنها در اختیار داشت نامه‌نگاری انجام گرفت و تذکرات لازم به این شرکت‌ها داده شد. با این توضیح می‌توان نتیجه گرفت دولت سیزدهم توانسته است اقدامات خوبی برای بازگرداندن خانه‌های خالی به چرخه بازار انجام دهد، به نحوی که با راهکارهای اتخاذ شده توسط وزارت راه‌وشهرسازی تاکنون ۱۸۲ هزار واحد مسکونی خالی که در مرحله اول در سامانه املاک و اسکان شناسایی شده بودند به بازار مسکن در قالب اجاره یا خرید عرضه شدند.
نوسازی 400 هزار واحدی
تا پایان سال
آغاز عملیات ساخت 2۸۵هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده از دیگر اقدامات انجام شده برای کاهش بار تقاضای مسکن و اثرگذار بر کاهش سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی است. در دولت سیزدهم تاکنون بیش از ۱۰۲ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهرهای کشور افتتاح شده و بناست تا پایان سال جاری نیز 100 هزار واحد دیگر تکمیل و به بازار عرضه شود. از سوی دیگر برنامه‌ریزی‌ها حاکی از آن است که آمار ۲۸۵ هزار واحد مسکونی شروع شده در سال جاری تا پایان امسال به مرز 400 هزار واحد در دست احداث در بافت فرسوده خواهد رسید. در شهرها به طور متوسط به ازای تخریب و نوسازی هر پلاک فرسوده، حدود 3 واحد مسکونی جدید برای پاسخ به تقاضای مسکن احداث می‌شود.