روایت فعالان ملکی از کم‌و‌کیف قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها»
اثر تعیین نرخ قانونی بر بازار اجاره
شورای هماهنگی مسکن استان تهران افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران را ۲۶ درصد و در شهرهای استان تهران ۲۴ درصد تعیین و مصوب کرد
قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» که اردیبهشت ماه امسال در مجلس تصویب و چند روز بعد از سوی شورای نگهبان تأیید و ابلاغ شد، به گفته گروهی از فعالان و واسطه‌های بازار مسکن، می‌تواند منجر به کاهش التهاب تابستانی در این بخش شود. روایت فعالان بازار مسکن از وضعیت بازار اجاره، کمتر از یک ماه مانده به شروع فصل تابستان و اوج‌گیری جابه‌جایی مستأجرها در خانه‌های استیجاری، نشان می‌دهد، امسال هم تب اجاره‌بها بخصوص در کلانشهرها و شهرهای بزرگ بالاست و ابلاغ بموقع سقف‌های مجاز و قانونی برای افزایش اجاره‌بها می‌تواند تورم در این بخش را تا حد زیادی کنترل کند.
آنها معتقدند در شرایط فعلی که بازار اجاره دست‌کم از سه ناحیه تحت فشار قرار دارد، تعیین سقف قانونی برای افزایش اجاره‌بها و کنترل بازار از این روش می‌تواند شرایط را برای مستأجرها بهتر کند. بازار اجاره امسال هم به دلیل پیامدهای ناشی از تورم عمومی، اثر رشد قیمت مسکن در سال‌های قبل و همچنین افزایش تقاضا به دلیل ضعف قدرت خرید در بازار مسکن ملکی، شرایط دشواری را پیش‌روی مستأجرها قرار داده است؛ شرایطی که نیازمند ساماندهی از طریق اجرای قانون و ابلاغ هرچه زودتر نرخ‌های قانونی برای تعیین میزان منطقی و مجاز افزایش اجاره‌بها در سال‌جاری است.
مبنای منطقی برای نرخ اجاره
در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، برای نرخ‌گذاری در بازار اجاره، یک مبنای منطقی، یعنی «افزایش براساس نرخ تورم عمومی» لحاظ شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند همین مبنای درست می‌تواند در سال‌جاری، منجر به رعایت نرخ قانونی از سوی موجرها شود. براساس ماده ۷ این قانون، میزان اجاره‌بهای واحدهای مسکونی براساس نرخ تورم عمومی در استان‌ها تعیین می‌شود. به این صورت که در شهرها و استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه در آنها بالاتر از ۳۰ درصد است، تورم مجاز اجاره‌بها یا میزان افزایش اجاره‌بها در سال‌جاری نسبت به سال قبل با نرخ ۵۰ تا ۱۰۰ درصد میزان تورم عمومی تعیین خواهد شد. براساس نرخ تورم عمومی کشور در یک‌سال اخیر، همه استان‌ها مشمول این قانون خواهند شد.
واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران معتقدند: اگرچه ضوابط سال‌های قبل جهت تعیین حد مجاز برای افزایش اجاره‌بها در آمار کلی مربوط به میزان رشد اجاره‌بها منعکس نشد و تورم سالانه در بازار اجاره در سه سال گذشته بیش از نرخ قانونی تعیین شده بود، اما با تعیین مبنای منطقی برای میزان مجاز افزایش اجاره‌بها در قانون جدید، به‌طور قطع اثرگذاری این قانون در بازار به نفع مستأجرها بیش از ضوابط قبلی خواهد بود.
از سال ۹۹ همزمان با اوج‌گیری و شیوع بیماری کرونا در کشور، دولت به‌منظور حمایت از مستأجرها سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در تهران را ۲۵ درصد و برای سایر شهرها تا ۲۰ درصد تعیین کرد. این سقف مجاز برای سال‌های ۱۴۰۰، ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ تمدید شد. با این حال، آمار رسمی مربوط به تورم اجاره در هر کدام از این سال‌ها نشان داد اجاره‌بها در شهرهای کشور بیش از این میزان رشد داشته است. واسطه‌های بازار مسکن در این‌باره می‌گویند: اگر این نرخ در سال‌های قبل اعمال نمی‌شد تورم اجاره چه‌بسا از این میزان نیز بیشتر می‌شد. ضمن آنکه به گواهی آنها در مناطق ضعیف، همین نرخ‌ها (۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در سایر شهرها) مبنای عمل موجرها برای افزایش بهای اجاره قرار گرفت و در برخی موارد حتی کمتر از این میزان رقم خورد. با این حال به اذعان آنها از آنجا که در قانون جدید مبنای منطقی یعنی افزایش اجاره‌بها با توجه به نرخ عمومی تعیین شده است، می‌توان امیدوار بود که اثرگذاری این قانون بیش از اثر دستورالعمل‌های سال‌های قبل در جهت اعمال و رعایت نرخ قانونی در بازار اجاره باشد. از سوی دیگر، ضابطه جدید، قانون مصوب مجلس شورای اسلامی است و به لحاظ اجرایی نیز ضمانت بالاتری نسبت به دستورالعمل‌های قبلی دارد.
با توجه به اینکه شواری مسکن استان‌ها و استانداری‌ها مسئول تعیین نرخ سقف اجاره‌بها شده‌اند، برخی استان‌ها این نرخ را برای امسال اعلام کرده‌اند. در استان تهران نیز شورای‌عالی مسکن استان نرخ افزایش مجاز اجاره‌بها را برای امسال اعلام کرد. بر این اساس شورای هماهنگی مسکن استان تهران، افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران را ۲۶ درصد و در شهرهای استان تهران ۲۴ درصد تعیین و مصوب کرد. در مرحله بعدی این مصوبه در شورای‌عالی مسکن کشور نهایی شده و ملاک عمل قرار خواهد گرفت.
چرا اجاره نیازمند نرخ قانونی است؟
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در شرایطی به تصویب رسیده و ابلاغ شده است که بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به این قانون نیازمند است. این نیاز بخصوص در بازار اجاره که هم‌اکنون حساس‌ترین بخش بازار املاک مسکونی است، بیش از سایر بخش‌ها احساس می‌شود. با خارج شدن بازار مسکن ملکی از دسترس بخش عمده خانوارهای فاقد مسکن (خانه اولی‌ها)، بعد از توقف طرح مسکن مهر و شروع جهش قیمت از سال ۹۷، تقاضا در بازار اجاره هر سال افزایش یافت؛ تا جایی که هم‌اکنون تقاضا برای سکونت در واحدهای اجاره‌ای بیش از هر زمان دیگری است. این در حالی است که اثر سال‌ها تورم عمومی بالا از یک‌سو و اثر جهش قیمت مسکن که از سال ۹۷ آغاز شد، نرخ‌های اجاره مسکن را نیز تحت تأثیر قرار داد. تحولات بازار اجاره مسکن عمدتاً به سه گروه تغییر و تحول خارج از این بازار وابسته است. اولین عامل مربوط به اثر تورم عمومی در بازار اجاره و تغییر بهای سکونت در واحدهای استیجاری به دلیل افزایش هزینه‌های زندگی موجرها است. عامل دوم، اثر تغییرات قیمت مسکن یا تورم مسکن بر تورم اجاره یا میزان رشد اجاره‌بها است و عامل سوم نیز نوسانات مربوط به حجم تقاضا در این بازار است. اما چرا در مقطع زمانی فعلی بازار اجاره بیش از هر زمان دیگری به نرخ‌گذاری قانونی نیازمند است؟